钧濠集团二零二二年年报

鈞濠集團有限公司 二零二二年年報目錄 1公司資料2主席報告3管理層討論與分析4董事簡歷9企業管治報告14董事會報告書46環境、社會及管治報告65獨立核數師報告書92綜合損益表97綜合全面收益表98綜合財務狀況表99綜合權益變動表101綜合現金流量表102綜合財務報表附註104五年財務概要182主要發展中物業183主要已完成投資物業184目錄 鈞濠集團有限公司 二零二二年年報公司資料 2公司資料 執行董事馬學綿先生（主席）郭小彬先生周桂華女士郭小華女士獨立非執行董事許培偉先生劉朝東先生崔慕勤先生公司秘書林婉玲女士審核委員會崔慕勤先生（主席）許培偉先生劉朝東先生薪酬委員會許培偉先生（主席）劉朝東先生馬學綿先生崔慕勤先生提名委員會劉朝東先生（主席）馬學綿先生崔慕勤先生環境、社會及管治委員會馬學綿先生（主席）劉朝東先生崔慕勤先生授權代表周桂華女士郭小華女士百慕達註冊辦事處Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House,2 Church Street,Hamilton HM 11,Bermuda總辦事處及主要營業地點香港九龍尖沙咀廣東道33號中港城第五座10樓1004B室百慕達法律之法律顧問Conyers Dill & Pearman香港康樂廣場8號交易廣場第一期2901室香港法律之法律顧問何極輝黃偉能律師行香港德輔道中161-167號香港貿易中心15樓1502室核數師中匯安達會計師事務所有限公司香港九龍九龍灣宏照道38號企業廣場2座23樓物業估值師瑞豐環球評估諮詢有限公司香港灣仔軒尼詩道427至429號張寶慶大廈7樓B室百慕達股份過戶登記處Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House,2 Church Street,Hamilton HM 11,Bermuda股份過戶登記處香港分處卓佳秘書商務有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓主要往來銀行東亞銀行有限公司網址https://www.gfghl.com 鈞濠集團有限公司 二零二二年年報主席報告 3主席報告 致各位股東：本人謹代表鈞濠集團有限公司（「本公司」）董事（「董事」）會（「董事會」），欣然提呈本公司截至二零二二年十二月三十一日止年度有關本公司業務的年報（「年報」）。二零二二年內地因新冠病毒流行，經濟持續受壓，整體投資意欲低，在二零二二年度，多間內地房地產債務違約，導致市場信心受損，市民購房興趣和信心大減。除此之外，多家中小企業因疫情封控原因，生存困難而結業，而本集團的出租物業空置率也上升，但幸而本集團發展方針相對保守，資產負債率相對地低，現階段本集團財務穩健，並沒有遭受太大波及。現時深圳的開發項目（「深圳項目」）的公寓、辦公樓正在銷售，而商場、辦公室及酒店已開始營運，市場反應良好。有鑑於環球經濟處於動盪時期，本集團在二零二三年計畫將採取審慎樂觀態度，優化集團成本支出及降低負債，以增強集團現金流，及提昇集團資產負債表的財務指標。本人謹此感謝本集團各董事及各員工一直忠誠專業為本集團的付出，以及我們的股東及客戶的持續支持。主席馬學綿香港，二零二三年三月三十日 鈞濠集團有限公司 二零二二年年報管理層討論與分析 4管理層討論與分析 財務業績截至二零二二年十二月三十一日止年度（「本年度」），收益由上年約港幣543,280,000元大幅減少至約港幣139,285,000元。本年度之收益乃主要由於於深圳之商務公寓及寫字樓租金收入及銷售額分別佔本年度總收益約13%及78%。相比之下，本年度物業管理服務收入、貿易收入及酒店經營收入佔比微乎其微，分別佔總收益的約4%、3%及2%。本年度虧損約為港幣593,714,000元（二零二一年：約港幣377,947,000元）。下降主要由於(i)中華人民共和國（「中國」）深圳的物業交易量減少導致收益減少；(ii)年內出售部分毛利率較低的物業導致毛利率下降；(iii)確認投資物業的重大公平值虧損、商譽及於中國的發展中的待售物業減值虧損約港幣522,000,000元；及(iv)就本公司若干附屬公司的訴訟損失計提撥備約港幣49,000,000元（詳情披露於本公司日期為二零二二年八月十九日之公佈）。由於上述原因，本公司擁有人應佔虧損約為港幣392,648,000元（二零二一年：約港幣224,271,000元 ）。業務回顧及展望在二零二二年，本集團深圳棕科雲端項目的公寓及辦公室部分正在出售，酒店已正式投入使用。盡管過去一年內地經濟因疫情原因持續受壓，但本集團管理層相信在本年春節後是行業的復甦期。在二零二三年度，集團將會集中精力完成旗下所有物業的招商及營運，增加出租率，並優化持有的資產組合，出售部分非核心資產，以降低集團負債比率。本集團現階段的槓桿比率及資產負債率在行業內相對較低，在中央政府在宏觀政策下，對中國房地產企業及銀行對房地產行業的貸款將放寬，集團將把握是次機會出售非核心資產，用以優化集團現金流和降低集團債務風險。 鈞濠集團有限公司 二零二二年年報管理層討論與分析 5流動資金及財務資源於二零二二年十二月三十一日，本集團之現金及現金等值項目約為港幣25,418,000元（二零二一年十二月三十一日：約港幣51,582,000元），大部分以港幣（「港幣」）及人民幣（「人民幣」）為單位。於二零二二年十二月三十一日，本集團之流動資產總額約為港幣841,066,000元（二零二一年十二月三十一日：約港幣1,071,145,000元），流動負債總額約為港幣745,285,000元（二零二一年十二月三十一日：約港幣887,895,000元）。本集團錄得資產總額約港幣2,821,259,000元（二零二一年十二月三十一日：約港幣3,750,128,000元）。於二零二二年十二月三十一日，本集團之計息借貸總額約為港幣648,475,000元（二零二一年十二月三十一日：約港幣675,330,000元），其中約港幣210,321,000元（二零二一年十二月三十一日：約港幣222,265,000元）須於一年內償還，約港幣3,836,000元（二零二一年十二月三十一日：約港幣零元）須於一年以上但不超過兩年內償還，約港幣434,318,000元（二零二一年十二月三十一日：約港幣453,065,000元）須於兩年以上但不超過五年內償還。於二零二二年十二月三十一日，本集團之計息借貸約港幣648,475,000元（二零二一年十二月三十一日：約港幣675,330,000元）以人民幣計值及有關借貸以每年6.35%至12%的固定利率計息（二零二一年：每年6.5%至12%）。於二零二二年十二月三十一日，概無以港幣計值的借貸（二零二一年十二月三十一日：零）。於二零二二年十二月三十一日，資產負債比率（計息借貸總額除以股東權益）約為114%（二零二一年十二月三十一日：約為65%）。匯率波動風險本集團之主要營運業務位於中華人民共和國（「中國」）且主要營運貨幣為港幣及人民幣。本集團有關匯率風險的政策並無重大變動。由於人民幣兌港幣的匯率出現波動，本集團因而承受外匯風險。人民幣兌港幣匯率預計會出現輕微波動。本集團認為，外匯風險屬可接受水平。然而，本集團管理層將緊密監察外匯風險，並將考慮在有需要時使用對沖工具。於二零二二年十二月三十一日，除人民幣外，本集團並無以外幣計值的重大負債。於本年度，本集團並無訂立任何對沖交易。 鈞濠集團有限公司 二零二二年年報管理層討論與分析 6資本架構於二零二二年十二月三十一日，本公司之已發行股本為港幣2,449,554.13元，其已發行總數244,955,413股每股面值港幣0.01元之已發行普通股股份。茲提述本公司日期為二零二零年十一月十七日、二零二零年十二月十四日、二零二一年一月二十一日及二零二一年二月二十一日之公佈以及本公司日期為二零二零年十二月十四日之通函。本公司已根據日期為二零二零年十一月十七日的有條件認購協議，於二零二一年二月二十一日向曾芷諾女士（本公司主要股東）（「認購人」）發行本金總額為港幣99,757,011元之可換股債券（「舊可換股債券」）。根據舊可換股債券之條款，舊可換股債券已於二零二二年八月二十二日到期。於二零二二年八月十二日（交易時段後），本公司已與認購人訂立暫停還款協議（「暫停還款協議」），將舊可換股債券項下所有未償還款項的償還時間延長至二零二二年十一月三十日，利率不變。倘建議認購新可換股債券得以落實，暫停還款協議的屆滿日期將為上述認購完成日期或二零二二年十一月三十日（以較早者為準）。於二零二二年九月五日（聯交所交易時段後），本公司與認購人訂立日期為二零二二年九月五日之有條件認購協議（「認購協議」），據此，本公司有條件同意發行及認購人有條件同意認購其根據認購協議予以認購之本金額最高港幣96,500,000元之18個月期限之6厘之可換股債券（「新可換股債券」）（「認購事項」）。認購協議項下所有先決條件已獲達成，認購事項已於二零二二年十月三十一日完成。根據(i)於認購事項完成時之舊可換股債券未償還本金額港幣94,985,654.09元及(ii)於二零二二年八月二十二日至二零二二年十月三十一日停頓期間之應計利息約港幣910,821.34元，新可換股債券乃以本金額港幣95,896,475.43元發行。因此，舊可換股債券之未償還本金額已獲結算。新可換股債券附帶權利可按兌換價每股兌換股份港幣0.38元（可予調整）兌換成兌換股份。假設換股權按兌換價悉數行使，將向認購人配發及發行252,359,145股新普通股。新可換股債券所附之換股權獲悉數行使後，認購人之股權將由經於新可換股債券兌換後發行本公司股份擴大之本公司已發行股份總數約28.92%變更為64.99%。 鈞濠集團有限公司 二零二二年年報管理層討論與分析 7詳情載於本公司日期為二零二二年八月十二日、二零二二年九月五日、二零二二年十月五日、二零二二年十月十日、二零二二年十月二十六日及二零二二年十月三十一日之公佈以及本公司日期為二零二二年十月十日之通函。資本承擔於二零二二年十二月三十一日及二零二一年十二月三十一日，本集團的重大承擔如下：二零二二年二零二一年港幣千元港幣千元 發展中投資物業及在建銷售物業91,71599,552 集團資產抵押於二零二二年十二月三十一日，深圳棕科置業有限公司（「深圳棕科」）於深圳擁有之賬面金額約港幣1,767,297,000元若干物業（二零二一年：物業）已就本金總額約人民幣492,000,000元（二零二一年：人民幣448,405,000元）（相當於約港幣555,025,000元（二零二一年：港幣549,072,000元））之若干銀行貸款作抵押。所持重大投資、附屬公司及聯屬公司的重大收購或出售事項以及重大投資或資本資產的未來計劃於二零二二年十二月三十一日，並無持有任何重大投資或於本年度並無重大收購及出售附屬公司。於二零二三年，本公司將會繼續主力於擴展現有業務、探索其他業務商機及積極嘗試把握促進多元化業務發展之機會。本公司將會繼續尋求併購交易，以擴展至新市場及取得房地產開發以外的收入流。本公司在承擔任何進一步、外來且無法預期之重大不利發展的同時，會於二零二三年繼續秉持該等原則，並審慎樂觀看待本集團之進一步前景。 鈞濠集團有限公司 二零二二年年報管理層討論與分析 8庫務政策本集團採納的庫務政策以審慎理財為方針，因而於二零二二年全年均能維持合適的流動資金水平。本集團致力透過不斷對客戶的財務狀況進行信貸評級，從而降低所承受的信貸風險。為管理流動資金風險，董事會密切監察本集團的流動資金水平，以確保本集團的資產、負債及承擔的流動資金架構能應付其不時的資金需要。或然負債本集團之或然負債於綜合財務報表附註40中披露。分部資料本集團分部資料之詳情載於綜合財務報表附註15。員工及薪酬政策於二零二二年十二月三十一日，本集團聘有132名員工（二零二一年十二月三十一日：106名 ）及 有7名董事（二零二一年十二月三十一日：7名）。於本年度，員工總成本（包