钧濠集团二零二四年年报

目錄 公司資料2 環境、社會及管治報告80 綜合損益表115 綜合全面收益表116 綜合現金流量表120 公司資料 總辦事處及主要營業地點 執行董事 香港新界沙田石門安群街3號京瑞廣場一期19樓A室 馬學綿先生（主席）郭小彬先生周桂華女士郭小華女士 百慕達法律之法律顧問 獨立非執行董事 許培偉先生劉朝東先生崔慕勤先生 Conyers Dill & Pearman香港康樂廣場8號交易廣場第一期2901室 公司秘書 香港法律之法律顧問 林婉玲女士 何極輝黃偉能律師行香港德輔道中161-167號香港貿易中心15樓1502室 審核委員會 崔慕勤先生（主席）許培偉先生劉朝東先生 核數師 薪酬委員會 中匯安達會計師事務所有限公司香港九龍九龍灣宏照道38號企業廣場第五期2座23樓 許培偉先生（主席）劉朝東先生馬學綿先生崔慕勤先生 物業估值師 提名委員會 瑞豐環球評估諮詢有限公司香港灣仔軒尼詩道427至429號張寶慶大廈7樓B室 劉朝東先生（主席）馬學綿先生崔慕勤先生 環境、社會及管治委員會 百慕達股份過戶登記處 馬學綿先生（主席）劉朝東先生崔慕勤先生 Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House,2 Church Street,Hamilton HM 11,Bermuda 授權代表 周桂華女士郭小華女士 股份過戶登記處香港分處 百慕達註冊辦事處 卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House,2 Church Street,Hamilton HM 11,Bermuda 主要往來銀行 東亞銀行有限公司網址https://www.gfghl.com 主席報告 尊敬的股東： 本人謹代表鈞濠集團有限公司（「本公司」）董事（「董事」）會（「董事會」），欣然提呈本公司截至二零二四年十二月三十一日止年度有關本公司業務的年報（「年報」）。 2024年，中國內地房地產市場面臨一個充滿挑戰與機遇的環境。儘管面對市場調整與政策變動，但隨著國家對經濟增長的持續支持和政策的逐步放寬，市場的穩步回暖。尤其是在一線及部分二線城市，市場需求依然強勁，顯示出較為穩定的增長潛力。 集團始終堅持穩健經營的策略，面對市場波動，我們持續優化並調整我們的房地產投資組合。過去的一年，我們不僅成功進行了多項資產整合與處置以有效提升了資本使用效率，還積極拓展了多元化的業務模式，因而進一步強化了集團在市場中的競爭力。 展望未來，我們將持續優化集團的房地產資產組合，聚焦於高質量、高潛力的資產，並運用精細化管理策略，提升資產價值。我們將根據市場需求及政策環境的變化，靈活調整投資方向，以達致最大化股東回報。 感謝員工以及合作夥伴的持續努力及無私貢獻，各位股東及客戶的信任與支持、本人相信在大家共同努力下，集團將繼續致力於創造更大的價值，並在新的市場環境中穩健發展。 我們有信心在各位的支持下，邁向更加光明的未來。 主席 馬學綿 香港，二零二五年三月二十八日 管理層討論及分析 財務業績 截 至 二 零 二 四 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度（「本 年 度」），收 益 由 上 年 約 港 幣264,515,000元 大 幅 減 少 至 約 港 幣236,371,000元。本 年 度 之 收 益 乃 主 要 歸 因 於 深 圳 之 商 務 公 寓 及 寫 字 樓 租 金 收 入 及 銷 售 額，分 別 佔 本 年 度 總 收益8%及85%。相 比 之 下，一 般 貿 易 收 入、物 業 管 理 服 務 收 入 及 酒 店 經 營 收 入 佔 比 微 乎 其 微，分 別 佔 總 收 益 的 約1%、2%及3%。 本年度虧損約為港幣386,605,000元（二零二三年：虧損約港幣73,220,000元）。 本年度虧損大幅增加主要由於以下原因： (i)收益減少約10.6%，主要是由於本集團一般貿易業務的收益減少所致； (ii)毛利率下降，是由於年內出售一些毛利率較低的物業； (iii)截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集團確認投資物業的一次性公平值虧損約港幣158.8百萬元及待售物業的減值虧損約港幣90.8百萬元，而截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團確認投資物業的一次性公平值收益約港幣42.4百萬元，且並無待售物業的一次性公平值虧損； (iv)透過損益確認的可轉換債券公平值虧損，由截至二零二三年十二月三十一日止年度的約港幣6.7百萬元增加至截至二零二四年十二月三十一日止年度的約港幣16百萬元； (v)就訴訟虧損計提的撥備由截至二零二三年十二月三十一日止年度的約港幣0.7百萬元增加至截至二零二四年十二月三十一日止年度的約港幣34.3百萬元；及 (vi)上 述 虧 損 影 響 部 分 被 截 至 二 零 二 四 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 確 認 的 約 港 幣14百 萬 元 的 所 得 稅 抵 免 所 抵銷，而截至二零二三年十二月三十一日止年度的所得稅開支約為港幣58.6百萬元。 由於上述原因，本公司擁有人應佔虧損約為港幣251,341,000元（二零二三年：虧損約港幣47,026,000元）。 管理層討論及分析 業務回顧及展望 2024年，中國內地房地產市場相對較為疲弱，市場需求及價格增長面臨一定挑戰。然而，我們集團依然按計劃穩步推進，無論是銷售還是租務表現均超過市場平均水平，顯示出我們在市場中的強大競爭力和清晰定位。 在銷售方面，集團持續優化銷售策略，透過精準的市場定位和優質的客戶服務，保持了較為強勁的銷售表現。同時，我們的租務也有穩定增長，特別是在核心區域的商業物業，租金收入穩步提升，充分體現了集團在商業不動產領域的專業能力。 除了營運方面的穩步進展，集團也積極調整融資結構，以降低融資成本。通過精細的資本運作和資金管理，我們有效減少了財務支出，並提高了資本運作的效率。集團還積極處置非核心資產，將資金集中以增強現金流，以進一步提升了財務穩定性。 展望未來，集團計劃運用先進技術，如人工智能(AI)，探索如何進一步降低企業運營成本並提高工作效率。隨著科技的迅速發展，AI及自動化工具的應用有望成為提升管理效能的重要推動力，幫助集團實現更高效的運營。在業務方面，我們位於深圳的物業運營良好，這些資產的收益能為集團帶來了穩定的收入和回報。隨著這些項目的運營穩定，我們將進一步加強資產管理和優化，確保它們能夠實現長期穩定的收益。 總體來看，儘管市場環境較為困難，集團在多方面仍然保持穩步發展，並通過有效的調整應對市場變化，為未來的增長奠定了堅實的基礎。未來，我們將繼續秉持謹慎穩健的發展策略，靈活應對市場變化，確保集團在競爭激烈的市場中保持優勢，並實現可持續增長。 管理層討論及分析 流動資金及財務資源 於二零二四年十二月三十一日，本集團之現金及現金等值項目約為港幣43,969,000元（二零二三年十二月三十一日：約港幣40,925,000元），大部分以港幣（「港幣」）及人民幣（「人民幣」）計值。 於二零二四年十二月三十一日，本集團之流動資產總額約為港幣529,482,000元（二零二三年十二月三十一日：約港幣715,847,000元），流動負債總額約為港幣884,723,000元（二零二三年十二月三十一日：約港幣728,705,000元）。本集團錄得資產總額約港幣2,141,537,000元（二零二三年十二月三十一日：約港幣2,632,348,000元）。於二零二四年十二月三十一日，本集團之計息借貸總額約為港幣577,328,000元（二零二三年十二月三十一日：約港幣641,305,000元），其中約港幣291,235,000元（二零二三年十二月三十一日：約港幣180,682,000元）須於一年內償還，約港幣57,076,000元（二零二三年十二月三十一日：約港幣27,624,000元）須於一年以上但不超過兩年內償還，約港幣229,017,000元（二零二三年十二月三十一日：約港幣432,999,000元）須於兩年以上但不超過五年內償還。 於 二 零 二 四 年 十 二 月 三 十 一 日，本 集 團 之 計 息 借 貸 約 港 幣577,328,000元（二 零 二 三 年 十 二 月 三 十 一 日：約 港幣641,305,000元）以人民幣計值及有關借貸以每年4.35%至12%的固定利率計息（二零二三年：每年5.15%至12%）。 於二零二四年十二月三十一日，概無以港幣計值的借貸（二零二三年十二月三十一日：零）。 於 二 零 二 四 年 十 二 月 三 十 一 日，資 產 負 債 比 率（計 息 借 貸 總 額 除 以 股 東 權 益）約 為242%（二 零 二 三 年 十 二 月三十一日：約為127%）。 匯率波動風險 本集團之主要營運業務位於中華人民共和國（「中國」）且主要營運貨幣為港幣及人民幣。本集團有關匯率風險的政策並無重大變動。由於人民幣兌港幣的匯率出現波動，本集團因而承受外匯風險。人民幣兌港幣匯率預計會出現輕微波動。本集團認為，外匯風險屬可接受水平。然而，本集團管理層將密切監察外匯風險，並將考慮在有需要時使用對沖工具。 於二零二四年十二月三十一日，除人民幣外，本集團並無以外幣計值的重大負債。於本年度，本集團並無訂立任何對沖交易。 管理層討論及分析 資本架構 於二零二四年四月二十六日，本公司舉行股東特別大會並通過一項普通決議案，批准將本公司股本中每二十(20)股每股面值港幣0.01元之已發行及未發行普通股合併為本公司股本中一(1)股每股面值港幣0.20元之合併股份。股份合併已於二零二四年四月三十日生效。 有 關 股 份 合 併 之 詳 情，請 參 閱 本 公 司 日 期 為 二 零 二 四 年 三 月 六 日、二 零 二 四 年 四 月 十 日 及 二 零 二 四 年 四 月二十六日之公佈及本公司日期為二零二四年四月十日之通函。 於二零二四年十二月三十一日，本公司之已發行股本為港幣2,449,554元，其已發行總數12,247,770股每股面值港幣0.2元之已發行普通股股份。 茲 提 述 本 公 司 日 期 為 二 零 二 二 年 八 月 十 二 日、二 零 二 二 年 九 月 五 日、二 零 二 二 年 十 月 五 日、二 零 二 二 年 十 月 十日、二零二二年十月二十六日及二零二二年十月三十一日之公佈及本公司日期為二零二二年十月十日之通函。本公司已根據日期為二零二二年九月五日的有條件認購協議，於二零二二年十月三十一日向曾芷諾女士（本公司主要股東）（「認購人」）發行本金總額為港幣95,896,475.43元之可換股債券（「舊可換股債券」）。根據舊可換股債券之條款，舊可換股債券已於二零二四年四月三十日到期。 於二零二四年三月六日（聯交所交易時段後），本公司與認購人訂立日期為二零二四年三月六日之有條件認購協議（「認購協議」），據此，本公司有條件同意發行及認購人有條件同意認購其根據認購協議予以認購之本金額最低港幣100,869,000元及最高港幣101,912,000元之36個月期限之6厘之可換股債券（「新可換股債券」）（「認購事項」）。 由於需要額外時間達成或豁免（視情況而定）完成之先決條件，本公司與認購人已於二零二四年四月三十日（交易時段後）訂立暫停還款協議。根據暫停還款協議，舊可換股債券項下之所有未償還金額的還款時間已延長至二零二四年六月三十日，且利率不變。此外，根據舊可換股債券之條款，其轉換權已於二零二四年四月三十日不復存在。由於訂立暫停還款協議，本公司於二零二四年五月一日至二零二四年六月三十日期間於償還舊可換股債券方面並無違約且並非處於違約狀態。 管理層討論及分析 由於認購協