1中國城市基礎設施集團有限公司 二零二零年年報目錄目錄 公司資料2主席報告書3管理層討論及分析4董事及高級管理人員履歷詳情12董事會報告書15環境、社會及管治報告24企業管治報告書39獨立核數師報告52綜合損益表59綜合損益及其他全面收益表60綜合財務狀況報表61綜合權益變動表63綜合現金流量報表64綜合財務報表附註66財務概要155物業資料156 2公司資料 中國城市基礎設施集團有限公司 二零二零年年報董事會執行董事李朝波先生（主席）季加銘先生葉天放先生（行政總裁）非執行董事張貴卿先生獨立非執行董事吳志豪先生郭堅華先生鄺美雲女士審核委員會吳志豪先生（委員會主席）郭堅華先生鄺美雲女士薪酬委員會郭堅華先生（委員會主席）吳志豪先生鄺美雲女士提名委員會郭堅華先生（委員會主席）吳志豪先生鄺美雲女士公司秘書陳愷賢先生公司授權代表李朝波先生（主席）陳愷賢先生核數師恒健會計師行有限公司執業會計師網址www.city-infrastructure.com註冊辦事處Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands主要往來銀行集友銀行有限公司香港德輔道中78號星展銀行（香港）有限公司香港皇后大道中99號中環中心16樓香港上海滙豐銀行有限公司香港皇后大道中1號香港上海滙豐銀行總行大廈10樓總辦事處及香港主要營業地點香港灣仔港灣道18號中環廣場62樓6208室主要股份過戶登記處Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands香港股份過戶登記處卓佳登捷時有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓公司資料 3主席報告書 中國城市基礎設施集團有限公司 二零二零年年報本人謹代表董事會（「董事會」），欣然呈報中國城市基礎設施集團有限公司（「中國城市基礎設施」或「本集團」）及其附屬公司截至二零二零年十二月三十一日止年度之業績。二零二零年，新型冠狀病毒疫情在全球蔓延，內地經濟亦面對前所未有的考驗，影響在二零二零年上半年度尤為嚴竣。本集團的房地產業務和酒店業務均面對挑戰。面對嚴峻複雜的國內外環境, 以及新冠肺炎疫情的嚴重衝擊，中國政府推出一系列政策及措施，推動經濟持續恢復。隨著新冠肺炎疫苗開始使用，疫情於下半年度得到有效控制，全球經濟有希望穩步復甦。集團將繼續優化資本結構與業務組合，於二零二零年十二月完成出售一間於杭洲余杭區持有物業的公司，從而持續改善公司財務狀況。集團將繼續審慎地把握投資機會，優化本集團之資本結構及業務組合，把股東利益最大化。最後，本人謹代表董事會衷心感謝各位股東及合作夥伴的支持，並感謝全體員工恪盡職守。主席李朝波香港，二零二一年三月三十日主席報告書 4管理層討論及分析 中國城市基礎設施集團有限公司 二零二零年年報本集團從事房地產相關業務，並從二零一四年開始從事基礎設施業務。為了投放更多資源以符合本集團業務的策略方向，本集團可能會根據市場變化及物業組合的市場價值，適時出售全部或部分物業組合。為支持本集團業務的進一步發展，管理層正積極尋找與本集團主營業務兼容的具潛力項目。業績概要截至二零一九年十二月三十一日止年度，本集團的綜合收益由約101,100,000港元減少27.1%至截至二零二零年十二月三十一日止年度之約73,700,000港元。物業銷售收益為約16,800,000港元，主要來自杭州美萊國際中心的銷售。物業租賃、酒店業務及物業管理業務的收益分別為約30,500,000港元、7,900,000港元及18,500,000港元。整體毛利由二零一九年的約55,400,000港元減少47.5%至二零二零年約29,100,000港元，及毛利率則由二零一九年的54.8%減少至二零二零年的39.5%。此外，截至二零二零年十二月三十一日止年度，本集團分別重估多處投資物業之公平值虧損淨額約235,400,000港元、商譽減值虧損40,000,000港元及物業存貨減值虧損41,700,000港元。截至二零二零年十二月三十一日止年度，本公司擁有人應佔虧損約85,300,000港元（二零一九年：175,900,000港元）。本公司擁有人應佔每股基本虧損為2.73港仙（二零一九年：5.66港仙）。董事會不建議就截至二零二零年十二月三十一日止年度派發任何末期股息。管理層討論及分析 5管理層討論及分析 中國城市基礎設施集團有限公司 二零二零年年報業務回顧中國房地產發展業務截至二零二零年十二月三十一日止年度，本集團房地產開發業務的收益約為16,800,000港元，較二零一九年的約12,000,000港元增加約40.0%。截至二零二零年十二月三十一日止年度，已售總建築面積（「建築面積」）為1,363平方米（「平方米」），較二零一九年的786平方米增加73.4%。截至二零二零年十二月三十一日止年度，平均售價（「平均售價」）為每平方米12,326港元（二零一九年：15,267港 元 ）。中國物業投資業務本集團成立武漢未來城商業物業管理有限公司，以經營本集團擁有的未來城購物中心（「未來城」）。未來城位於珞獅南路，毗鄰珞瑜路購物區及地鐵二號線街道口車站。未來城可出租總面積約55,029平方米（包括停車場）。未來城坐落於武漢市洪山區商業及商務中心的核心地帶，鄰近東湖、武漢大學、武漢理工大學及附近的其他地標。未來城已成為一個時尚、充滿活力的國際化購物中心，滿足來自毗鄰的商業中心和大學區（雲集了武漢大學及武漢理工大學等超過二十間大學及高等院校）高達1,000,000人的校園及住宅消費客戶群對此不斷增加的需求。於二零二零年十二月三十一日，未來城的入住率超過92%（二零一九年十二月三十一日：94%）。本集團成立杭州美萊商業企業管理有限公司，以籌備經營杭州余杭區美萊國際中心的商業部分。商業部分擁有約55,980.22平方米（包括停車場）。美萊國際中心位於杭州余杭區新中央商業中心區，毗鄰滬杭高速鐵路南站，亦為杭州地鐵一號線終點站。預期美萊國際中心會滿足周邊住戶及辦公寫字樓客戶的殷切需求。截至二零二零年十二月三十一日止年度，本集團完成出售於Northern Sea Development Limited的70%權益，總代價約為1,000,000港元。該公司間接持有美萊國際中心。本集團於二零一九年七月十九日完成對Precious Palace Enterprises Limited（「Precious Palace」）全部已發行股本的收購，總代價約為795,000,000港元。鳳珍實業發展（深圳）有限公司是Precious Palace的間接全資擁有並於中國成立的附屬公司，目前持有位於中國深圳龍崗的物業。該等物業包括物業綜合大樓，土地面積為14,971.1平方米，總建築面積為36,875.72平方米（「龍崗物業」）。龍崗物業位於龍城街道，緊鄰深圳地鐵三號線之南聯站及雙龍站。於二零二零年十二月三十一日，龍崗物業的入住率超過95%（二零一九年十二月三十一日：95%）。於二零二零年十二月三十一日，本集團持有未來城及龍崗物業的公平值總額約為2,146,400,000港元。於截至二零二零年十二月三十一日止年度，於投資物業產生之租金收入約為30,500,000港元（二零一九年：約36,000,000港 元 ）， 而平均入住率約為82.9%（二零一九年十二月三十一日：84.4%）。 6管理層討論及分析 中國城市基礎設施集團有限公司 二零二零年年報中國酒店業務本公司的間接全資附屬公司武漢未來城大酒店管理有限公司（「酒店管理公司」），管理一間有約231間房的商務酒店（「未來城大酒店」），為以房間數目而言屬華中其中一間最大套房商務酒店。酒店鄰近東湖、當地大學及政府機關，故可吸引不同類型的旅客。未來城大酒店擁有設施齊備的多功能宴會廳和會議室，能提供宴會及商業會議服務。酒店管理公司聘請了一批酒店服務業的專才，為顧客提供個性化服務。於截至二零二零年十二月三十一日止年度，來自未來城大酒店的收益約為7,900,000港元（二零一九年：約23,300,000港元），平均入住率達約36.6%（二零一九年：79.1% ）。中國物業管理業務本公司的間接全資附屬公司武漢未來城物業管理有限公司及武漢城基小商品城商業管理有限公司，向住戶及租戶提供安全、現代化、舒適及高質素物業管理服務。於截至二零二零年十二月三十一日止年度，來自物業管理的收益約為18,500,000港元（二零一九年：約29,800,000港 元 ）。本集團項目湖北省武漢市未來城未來城是位於珞獅南路的大型綜合發展項目，毗鄰珞瑜路購物區及地鐵二號線街道口車站。未來城坐落於武漢市洪山區商業及商務中心的核心地帶，鄰近東湖、武漢大學、武漢理工大學及附近的其他地標，有1,000,000名學生及住宅消費客戶群。未來城的總佔地面積為19,191平方米，總建築面積為145,273平方米，包括五幢高層住宅大樓、一幢四層優質購物中心及泊車位。 7管理層討論及分析 中國城市基礎設施集團有限公司 二零二零年年報未來公館未來公館位於武漢市洪山區武珞路的優越地段，距離未來城項目僅600米。未來公館毗鄰地鐵二號及七號線交匯處。該項目的總佔地面積為5,852平方米，並已開發成建築面積42,149平方米的商住綜合大樓。湖北省武漢市中水•龍陽廣場中水•龍陽廣場策略性位於王家灣商業區與國家級武漢經濟技術開發區之間的優越地段，背靠武漢西中環路，毗鄰漢陽汽車客運站及龍陽大道。該項目地塊面積為30,625平方米，位於地鐵三號線漢陽站上方。此綜合物業的規劃建築面積為135,173平方米，將開發成華麗購物商場及豪華辦公樓。浙江省杭州市美萊國際中心美萊國際中心策略性位於余杭區迎賓路、翁梅路及南苑街道交匯處南側。余杭區被指定為杭州市新中央商業中心的一部分。該綜合物業所佔的總地盤面積為16,448平方米，鄰近滬杭高速鐵路南站及杭州地鐵一號線終點站。其中包括投資物業的商業大廈及停車場55,980平方米和出售的商業大廈58,630平方米。該開發項目的總建築面積為114,610平方米，包括一幢設有工作室配套的甲級辦公樓及兩幢優質高層公寓大廈和一個絕佳購物中心及停車場。截至二零二零年十二月三十一日止年度，本集團完成出售於Northern Sea Development Limited的70%權益，總代價約為1,000,000港元。該公司間接持有美萊國際中心。龍崗，深圳龍崗物業龍崗物業包括位於中國深圳的物業綜合大樓，土地面積為14,971平方米，總建築面積為36,876平方米。龍崗物業之建設已完成，包括(1)總建築面積3,786平方米作出租用途的華江大樓；(2)總建築面積12,249平方米的美洲大廈，其中約9,785平方米作出租用途，而約2,464平方米則為空置；及(3)總建築面積20,841平方米作出租用途的兩座廠房及兩棟員工宿舍。目前正在龍崗區的某些地區進行城市更新計劃，該計劃涵蓋了龍崗物業所在的位置。因此，本集團認為龍崗物業具有再開發潛力。 8管理層討論及分析 中國城市基礎設施集團有限公司 二零二零年年報下表載列本集團於二零二零年十二月三十一日之物業項目概覽：項目城市於項目之權益地盤面積總建築面積╱規劃建築面積平方米平方米已完成項目未來城武漢100%19,191145,273未來公館武漢100%5,85242,149中水•龍陽廣場武漢100%30,625135,173龍崗物業深圳100%14,97136,876小計70,639359,471財務回顧營業額本年度本集團的營業額減少至約73,700,000港元，較去年的約101,100,000港元減少27.1%。物業開發的收益由二零一九年的約12,000,000港元增加至二零二零年的約16,800,000港元。該增加主要由於物業銷售收益錄得增幅，其中年內已確認總建築面積