一季度销售同比转正，土地市场点状回暖

投资要点 百强房企单月销售金额同比大幅上涨。根据克而瑞数据监测，2023年3月百强房企销售金额7427亿元，同比上升28%，增幅较上月增长15.7pp，百强房企销售额稳中提升，复苏势头较强。销售面积4275万方，同比上升18%，增幅较上月增长18.9pp。累计来看，1-3月实现销售金额16635亿元，同比上升2.2%，实现销售面积9876万方，同比下降7.3%。3月适逢传统营销旺季，重点30城3月份供应爆发，成交同环比齐增，其中环比涨幅达164%，一季度累计成交上涨21%，市场延续稳步修复行情。从高频数据来看，截至农历三月十七30城新房累计成交面积895万方，同比+87%；全年累计同比+26%；13城二手房累计成交面积601万方，同比+118%；全年累计同比+73%。 优质房企销售金额同环比双增长，企业格局分化。百强房企3月销售同环比都有较大幅度上升，部分优质房企销售增长强劲。从克而瑞榜单来看，从克而瑞榜单来看，3月单月销售表现较好的房企包括：越秀（+314%）、华发（+149%）、滨江（+126%）、中海（+105%）、建发（+99%）、华润（+86%）、华侨城（+55%）、招商（+53%）、绿城（+51%）。1-3月累计销售表现较好的房企包括：越秀（+220%）、华发（+112%）、中海（+74%）、华润（+72%）、滨江（+63%）、招商（+52%）、建发（+52%）、龙湖（+36%）、绿城（+32%）。 土地市场点状回暖，流拍率创新低。3月重点监测城市溢价率为5.01%，较上月下降0.35pp。得益于缩量提质的供地策略与市场回暖，月内整体溢价率水平维持在相对高位，南京溢价率高达8%，但城市内土拍热度进一步分化。3月重点监测城市土地流拍率仅为9.6%，较上月下降2.4pp，为2022年下半年以来新低。预供地制度在流拍率指标上的作用进一步发力，各地住宅用地供应也进一步透明，流拍率持续降低，流拍地块以三四线城市住宅用地为主。 3月房企投资出现停滞，民企投资积极复苏。据克而瑞统计，截至3月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为5060亿、2101亿元和3247万平方米，新增货值较2022年同期下降16%，企业整体投资依旧谨慎。截至3月末，近七成百强房企未有新增土储入账。拿地企业仍以头部央国企、优质区域型民企为主力军，核心城市城投拿地比例较去年大幅降低。华润、保利、招商等央国企一季度拿地金额超70亿元，龙湖、滨江、伟星等区域型民企持续深耕，表现较好。截至3月末百强房企新增货值29%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占百强总新增14%，TOP21-30强占12%。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A、龙湖集团、华润置地等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 百强房企单月销售金额同比大幅上涨。根据克而瑞数据监测，2023年3月百强房企销售金额7427亿元，同比上升28%，增幅较上月增长15.7pp，百强房企销售额稳中提升，复苏势头较强。销售面积4275万方，同比上升18%，增幅较上月增长18.9pp。累计来看，1-3月实现销售金额16635亿元，同比上升2.2%，实现销售面积9876万方，同比下降7.3%。 3月适逢传统营销旺季，重点30城3月份供应爆发，成交同环比齐增，其中环比涨幅达164%，一季度累计成交上涨21%，市场延续稳步修复行情。从高频数据来看，截至农历三月十七30城新房累计成交面积895万方，同比+87%；全年累计同比+26%；13城二手房累计成交面积601万方，同比+118%；全年累计同比+73%。 图1：3月百强房企商品房销售金额同比28% 图2：3月百强房企商品房销售面积同比18% 图3：30大中城市商品房成交面积（万方，MA7） 图4：13城二手房成交面积（万方，MA7） 优质房企销售金额同环比双增长，企业格局分化。百强房企3月销售同环比都有较大幅度上升，部分优质房企销售增长强劲。从克而瑞榜单来看，3月单月销售表现较好的房企包括：越秀（+314%）、华发（+149%）、滨江（+126%）、中海（+105%）、建发（+99%）、华润（+86%）、华侨城（+55%）、招商（+53%）、绿城（+51%）。1-3月累计销售表现较好的房企包括：越秀（+220%）、华发（+112%）、中海（+74%）、华润（+72%）、滨江（+63%）、招商（+52%）、建发（+52%）、龙湖（+36%）、绿城（+32%）。 表1：2023年3月重点房企销售排行榜 土地市场点状回暖，流拍率创新低。3月重点监测城市溢价率为5.01%，较上月下降0.35pp。得益于缩量提质的供地策略与市场回暖，月内整体溢价率水平维持在相对高位，南京溢价率高达8%，但城市内土拍热度进一步分化。3月重点监测城市土地流拍率仅为9.6%，较上月下降2.4pp，为2022年下半年以来新低。预供地制度在流拍率指标上的作用进一步发力，各地住宅用地供应也进一步透明，流拍率持续降低，流拍地块以三四线城市住宅用地为主。 图5：重点监测城市平均溢价率月度走势（%） 图6：重点监测城市平均流拍率月度走势（%） 3月房企投资出现停滞，民企投资积极复苏。据克而瑞统计，截至3月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为5060亿、2101亿元和3247万平方米，新增货值较2020年、2021年一季度降幅均超过六成，与2022年同期相比也下降16%，企业整体投资依旧谨慎。截至3月末，近七成百强房企未有新增土储入账。拿地企业仍以头部央国企、优质区域型民企为主力军，核心城市城投拿地比例较去年大幅降低。华润、保利、招商等央国企一季度拿地金额超70亿元，龙湖、滨江、伟星等区域型民企持续深耕，表现较好。截至3月末百强房企新增货值29%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占百强总新增14%，TOP21-30强占12%。 表2：2023年3月中国房地产企业新增货值TOP50 2市场回顾 上周上证指数上升1.67%、沪深300指数上升1.79%，创业板指上升1.98%，万得全A上周交易额4.83万亿，环比下跌3.96%。从板块表现来看，通信、电子、计算机等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上升了4.65%，在所有申万一级行业中相对排名4/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌1.75，在所有申万一级行业中相对排名25/28。上周申万地产板块交易额646.46亿，环比下跌0.23%。 图7：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图8：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周我爱我家、华发股份、万业企业等个股涨幅显著。蓝光发展、美好置业、大连友谊等个股跌幅显著。 图9：上周我爱我家、华发股份、万业企业个股涨幅显著 图10：上周蓝光发展、美好置业、大连友谊等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、张江高科、保利地产等排在行业前列，成交额均超过了47亿。其中万科A和张江高科交易额合计133.12亿，占板块交易额比重为17.7%，万科A和张江高科交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，中润资源、张江高科、我爱我家等涨幅居前，上涨个股个数占比38.76%。年初以来，中天金融、大连友谊、天津松江等个股跌幅居前。 图11：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图12：年初以来申万地产上涨个股占比为38.76% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有15只股票上涨，易居企业控股、天誉置业、中国海外发展等位居涨幅前列。绿地香港、合景泰富集团、禹洲地产等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、越秀地产、嘉里建设等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展、碧桂园、万科企业、华润置地均、龙湖集团超过5亿（人民币）。 图13：上周表现强势的港股通内房股 图14：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周正荣服务、远洋服务控股、招商积余等个股涨幅靠前，佳兆业美好、合景悠活、宝龙商业等个股跌幅靠前。年初以来，滨江服务、中海物业、华润万象生活等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到7.78亿（人民币），其余股票成交额均在3亿元以下。 图15：上周表现强势的物业股 图16：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 4月3日，湖北襄阳在全市范围内开展二手房“带押过户”模式，即在襄阳全市范围内，抵押贷款购买的房屋（房屋无二押或者查封）在抵押期间买卖过户，买方需要以该房屋申请抵押借款的，当事人可以共同向不动产登记机构申请办理二手房“带押过户”登记事项。 买受人如选择全款购买存在抵押权登记的二手房也可参照办理。二手房“带押过户”具体可分为三步：第一步，二手房交易双方与银行金融机构办理资金托管、贷款手续，并签订“带押过户”协议；第二步，登记机构依据交易双方以及银行业金融机构的申请，办理“带押过户”登记；第三步，银行业金融机构进行交易资金结算，完成资金划转。（新浪网）4月3日，1）广东东莞市印发《东莞市严控商业办公用房改公寓工作实施方案》，《方案》提出进一步规范商业金融业用地、商住混合用地上的商业办公用房等非住宅类房地产项目的管理，从监督检查、制度设计、规划布局等方面多管齐下、加大惩处，严格新增商业办公用房的管控，坚决杜绝新的“商改住”行为；2）为提升房屋交易效率和不动产登记便利度，广东东莞开始在市镇（园区）政务服务大厅综合窗口开展存量商品房“带押过户”业务。 （观点网） 4月3日，河南新乡市住房公积金管理委员会发布了关于调整住房公积金提取、贷款业务政策的通知，自2023年4月1日起执行。通知表示，提高住房公积金租房提取额度。将“已婚缴存职工家庭，每月最高可提取住房公积金额度由原来的1200元调整为1600元； 单身缴存职工仍为每月1000元。”提高住房公积金个人住房贷款最高贷款额度。将“夫妻双方按时连续足额缴存住房公积金的，贷款最高额度由55万元调整为65万元；单方按时连续足额缴存住房公积金的，贷款最高额度由40万元调整为45万元”。（观点网） 4月4日，杭州市规划和自然资源局发布《杭州市2022年度国有建设用地供应计划》，杭州今年国有建设用地供应计划总量为5175.09公顷。包含住宅用地956.69公顷，占计划总量的18.49%。住宅用地中，商品住宅用地136宗，总用地632.1192公顷，同比去年供应计划减少55.6公顷，减幅8.1%。此外，还包括共有产权住宅用地47.06公顷；保障性租赁住宅用地61.27公顷；和其他住宅用地216.24公顷。（新浪网） 4月4日，近日，大同市正式调整住房公积金个人住房贷款政策，自4月1日起实施。。 调整后，将最高可贷额度由80万元提高至100万元，其中，连续缴存时间超过1年不超过3年（含）的，最高可贷额度由原来的30万元提高至50万元；连续缴存时间超过3年不超过5年（含）的，最高可贷额度由原来的50万元提高至60万元；单缴存职工连续缴存时间超过5年的，最高可贷额度由原来的60万元提高至80万元；双缴存职工连续缴存时间均超过5年的，最高可贷额度由原来的80万元提高至100万元。（凤凰网） 4月5日，西藏自治区政府办公厅印发《西藏自治区进一步落实城市主体责任促进房地产业良性循环和平稳健康发展若干政策》，正常缴存住房公积金职工购买住房的，可先提取本人及配偶账户缴存金额并留足贷款金额要求的余额后，再申请住房公积金贷款；在区内购买新建普通商品住宅的，贷款最高额度由90万元提高至120万元；七地（市）缴存职工在拉萨购房的，可在自治区住房资金管理中心申请住房公积金贷款。（和讯网） 4月6日，官方公众号“南京公积金发布