钧濠集团二零二一年年报

目錄 鈞濠集團有限公司 二零二一年年報1公司資料2主席報告3管理層討論與分析4董事簡歷9企業管治報告14董事會報告書38環境、社會及管治報告55獨立核數師報告書78綜合損益表83綜合全面收益表84綜合財務狀況表85綜合權益變動表87綜合現金流量表88綜合財務報表附註90五年財務概要168主要發展中物業169主要已完成投資物業170目錄 公司資料 鈞濠集團有限公司 二零二一年年報2執行董事馬學綿先生（主席）郭小彬先生周桂華女士郭小華女士獨立非執行董事許培偉先生劉朝東先生崔慕勤先生公司秘書林婉玲女士審核委員會崔慕勤先生（主席）許培偉先生劉朝東先生薪酬委員會許培偉先生（主席）劉朝東先生馬學綿先生崔慕勤先生提名委員會劉朝東先生（主席）馬學綿先生崔慕勤先生環境、社會及管治委員會馬學綿先生（主席）劉朝東先生崔慕勤先生授權代表周桂華女士郭小華女士百慕達註冊辦事處Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House,2 Church Street,Hamilton HM 11,Bermuda總辦事處及主要營業地點香港九龍尖沙咀廣東道33號中港城第五座10樓1004B室百慕達法律之法律顧問Conyers Dill & Pearman香港康樂廣場8號交易廣場第一期2901室香港法律之法律顧問何極輝黃偉能律師行香港德輔道中161-167號香港貿易中心15樓1502室核數師中匯安達會計師事務所有限公司香港九龍九龍灣宏照道38號企業廣場2座23樓物業估值師瑞豐環球評估諮詢有限公司香港灣仔軒尼詩道427至429號張寶慶大廈7樓B室百慕達股份過戶登記處Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House,2 Church Street,Hamilton HM 11,Bermuda股份過戶登記處香港分處卓佳秘書商務有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓主要往來銀行東亞銀行有限公司網址https://www.gfghl.com公司資料 主席報告 鈞濠集團有限公司 二零二一年年報3致各位股東：本人謹代表鈞濠集團有限公司（「本公司」）董事（「董事」）會（「董事會」），欣然提呈本公司截至二零二一年十二月三十一日止年度有關本公司業務的年報（「年報」）。二零二一年全球經濟因應新冠肺炎疫情影響，經濟持續受壓，整體投資意慾低，社會整體消費力下降。除此以外，2021年度內地房地產業務版塊，因個別龍頭內房企業債務問題，而整個行業出現下滑，市場信心受損。相對而言，本集團資產負債率相對地低，財務穩健並沒有遭受太大波及。現時位於深圳的開發項目(「深圳項目」)住宅大部分已沽清，公寓已開始銷售，商場及辦公室已開始招商，市場反應積極，並跟多個大品牌對接洽談進駐深圳項目的深圳鈞濠Mix Park。除了房地產開發和投資外，本集團也在積極物色不同商業機會，計劃收購及孵化有助於本集團的上下游企業，以及增強集團現金流的項目，多元化發展。本人謹此感謝本集團各董事及各員工一直忠誠專業為本集團的付出，以及我們的股東及客戶的持續支持。主席馬學綿香港，二零二二年三月二十九日主席報告 管理層討論與分析 鈞濠集團有限公司 二零二一年年報4財務業績截至二零二一年十二月三十一日止年度（「本年度」），收益由上年約港幣1,141,245,000元大幅減少至約港幣543,280,000元。本年度之收益乃主要由於深圳棕科住宅單位及服務式公寓銷售於物業完成及交付予客戶後確認為收益。物業銷售佔本年度總收益約93%。相比之下，本年度貿易收入及租金收入佔比微乎其微，分別佔本年度總收益的約4%及2%。本年度虧損約為港幣377,947,000元（二零二零年：溢利約港幣91,481,000元）。下降主要由於中華人民共和國（「中國」）深圳的物業交易量減少，投資物業的公平值虧損增加及位於中國的發展中的待售投資物業出現減值虧損導致收益減少。由於上述原因，本公司擁有人應佔虧損約為港幣224,271,000元（二零二零年：溢利約港幣34,682,000元 ）。業務回顧及展望在二零二一年，本集團深圳棕科雲端項目（「深圳棕科雲端項目」）整個項目已完成竣工驗收，項目的房產証也已辦理到位。深圳的投資物業在持續出租及招商中，商場已跟多家大品牌商戶簽定租賃意向書並開始試業。本年度集團將會集中精力完成旗下所有物業的招商及營運，並優化持有的資產組合，出售部分非核心資產，以降低集團負債比率。本集團現階段的槓桿比率及資產負債率相對較低，在中央政府在宏觀政策下，對中國房地產企業及銀行對房地產行業的貸款審批額度將會愈收愈緊。為了響應國家政策及降低集團債務風險，集團積極考慮增加多元化業務及投資。管理層討論與分析 管理層討論與分析 鈞濠集團有限公司 二零二一年年報5流動資金及財務資源於二零二一年十二月三十一日，本集團之現金及現金等值項目約為港幣51,582,000元（二零二零年十二月三十一日：約港幣60,607,000元），大部分以港幣（「港幣」）及人民幣（「人民幣」）為單位。於二零二一年十二月三十一日，本集團之流動資產總額約為港幣1,071,145,000元（二零二零年十二月三十一日：約港幣623,534,000元），流動負債總額約為港幣887,895,000元（二零二零年十二月三十一日：約港幣1,404,819,000元）。本集團錄得資產總額約港幣3,750,128,000元（二零二零年十二月三十一日：約港幣4,281,938,000元）。於二零二一年十二月三十一日，本集團之計息借貸總額約為港幣675,330,000元（二零二零年十二月三十一日：約港幣679,182,000元），其中約港幣222,265,000元（二零二零年十二月三十一日：約港幣632,698,000元）須於一年內償還。於二零二一年十二月三十一日，本集團之計息借貸約港幣675,330,000元（二零二零年十二月三十一日：約港幣679,182,000元）以人民幣計值及有關借貸以每年6.5%至12%的固定利率計息（二零二零年：每年5.66%至15%）。於二零二一年十二月三十一日，概無以港幣計值的借貸（二零二零年十二月三十一日：零）。於二零二一年十二月三十一日，資產負債比率（計息借貸總額除以股東權益）約為65%（二零二零年十二月三十一日：約為55%）。匯率波動風險本集團之主要營運業務位於中華人民共和國（「中國」）、主要營運貨幣為港幣及人民幣。本集團有關匯率風險的政策並無重大變動。由於人民幣兌港幣的匯率出現波動，本集團因而承受外匯風險。人民幣兌港幣匯率預計會出現輕微波動。本集團認為，外匯風險屬可接受水平。然而，本集團管理層將緊密監察外匯風險，並將考慮在有需要時使用對沖工具。於二零二一年十二月三十一日，除人民幣外，本集團並無以其他外幣計值的重大負債。於本年度，本集團並無訂立任何對沖交易。 管理層討論與分析 鈞濠集團有限公司 二零二一年年報6資本架構於二零二一年一月二十一日，股東特別大會通過一項特別決議案，以批准股本重組，據此，本公司之已發行股本已於二零二一年一月二十五日削減至港幣2,449,554.13元，分為244,955,413股每股面值港幣0.01元之股份。有關股本重組的詳情可參閱本公司日期為二零二零年十一月十七日及二零二一年一月二十一日的公佈、本公司日期為二零二零年十二月十四日的通函及本公司日期為二零二一年一月二十五日的翌日披露報表。於二零二一年十二月三十一日，本公司之已發行股本為港幣2,449,554.13元，其已發行總數244,955,413股每股面值港幣0.01元之已發行普通股股份。於二零二零年十一月十七日（聯交所交易時段後），本公司與本公司主要股東曾芷諾女士訂立日期為二零二零年十一月十七日的有條件認購協議（「認購協議」），據此，本公司已有條件同意發行及曾芷諾女士已有條件同意認購曾芷諾女士根據認購協議將予認購的18個月5厘票息可換股債券（「新可換股債券」）（「認購事項」）。根據(i)本公司於認購事項完成時向曾芷諾女士發行於二零二一年二月二十一日到期的3厘票息可換股債券（「舊可換股債券」）的尚未償還本金額為港幣112,320,000元及(ii)日期為二零一七年四月二十八日的彌償保證契據項下的應收曾芷諾女士的淨額（不計及撥備金額），該金額已於二零二零年十二月三十一日釐定，以抵銷於二零二零年十二月三十一日舊可換股債券的尚未償還本金額港幣12,562,989元（「視為結算金額」），新可換股債券乃按本金額港幣99,757,011元發行。因此，舊可換股債券的尚未償還本金額已結算。 管理層討論與分析 鈞濠集團有限公司 二零二一年年報7新可換股債券附帶權利可按兌換價每股兌換股份港幣0.80元（可予調整）兌換成兌換股份。假設換股權按兌換價悉數行使，將向曾芷諾女士配發及發行124,696,263股新普通股。新可換股債券所附之換股權獲悉數行使後，曾芷諾女士之股權將由經於新可換股債券兌換後發行本公司股份擴大之本公司已發行股份總數約28.92%變更為52.90%。認購協議之所有先決條件已獲達成，完成於二零二一年二月二十一日落實。因此，根據認購協議的條款及條件發行本金額為港幣99,757,011元的新可換股債券。詳情載於本公司日期為二零二零年十一月十七日、二零二零年十二月十四日、二零二一年一月二十一日及二零二一年二月二十一日的公佈以及本公司日期為二零二零年十二月十四日的通函。資本承擔於二零二一年十二月三十一日及二零二零年十二月三十一日，本集團的重大承擔如下：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 已訂約但未撥備：發展中投資物業及在建銷售物業99,552109,631 集團資產抵押於二零二一年十二月三十一日，公平值約港幣259,115,000元（二零二零年：港幣266,162,000元）位於徐州之若干完成投資物業（其由一間全資附屬公司擁有）已就本金額人民幣39,000,000元（二零二零年：人民幣80,000,000元）（相當於約港幣47,756,000元（二零二零年：港幣95,352,000元））之計息銀行貸款作抵押。於二零二一年十二月三十一日，深圳棕科置業有限公司（「深圳棕科」）於深圳擁有之若干物業（二零二零年：物業）（載於綜合財務報表附註16、17、24及25）已就本金總額約人民幣448,405,000元（二零二零年：人民幣425,123,000元）（相當於約港幣549,072,000元（二零二零年：港幣506,704,000元））之若干銀行貸款作抵押。 管理層討論與分析 鈞濠集團有限公司 二零二一年年報8所持重大投資、附屬公司及聯屬公司的重大收購或出售事項以及重大投資或資本資產的未來計劃於二零二一年十二月三十一日，並無持有任何重大投資或於本年度並無重大收購及出售附屬公司。於二零二二年，本公司將會繼續主力於擴展現有業務、探索其他業務商機及積極嘗試把握促進多元化業務發展之機會。本公司將會繼續尋求併購交易，以擴展至新市場及取得房地產開發以外的收入流。本公司在承擔任何進一步、外來且無法預期之重大不利發展的同時，會於二零二二年繼續秉持該等原則，並審慎樂觀看待本集團之進一步前景。庫務政策本集團採納的庫務政策以審慎理財為方針，因而於二零二一年全年均能維持合適的流動資金水平。本集團致力透過不斷對客戶的財務狀況進行信貸評級，從而降低所承受的信貸風險。為管理流動資金風險，董事會密切監察本集團的流動資金水平，以確保本集團的資產、負債及承擔的流動資金架構能應付其不時的資金需要。或然負債本集團之或然負債於綜合財務報表附註39中披露。分部資料本集團分部資料之詳情載於綜合財務報表附註14。員工及薪酬政策於二零二一年十二月三十一日，本集團聘有106名員工（二零二零年十二月三十一日：88名 ）及 有7名董事（二零二零年十二月三十一日：7名）。於本年度，員工總成本（包括董事薪酬）約為港幣14,496,000元（二零二零年：約港幣9,232,000元）。並無股本結算購股權安排計入本年度員工成本