稳步推行现房销售，推动行业长期稳定

投资要点 多地推行现房销售试点，现房销售占比回升。2月8日经济日报《大力推动商品房现房销售》指出当前推动商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟，房地产行业降“三高”的需要也使得商品房预售制改革箭在弦上。目前，北京、杭州、济南、西安、合肥等城市已开始推出现房销售试点，山东、安徽、河南等省份也明确表态2023年将因地制宜鼓励有条件的地方开展现房销售试点。近十年间商品房现房销售面积占比大致分为三个阶段：2013年至2017年底现房销售面积占比维持在20%以上；自2017年底地产融资收紧，现房销售占比下行态势一直延续到2021年6月；2021年下半年房企出现大规模违约现象，期房交付存疑，购房者转向现房和二手房市场，现房销售占比随之回升。 当前不同省份现房销售规模占比呈现分化。截至2022年底共8省份现房销售占比超20%；其中海南作为全国首个推行现房销售省份，现已建立较为系统的现房销售制度，现房销售占比最高为39%；黑龙江、天津、吉林等省份现房销售占比较高，分别为39%、34%、26%，此类省市楼市下行压力较大，去化周期较长，部分项目最终由期房阶段转为待售现房房源；北京、上海等省份则是预售许可标准较高，部分预售项目工程进度已近封顶或现房标准。 过去预售模式的盛行源于各方利益的共赢，但预售模式带来的高负债经营也为房企交付问题埋下隐患。对于购房者而言，商品房预售相比现房加大了住房供应，缓解了紧张的住房需求；对于房企而言，预售制度加大经营杠杆，加快资金周转，利于房企扩大销售规模；对于地方政府而言，预售制度加快开发周转效率，房企拿地积极性高，支撑地方财政收入。但预售同时存在挪用预售资金的弊端。部分开发商预售回笼资金后并非投入施工完成交付，而是开始新一轮拿地-新开工-预售流程。这使得行业整体资金流向开工端，施工所需款项实际未支付给施工方，销售与竣工面积持续走阔，不断增加交付压力。 现房销售应稳步推进，逐步提高现房比例，而非短时间内全面铺开现房销售。 全面推行现售仍需要一些条件：1）对房企而言，需要房企相关融资政策支持。 房企开发资金来源中定金及预收款占比超30%，需融资支持以弥补资金缺口。 2）对购房者而言，需要住房供需平衡。当前住房市场虽已摆脱了过去供应相对不足的情况，对推行现房销售模式是有利的，但当前销售市场未完全恢复，现房销售将对短期新房供应带来冲击，不利于销售的平稳恢复。3）对地方政府而言，需减少财政收入中土地出让金占比。经济日报中指出，“现房销售不能一蹴而就，更适宜逐步过渡”。对现售模式的推行可由热点城市、热点项目先行试点，并从中发现问题、总结经验、不断优化后逐步扩大实施；现售制度展开进程中土地端、金融端政策也需同步跟进，维持行业稳定发展。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 多地推行现房销售试点，预售制度或迎来改革。2018年9月人民日报发文《取消商品房预售制，调研可先行》，文中明确表达：取消预售制，长期看或不可免。2023年2月8日经济日报《大力推动商品房现房销售》指出当前推动商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟，房地产行业降“三高”的需要也使得商品房预售制改革箭在弦上。目前，北京、杭州、济南、西安、合肥等城市已开始推出现房销售试点，山东、安徽、河南等省份也明确表态2023年将因地制宜鼓励有条件的地方开展现房销售试点。 销售结构趋势明显，现房销售占比回升。近十年间商品房现房销售面积占比大致分为三个阶段：2013年至2017年底现房销售面积占比维持在20%以上，保持较高水平；自2017年底推出资管新规征求意见稿，地产融资收紧，房企对销售回款依赖度提高，现房销售占比迅速下降，下行态势一直延续到2021年6月；2021年下半年房企出现大规模违约现象，行业信用危机加剧，多地楼盘出现停工现象，期房交付存疑，在此背景下，购房者转向现房和二手房市场，现房销售占比随之回升。 图1：商品房销售现房面积占比17.3% 表1：2022年31省份现房销售规模占比 图2：代表城市去化周期 图3：商品房销售面积与竣工面积（万平方米） 当前对于现房及期房销售的讨论源于交付问题，但交付困境由多方面因素综合引起，并非仅由预售导致。从前文的分析来看，全面推行现售仍需要一些条件： 1）对房企而言，需要房企相关融资政策支持。现房销售下房企资金占用时间拉长，回款周期延长1年半至2年，可能加重流动性压力；目前房企开发资金来源中，定金及预收款占比逐渐超30%，远高于开发贷占比，全面推广现房销售模式需融资支持以弥补资金缺口。 图4：开发贷、定金及预收款占比 2）对购房者而言，需要住房供需平衡。当前住房市场虽已摆脱了过去供应相对不足的情况，并且住房逐渐脱离金融属性，这些对推行现房销售模式是有利的，但仍需谨慎推进。 尤其当前销售市场未完全恢复，销售额较以前年度仍有较大幅度下滑，据中指数据TOP100房企1月销售额据上年仍有超30%幅度下滑；现房销售将对短期新房供应带来冲击，不利于销售的平稳恢复。 3）对地方政府而言，需减少财政收入中土地出让金占比。当前土地市场持续低温，分化明显，现房销售可能进一步削减房企拿地意愿，对地方财政收入产生影响。 现房销售应稳步推进，逐步提高现房比例，而非短时间内全面铺开现房销售。经济日报中指出，“现房销售不能一蹴而就，更适宜逐步过渡。当前房地产市场正在积蓄各方面力量力求企稳复苏，如果现房销售切换得过快，就可能会不利于企业缓解资金链吃紧的困境。因此，现房销售可以找准时机，因城施策，逐步推广”。对现售模式的推行可由热点城市、热点项目先行试点，并从中发现问题、总结经验、不断优化后逐步扩大实施；现售制度展开进程中土地端、金融端政策也需同步跟进，维持行业稳定发展。 2市场回顾 上周上证指数下跌1.12%、沪深300指数下跌1.75%，创业板指下跌3.76%，万得全A上周交易额4.94万亿，环比上涨14.33%。从板块表现来看，食品饮料、轻工制造、钢铁等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌了3.16%，在所有申万一级行业中相对排名26/28。从年初涨跌幅来看，申万地产上涨0.07%，在所有申万一级行业中相对排名24/28。 上周申万地产板块交易额749.92亿，环比下跌4.10%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周我爱我家、世荣兆业、鲁商发展等个股涨幅显著。天津松江、深振业A、新城控股等个股跌幅显著。 图7：上周我爱我家、世荣兆业、鲁商发展个股涨幅显著 图8：上周天津松江、深振业A、新城控股等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产等排在行业前列，成交额均超过了50亿。 其中万科A和保利地产交易额合计亿，占板块交易额比重为12.70%，万科A和保利地产交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，我爱我家、电子城、万泽股份等涨幅居前，上涨个股个数占比53.49%。年初以来，大连友谊、新华联、深深房A等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为53.49% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周只有5只股票上涨，太阳城集团、绿景中国地产、合生创展集团等位居涨幅前列。易居企业控股、弘阳地产、建业地产等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、越秀地产、嘉里建设等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展、碧桂园、华润置地均超过14亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周只有5只股票上涨，宝龙商业、滨江服务、华润万象生活等位居涨幅前列。年初以来，滨江服务、远洋服务控股、中海物业等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到16.80亿（人民币），其余股票成交额均在5亿元以下。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 2月13日，人民银行福州中心支行日前联合福建银保监局出台《关于金融促消费工作十条措施》，《措施》称，要稳妥实施房地产信贷政策支持居民住房消费。各银行机构要合理安排个人住房贷款额度，优化个人住房贷款业务流程，全力支持居民首套和改善性住房需求。在省内合格城市积极落实新发放首套住房个人住房贷款利率动态调整政策，鼓励银行机构合理下调个人住房贷款利率，降低居民购房融资成本。（中国金融新闻网） 2月13日，近日，贵阳市人民政府办公厅、贵安新区办公室印发《贵阳贵安促进房地产领域健康发展若干措施的通知》。措施提到，降低个人住房消费门槛。鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。（新浪网） 2月13日，深圳市房地产中介协会公布数据显示，上周(2月6日-2月12日)深圳二手房(含自助)录得784套，环比增长率为40.0%。节后首周(1月30日-2月5日)深圳二手房录得560套，环比增长率为214.6%。（观点网） 2月14日，国家统计局深圳调查队信息显示，2023年1月份，深圳居民消费价格（CPI）环比上涨1.2%，涨幅比上月扩大1.0个百分点；同比上涨2.3%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。从环比看，受春节因素影响，1月CPI环比上涨1.2%。其中，食品价格上涨3.2%，影响CPI上涨0.48个百分点。（新浪网） 2月14日，吉林市发布《关于延长阶段性支持政策实施时间和调整相关贷款政策的通知》，《通知》提出，提高个人住房公积金最高贷款额度，单职工缴存住房公积金的家庭最高贷款额度为50万元，双职工缴存住房公积金的家庭最高贷款额度为70万元。住房公积金阶段性支持政策继续延长至2023年12月31日，职工购买新建商品住房，首次申请住房公积金贷款的，首付款比例不低于20%。（新浪网） 2月14日，山东潍坊近日召开住房和城乡建设工作会议。会议强调，要促进转型，鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点，引导企业精准研判，避免盲目拿地、同质项目竞争等粗放发展，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。（观点网） 2月15日，河南周口市住建局发布了《关于中心城区持续开展住房和契税补贴的公告》，购买新建商品房且缴纳契税的，对居民购房实际缴纳的契税实行财政补贴政策。住宅面积在144平方米以下的，按实际纳税额的50%补贴，住宅面积在144平方米以上的，按实际纳税额的30%补贴。购买新建商品住房、建筑面积在144平方米以下的（不含144平方米），以货币形式一次性发放购房补贴：具有大中专学历的（含技工院校），补贴标准为0.6万元/人，具有本科学历的，补贴标准为1万元/人。（扬子晚报网） 2月15日，辽宁省鞍山市在财政契税补贴政策方面，在房交会优惠政策期间内，个人购买本次参展楼盘的一手新建商品房，并在商品房项目达到初始登记条件后一年内完成不动产登记的，对其所缴纳的契税按60%进行财政补贴，房交会将于2月21日启幕。（观点网） 2月16日，国家统计局发布了2023年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。2023年1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.1%，涨幅比上月回落0.4个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格同比下降3.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3