10月百强房企销售同比年内首次转正
10月，百强房企单月销售额同比首次实现正增长，主要受政策刺激和“金九银十”销售旺季的影响。1-10月累计销售额同比下降33%，虽然10月销售放量，但对累计降幅改善有限。从累计情况看，TOP100房企操盘口径销售金额30692.7亿元，同比下降32.7%；权益口径销售金额24282.6亿元，同比下降32.2%。从单月情况看，TOP100房企操盘口径销售额4354.1亿元，同比增长7.0%；权益口径销售额3432.7亿元，同比增长9.9%。
各梯队房企销售情况
- TOP10房企：销售额同比改善更为明显，1-10月操盘销售额降幅收窄至28%。
- TOP11-20房企：1-10月操盘销售额同比下降36.6%，权益口径销售额同比下降39.8%。
- TOP21-30房企：1-10月操盘销售额同比下降39.2%，权益口径销售额同比下降36.9%。
- TOP31-50房企：1-10月操盘销售额同比下降35.9%，权益口径销售额同比下降33.8%。
- TOP51-100房企：1-10月操盘销售额同比下降37.0%，权益口径销售额同比下降36.5%。
销售门槛变化
对比2024年1-10月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是100强门槛。具体数据如下：
- 10强门槛：同比下降46.1%，从1391亿元下降至749亿元。
- 20强门槛：同比下降44.7%，从525.5亿元下降至290.6亿元。
- 30强门槛：同比下降37.4%，从327.5亿元下降至205.0亿元。
- 50强门槛：同比下降37.5%，从205.1亿元下降至128.1亿元。
- 100强门槛：同比下降34.9%，从87.4亿元下降至56.9亿元。
国央企与出险房企销售对比
政策后国央企销售弹性更大，核心城市有效货值更为充足，而不少出险房企同环比依然大幅下跌，或因为有效货值不足，受新政带动影响较小。
10月重点房企销售情况
- 单月操盘口径销售额排名前五：中海地产（395.2亿元）、保利发展（381.0亿元）、华润置地（278.8亿元）、绿城中国（277.4亿元）、招商蛇口（208.0亿元）。
- 单月操盘销售额环比增速排名前五：中建智地（608.7%）、融创中国（440.0%）、路劲集团（213.3%）、仁恒置地（183.3%）、电建地产（166.1%）。
- 1-10月累计操盘销售额排名前五：保利发展（2584.0亿元）、中海地产（2283.8亿元）、绿城中国（2149.3亿元）、万科地产（1882.5亿元）、华润置地（1828.5亿元）。
- 1-10月累计操盘销售额同比增速排名前五：中建智地（45.2%）、中建壹品（7.3%）、保利置业（0.2%）、绿城中国（-3.5%）、中海地产（-9.0%）。
投资建议
维持行业“增持”评级。重点关注以下维度：
- 基本面alpha公司：A股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团。
- 受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等。
- 物业：A股招商积余，H股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等。
- 中介：贝壳。
风险提示
- 政策落地不及预期
- 需求复苏不及预期
- 房企出险风险蔓延
