现房试点逐步推行，优质房企“剩者为王”

行业研究|行业深度研究|房地产 现房试点逐步推行，优质房企“剩者为王” |报告要点 顶层设计推动房地产新发展模式，现房销售是重要一环，预计各地将逐步出台现房试点政策和配套支持。现房对于行业能防范交付风险、降供给稳房价，助力楼市止跌回稳；对于房企在经营能力方面要求更高，产品品质好、运营效率高、融资能力强的房企更能适应现房销售模式，其他房企或加速出清，优质房企“剩者为王”。推荐在重点城市核心区持续拿地的头部央国企和改善型房企。 |分析师及联系人 房地产 现房试点逐步推行，优质房企“剩者为王” 行业观点 投资建议：强于大市（维持）上次建议：强于大市 制度变革：预售制支撑高速发展，现房销售应对风险挑战 我国住房制度演变经历“福利分房—商品房预售—现房销售试点”三阶段。预售制度作为住房市场化改革的重要抓手，有效解决了住房短缺与开发融资难题，支撑房地产行业长期高速发展，人均居住面积从1978年的6.7平方米提升至2020年的41.8平方米。然而，随着行业债务高企、交付风险暴露，政策转向“保交楼、防风险”，现房销售制度逐步试点推广。2024年以来，已有6省32市发布相关细则，住房制度正进入从“高周转”向“高安全”转型的新阶段。 他山之石：低首付+强监管机制共同保障购房者利益 海外普遍采用“低首付+强监管+风险共担”机制，以法律制度、金融工具和第三方托管保障购房者权益。美国、日本、英国、德国等地普遍要求开发商竣工或按工程进度进行回款，房款由律师、信托或金融机构托管。多数国家购房者仅支付5%-20%定金或首付款，按揭贷款在房屋交付后发放。开发商需接受多重监管，违约将面临担保赔付与法律追责，有效遏制烂尾和挪用风险，购房者的利益得到有效保护。 相关报告 1、《房地产：地产2024年报分析：业绩探底持 续 分 化 ， 资 产 质 量 决 定 经 营 表 现 》2025.05.152、《房地产：一二手房销售分化，核心城市土拍热度延续》2025.05.14 国内现状：各地政策鼓励现房销售，现售占比持续提升 2021年以来，现房销售占商品住宅销售面积比例呈上升趋势，2025Q1占比为32.7%，较2020年低点提升22.5个百分点，海南等4个省市2025Q1商品住宅中现房销售面积占比已超5成。现房销售是推动房地产新发展模式的重要一环，要有力有序推进，同时在供需两端配套支持措施，目前各地已有融资支持、税费减免、简化审批流程等六类措施出台，我们预计未来提高开发贷覆盖比例、土地相关税收优惠等措施亦有出台的可能性，以鼓励现房销售。 现房影响：促进房企改革提升经营能力，推进房地产发展新模式 对行业，①现房销售延缓土地到住房的转换，降低新房供给，对房价有稳定作用，我们预计库存去化周期较长的低能级城市推行现房销售政策较快，市场表现良好库存相对健康的高能级城市（如杭州去化周期小于1年）或将逐步试点推行；②现房销售或使土拍热度下降，土地价格下滑，房企拿地对利润率或考虑更厚安全垫；③现房销售所见即所得，有效防范交付风险。对房企，①现房销售拉长房企项目经营性现金流回正周期（延后2年），高周转模式难以延续；②现房销售增加开发商资金成本，影响项目净利率约2个点（不同项目有差异），IRR受影响或更大；③现房销售对房企产品品质、运营效率和融资能力要求更高，或加速行业出清。➢投资建议：推荐产品品质好、运营效率高、融资能力强的优质房企 顶层设计推动房地产新发展模式，现房销售是重要一环，预计各地将逐步出台现房试点政策和配套支持。现房对于行业能防范交付风险、降供给稳房价，助力楼市止跌回稳；对于房企在经营能力方面要求更高，产品品质好、运营效率高、融资能力强的房企更能适应现房销售模式，其他房企或加速出清，优质房企“剩者为王”。推荐建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、滨江集团、建发股份等。 扫码查看更多 风险提示：宽松政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期，测算假设带来的结果偏差。 正文目录 1.制度变革：预售制度奠定市场化基础，现房销售应对风险挑战.............41.1预售制：从探索到完善，助力房地产高速发展.....................41.2现售制：政策探索路径清晰，现售机制试点扩围...................52.他山之石：低首付+强监管机制共同保障购房者利益......................72.1美国：市场化预售与银行强监管并行............................72.2英国：律师主导交易与分期付款担保机制.........................82.3日本：法律严格限定与金融机构双重监督.........................82.4德国：根据施工进度分期付款..................................83.国内现状：各地政策鼓励现房销售，现售占比持续提升...................93.1全国现房销售面积占比2021年后呈上升趋势......................93.2现房销售的落地有配套政策的支持.............................114.现房影响：促进房企改革提升经营能力，推进房地产发展新模式..........134.1行业：防风险、降供给，助力楼市止跌回稳......................134.2房企：高周转模式失效，需提升自身经营能力....................145.投资建议：推荐产品品质好、运营效率高、融资能力强的优质房企........176.风险提示.........................................................17附录.................................................................18 图表目录 图表1：中国预售制发展历程............................................5图表2：中国现房销售制度的探索与试点历程..............................6图表3：海外市场住房销售制度对比......................................7图表4：2005年至2025年1-3月全国商品住宅现房销售面积及占比走势.......9图表5：2005年至2025年1-3月全国商品住宅现房与期房销售均价走势......10图表6：2005年至2025年1-3月各省市商品住宅中现房销售面积占比走势....10图表7：二十届三中全会对房地产行业的顶层设计.........................11图表8：2024年各地现房销售支持措施..................................12图表9：各能级城市商品住宅去化周期走势...............................13图表10：截至2025年3月重点城市商品住宅去化周期.....................14图表11：预售、现售情况下房地产项目经营性现金流差异..................15图表12：2005-2024年各类房地产开发到位资金占比走势..................16图表13：2024年各类房地产开发到位资金占比...........................16图表14：北京某项目期房和现房销售情型下财务费用和净利率差异..........16图表15：2024年各省市对现房销售的鼓励措施...........................18 1.制度变革：预售制度奠定市场化基础，现房销售应对风险挑战 自新中国成立以来，我国的住房制度可分为三个阶段： 1）分配制（1949-1978年）：新中国成立后，在计划经济体制下，住房被视为社会福利，由政府或单位统一建设和分配，市场化程度低，主要以公租房、单位福利分房为主，农村为自建房或集体分配。至1978年，我国住房严重供不应求，居住条件普遍较差，人均居住面积仅6.7平方米。 2）预售制阶段（1978-2020年）：为解决住房短缺和资金问题，改革开放后进行了住房制度改革，引入商品房预售制度，允许开发商在房屋建设过程中销售未完工的房屋。房地产行业进入高速发展阶段，全国商品房销售面积从1999年的1.3亿平方米增长至2020年的17.6亿平方米，2020年中国人均居住面积提升至41.8平方米。 3）现房销售试点阶段（2020年至今）：预售制度加快了资金回笼，促进了房地产市场快速发展，但也带来了质量、交付等问题。随着房企债务危机频发，购房者权益保护需求上升，政策转向“防风险、保交楼”，部分城市开始试点现房销售制度。 1.1预售制：从探索到完善，助力房地产高速发展 中国商品房预售制度起源于1953年香港霍英东推出的“预售楼花”模式，通过分期付款缓解购房压力，有效激活市场供需。该模式在解决住房供不应求问题上成效显著，传入内地确立法律地位，并不断规范完善，成为房地产市场的重要制度支撑。商品房预售制度，可分为以下几个阶段： 1）探索阶段（1978-1994年）：面对住房市场严重供不应求的情况，1980年，邓小平同志提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想。1988年，国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》，计划将住房制度改革在全国城镇分期分批推开。1992年，国务院印发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确停止福利分房，全面启动住房商品化改革。 2）制定阶段（1994-2000年）：随着中国城镇化进程加快，住房市场供需矛盾进一步升级。1994年，原建设部发布了《城市商品房预售管理办法》，明确了商品房预 售的定义、适用范围、管理职责以及预售条件等内容，标志着商品房预售制度在法律层面正式确立。1998年，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。 3）完善阶段（2000-2020年）：为提升购房者权益保护，预防质量问题和交付风险，2001年和2004年，原建设部先后修订了《城市商品房预售管理办法》明确指出商品房预售必须取得预售证，严格规定了预售证办理程序和所需材料。随着房地产市场迅速发展，部分地区出现了房地产过热的迹象。2010年，住建部印发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求全面实施预售资金专户管理，按工程进度拨付资金。2016年中央经济工作会议正式定调：“房子是用来住的、不是用来炒的”。 1.2现售制：政策探索路径清晰，现售机制试点扩围 1）呼吁阶段（2000-2016年）：面对房价快速上涨、房企预售资金监管尚不完善等问题，2005年央行发布《2004年中国房地产金融报告》，建议考虑取消一定的现行的预售制度。2010年，住建部印发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，首次明确提出推行商品住房现售试点。2012年，中国社科院在《住房绿皮书》中建议取消期房预售制度。 2）早期探索（2016-2018年）：部分城市土地市场过热，地方政府因城施策，将现房 销售作为短期调控手段降温楼市。2016年-2018年，深圳、南京、苏州、杭州、中山等城市都曾试点探索过现房销售，以土拍规则绑定现售条件为主，在市场降温后相关政策逐步退出。 3）政策吹风（2018-2020年）：由于预售制引发了烂尾楼、质量纠纷等问题，多地出台鼓励现房销售政策，但未落地实施。2018年，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，建议逐步取消商品房预售制度，全面实施现售；合肥出台《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》，鼓励房企现房销售；福建省出台《关于加强精准