百强房企销售同比转正，土地市场点状回暖

投资要点 百强房企单月销售金额同比转正。根据克而瑞数据监测，2023年2月百强房企销售金额5184亿元，同比上升12%，增幅较上月增长43.6pp，百强房企销售额首次止跌企稳，复苏势头较强。销售面积3180万方，同比下降2%，降幅较上月缩小38.3pp。累计来看，1-2月实现销售金额9179亿元，同比下降12.5%，实现销售面积5581万方，同比下降20.5%。2月延续春节销售回暖趋势，重点30城2月份呈点状复苏，成交同环比涨幅都超过40%，成交规模与去年12月持平，前两个月累计成交已止跌。除季节性修复因素，伴随保交楼工程推进和房贷利率下降等地产支持性政策加码，房市销售有望持续复苏。 优质房企销售金额同环比双增长，企业格局分化。百强房企2月销售同环比都有较大幅度上升，部分优质房企销售增长强劲。从克而瑞榜单来看，1-2月累积销售较好的有越秀+164%/华发+85%/华润+61%/招商+52%/中海+50%/金茂+42%/龙湖+40%/滨江+34%。2月单月表现较好的有越秀+353%/华发+294%/中海+144%/华润+142%/招商+124%/金茂+102%/龙湖+86%/金地+69%/滨江+60%。 土地市场点状回暖，流拍率回历史低位。2月重点监测城市溢价率为5.38%，较上月增长1.28pp。月内四城集中供地，杭、京、苏土拍市场热度高，杭州溢价率高于9%，京、苏溢价率均高于7%，热点城市表现突出。郑州土拍较冷淡，10宗地块均底价成交，郑东新区地块流拍。2月重点监测城市土地流拍率为12%，较上月下降9.5pp。年末大批量供地的影响消退，供地质量提升，因此流拍率有所回落，流拍地块以三四线城市商办用地为主。 2月房企投资略回升，民企投资弱复苏。据克而瑞统计，截至2月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为3594亿、1358亿元和2694万平方米，同比降幅在15-20%之间，与2020年-2021年存在较大落差，也并未回到2022年同期水平。京、杭、苏等热点地区推出优质地块，房企投资积极性略有回升，超过两成百强房企在土地市场纳储。拿地企业仍以头部国央企、优质区域型民企为主力军。伟星、中天美好集团等区域型民企投资聚焦核心地块，表现亮眼。截至2月末百强房企新增货值26%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占百强总新增16%，TOP21-30强占12%。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 百强房企单月销售金额同比转正。根据克而瑞数据监测，2023年2月百强房企销售金额5184亿元，同比上升12%，增幅较上月增长43.6pp，百强房企销售额首次止跌企稳，复苏势头较强。销售面积3180万方，同比下降2%，降幅较上月缩小38.3pp。累计来看，1-2月实现销售金额9179亿元，同比下降12.5%，实现销售面积5581万方，同比下降20.5%。 2月延续春节销售回暖趋势，重点30城2月份呈点状复苏，成交同环比涨幅都超过40%，成交规模与去年12月持平，前两个月累计成交已止跌。除季节性修复因素，伴随保交楼工程推进和房贷利率下降等地产支持性政策加码，房市销售有望持续复苏。 图1：2月百强房企商品房销售金额同比12% 图2：2月百强房企商品房销售面积同比-2% 优质房企销售金额同环比双增长，企业格局分化。百强房企2月销售同环比都有较大幅度上升，部分优质房企销售增长强劲。从克而瑞榜单来看，1-2月累积销售较好的有越秀+164%/华发+85%/华润+61%/招商+52%/中海+50%/金茂+42%/龙湖+40%/滨江+34%。2月单月表现较好的有越秀+353%/华发+294%/中海+144%/华润+142%/招商+124%/金茂+102%/龙湖+86%/金地+69%/滨江+60%。 表1：2023年2月重点房企销售排行榜 土地市场点状回暖，流拍率回历史低位。2月重点监测城市溢价率为5.38%，较上月增长1.28pp。月内四城集中供地，杭、京、苏土拍市场热度高，杭州溢价率高于9%，京、苏溢价率均高于7%，热点城市表现突出。郑州土拍较冷淡，10宗地块均底价成交，郑东新区地块流拍。2月重点监测城市土地流拍率为12%，较上月下降9.5pp。年末大批量供地的影响消退，供地质量提升，因此流拍率有所回落，流拍地块以三四线城市商办用地为主。 图3：重点监测城市平均溢价率月度走势（%） 图4：重点监测城市平均流拍率月度走势（%） 2月房企投资略回升，民企投资弱复苏。据克而瑞统计，截至2月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为3594亿、1358亿元和2694万平方米，同比降幅在15-20%之间，与2020年-2021年存在较大落差，也并未回到2022年同期水平。京、杭、苏等热点地区推出优质地块，房企投资积极性略有回升，超过两成百强房企在土地市场纳储。拿地企业仍以头部国央企、优质区域型民企为主力军。伟星、中天美好集团等区域型民企投资聚焦核心地块，表现亮眼。截至2月末百强房企新增货值26%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占百强总新增16%，TOP21-30强占12%。 表2：2023年2月中国房地产企业新增货值TOP50 2市场回顾 上周上证指数上涨1.87%、沪深300指数上涨1.71%，创业板指下跌了0.27%，万得全A上周交易额4.24万亿，环比上涨1.06%。从板块表现来看，通信、建筑装饰、传媒、计算机等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨了0.74%，在所有申万一级行业中相对排名16/28。从年初涨跌幅来看，申万地产上涨1.75%，在所有申万一级行业中相对排名24/28。 上周申万地产板块交易额647.46亿，环比下跌7.95%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周中新集团、华发股份、城建发展等个股涨幅显著。海航投资、奥园美谷、ST爱旭等个股跌幅显著。 图7：上周中新集团、华发股份、城建发展个股涨幅显著 图8：上周海航投资、奥园美谷、ST爱旭等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、哈高科等排在行业前列，成交额均超过了60亿。其中万科A和哈高科交易额合计133.08亿，占板块交易额比重为16.68%，万科A和哈高科交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，万泽股份、哈高科、电子城等涨幅居前，上涨个股个数占比62.79%。年初以来，大连友谊、中天金融、新华联等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为62.79% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有36只股票上涨，国瑞置业、力高集团、绿景中国地产等位居涨幅前列。旭辉控股集团、万科企业、天誉置业等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、绿景中国地产、越秀地产等个股表现强势。上周从成交金额来看，华润置地、中国海外发展、万科企业、碧桂园均超过16亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有18只股票上涨，保利物业、中海物业、碧桂园服务等位居涨幅前列。年初以来，滨江服务、中海物业、远洋服务控股等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到15.03亿（人民币），其余股票成交额均在4亿元以下。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 2月27日，沈阳市城乡建设局发布消息，沈阳市正式下达2023年第一期城建项目投资计划，共安排项目284个、计划投资254亿元。在本次284个项目中，建设沈阳现代化都市圈，提升中心城市核心功能方面，主要实施续建元江街、元江街-三环立交、雪松路跨线桥等6条快速路二期工程。（新浪网） 2月27日，长沙市近日发布了《关于强省会人才购房实施细则》，《实施细则》表示，45岁以下，具有大专及以上学历或中级及以上专业技术资格的人才，落户长沙并缴纳社保或个税后，可在限购区域内购买首套商品住房，博士、硕士学历及高级专业技术资格不限年龄。 同时，对湖南省内市州高层次人才，按程序认定后，享受长沙户籍同等购房待遇。（观点网） 2月27日，南京住房公积金管理中心发布《关于优化南京市提取住房公积金支付购房款相关规定的实施细则》，《实施细则》表示，在南京缴存住房公积金的职工及其配偶购买南京市新建商品住房且符合购房提取条件的，可以与开发企业签订协议，用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金。同时，购买南京市存量住房的购房职工符合购房提取条件的，可以与卖方签订协议，用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金。（观点网） 2月28日，国家统计局发布2022年国民经济和社会发展统计公报，全年房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%。其中住宅投资100646亿元，下降9.5%；办公楼投资5291亿元，下降11.4%；商业营业用房投资10647亿元，下降14.4%。年末商品房待售面积56366万平方米，比上年末增加5343万平方米，其中商品住宅待售面积26947万平方米，增加4186万平方米。（新浪网） 2月28日，为进一步扩大有效投资，实现2023年全市固定资产投资任务目标，深圳市发展和改革委员会联合深圳市住建局、深圳市规划和自然资源局，于2月24日召集9家房企开会座谈，会议主要就房地产投资开发形势展开分析探讨，相关房企围绕项目存在的问题、协调解决措施、新项目储备、政策支持建议等内容，进行了发言。（新浪网） 2月28日，义乌市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布通知，表示即日起实施八条房产“新政”，“新政”中，在2023年6月30日前置换并使用“房票”的安置对象，将在原集聚建设政策15%的补助基础上，再按集聚建设房票面值给予20%的政策性激励补贴，该20%部分的补贴不超过30万元。（央广网） 3月1日，上海土地市场官网发布上海市2023年住宅用地出让预告，上海市拟于3月16日-3月21日期间，发布住宅用地出让公告，4月下旬开始组织交易活动。上海市将根据年度供地计划，分批公布拟出让的商品住宅用地项目清单，首批公布的拟供商品住宅用地项目清单涉及11个区19宗地块，19宗地块出让面积共计94.42公顷。（和讯网） 3月1日，深圳市房地产中介协会近日公布的数据显示，春节假期后的四周，深圳二手房周成交数据迎来四连涨。2023年第8周（2.20-2.27），二手房成交录为1096套，较上周881套环比增长24.4%；深圳二手房价也出现了止跌回升的迹象。（新浪网） 3月1日，合肥市住房公积金管理中心就《关于实施多子女家庭住房公积金优惠政策的通知》公开征求社会各界意见。其中提到，多子女家庭购买首套自住住房且首次申请住房贷款的，单方正常缴存最高可贷款额度提高至65万元，夫妻双方正常缴存最高可贷款额度提高至75万元。首套自住住房以不动产登记部门房查结果为准；首次申请住房贷款以个人征信报告及住建部住房公积金监管服务平台查询结果为准。多子女家庭无房租赁住房提取住房公积金的，提取限额按现行规定额度标准上浮50%确定。（新浪网） 3月1日，据河南省住房和城乡建设厅消息，消息提到各地要加强部门沟通协调，压缩贷款办理时限，贷款申请资料齐全，审核时限、不动产登记抵押、发放贷款时限由25个工作日压缩至20个工作日内完成。（观点网） 3月2日，陕西省委、陕西省人民政府印发《进一步提振信心恢复活力推动经济社会平稳健康发展的若干措施》，《措施》提出，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新