现房销售模式下，行业将如何演变？

房地产 证券研究报告 行业深度分析报告/2025.12.29 现房销售模式下，行业将如何演变？ 投资评级:看好(维持) 核心观点 ❖2020年海南省率先开展现房销售，2023年以来中央层面多次提及现房销售相关表述。2020年3月，海南省规定在2020年3月8日及之后，省内通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度。2024年12月，住建部将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”列为2025年重点抓好的工作之一。现阶段我国现房销售以区域或项目层面试点为主，通过在土地出让环节规定现房销售条款、提高预售工程进度标准向现房销售过渡、“白名单”项目现房销售等方式推进政策落地。 ❖发达国家/地区普遍期房与现房销售并存，购房资金监管严格，房企对预售资金依赖度较低。部分发达国家/地区期房销售与现房销售并存，但与我国大陆有所不同的是这类国家/地区在期房销售过程中，预售资金监管严格且在竣备或交付前房企能够提取的比例相对较低，因此房企对预售资金的依赖度较低。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com ❖现房销售模式下，房企开发过程考验升级。我们测算同一项目在预售制度及现房销售制度下核心财务指标的变化，计算得到在自有资金开发模式下，转为现房销售制后，项目层面IRR由12.3%下降至4.8%。在融资模式下转为现房销售制后，项目层面现金流入大幅放缓，融资资金如开发贷等使用时间变长，财务费用增加，故项目利润有所折损，项目净利率及IRR分别由7.7%/18.9%下降至5.3%/5.9%。房地产项目转为现房销售后，项目层面的现金流回正节点大幅延后、大额资金占用周期增加，房企资金回报率显著下降，开发商资金不足风险增加，且由于现房销售时间距离拿地时点间隔较长，市场波动或导致房价调整，项目财务指标或进一步受到影响。开发商可通过提升产品品质以稳固价格韧性、加速项目开发流程以提高资金使用效率的方式来应对现房销售带来的考验。 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com 相关报告 1.《房地产行业跟踪周报》2025-12-232.《解析消费REITs：投资价值的甄别与考量》2025-12-223.《房地产行业跟踪周报》2025-12-15 ❖政府端或渐进式推进现房销售落地，加大配套政策支持，合理调整地价。现房销售一方面加大房企现金流压力，销售回款放慢后影响房企拿地及新项目开发；另一方面由于项目收益指标及资金回报率降低以及需为房价波动预留安全垫，房企投资更加谨慎。我们认为政策层面有望逐步采取以下措施应对：1）采用区域/项目试点模式，明确区别新老项目销售条件，循序渐进推进政策落地；2）财税政策支持；3）加大配套融资政策支持力度；4）允许房企在现房销售前收取小幅比例的销售定金；5）通过多种方式合理调整地价。 ❖风险提示：行业下行超预期；现房销售配套政策未跟进；部分房企现金流压力超预期。 内容目录 1部分国家/地区普遍期房与现房销售并存，我国逐步开展现房销售试点...............................41.12020年海南省率先开展现房销售，2023年以来中央层面多次提及现房销售相关表述......41.2部分发达国家/地区期房与现房销售并存，购房资金监管严格，开发商对预售资金依赖度较低62推行现房销售，开发商面临何种考验？.......................................................................93行业各方如何应对现房销售影响？............................................................................143.1开发商：好产品筑牢价格韧性，提效率加速现金回流................................................143.2政策：渐进式推进现房销售落地，有望加大配套政策支持及合理调整地价.....................144风险提示.............................................................................................................16 图表目录 图1：我国大陆现房销售政策梳理...............................................................................4图2：美国购买新房交易流程.....................................................................................7图3：美国新房销售套数（按建设进度划分，千套）.......................................................7图4：美国新房销售套数占比（按建设进度划分）..........................................................7图5：自有资金开发期房/现房现金流销售情况（亿元）..................................................13图6：考虑融资后期房/现房销售现金流情况（亿元）.....................................................13图7：房地产开发资金来源中销售回款占比近五成.........................................................15图8：近年来我国土地出让收入承压...........................................................................15 表1：部分地区现房销售政策梳理...............................................................................5表2：相关国家/地区新房交易流程要点........................................................................9表3：测算项目基础假设...........................................................................................10表4：期房销售情境下主要测算假设...........................................................................10表5：期房销售情境下项目现金流情况（亿元）............................................................11表6：现房销售情境下主要测算假设...........................................................................11表7：现房销售情境下主要测算假设（亿元）...............................................................12 表8：期房销售模式及现房销售模式主要财务指标对比...................................................12表9：三亚现房销售项目工程进度提速........................................................................14表10：地价调整对于现房销售项目财务指标的影响（亿元）..........................................16 1部分国家/地区普遍期房与现房销售并存，我国逐步开展现房销售试点 1.12020年海南省率先开展现房销售，2023年以来中央层面多次提及现房销售相关表述 2020年3月，海南省规定在2020年3月8日及之后，省内通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度。2023年1月，住建部在全国住房城乡建设工作会上提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。2023年6月，住建部进一步提出改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，相较于此前将现房销售制度与保交楼工作结合的表述，本次住建部表述包含了销售制度调整对于改变房地产金融化以及发展新房地产模式的意义。 2024年以来，有关于现房销售制度的表述进一步加强和细化。2024年3月，在国务院例行政策吹风会上，住建部指出要有力有序推进现房销售，通过“白名单”融资政策，支持商品住房项目达到现房销售条件。2024年12月，住建部将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”列为2025年重点抓好的工作之一。 数据来源：住建部、中国政府网、中房网、财通证券研究所 自2023年初全国住房城乡建设会议上提出支持现房销售制度以来，地方层面相继跟进，山东、安徽、四川、河南等多省份陆续在后续的省住建工作会议中提出支持现房销售试点，积极探索预售制度改革。各地并非首次探索现房销售制度，2021年以来，北京、杭州、西安、合肥等城市在土拍环节均设置现房销售试点， 我们认为这一阶段各城市在土地出让环节设置竞拍现房销售比例的主要目的为抑制土拍市场过热，而本轮的现房销售政策旨在规避交付风险以及去库存。 现阶段城市层面现房销售政策仍普遍以区域或项目层面试点为主，主要通过在土地出让环节规定现房销售条款、提高预售工程进度标准向现房销售过渡、“白名单”项目现房销售等方式推进政策落地。2020年5月，海南省率先实行现房销售制度，明确在2020年3月8日后出让的土地需现房销售。2023年以来，多地区陆续推进现房销售制度。深圳、雄安新区、银川、信阳等地采取的现房政策为在土地出让前或具体土地出让阶段明确规定现房销售范围及条款；部分地区如湖南省通过提高预售工程进度标准向现房销售模式过渡，预售新规要求高层建筑的工程进度需达到设计形象进度的三分之一以上，其他建筑工程进度需达到二分之一以上，才能获得预售许可，浙江省提出要逐步实现从提高预售条件向现房销售转变；云南省提出在“白名单”项目中择优引导推行商品住宅现房销售试点。 1.2部分发达国家/地区期房与现房销售并存，购房资金监管严格，开发商对预售资金依赖度较低 我们对比研究海外发达国家以及中国香港等地区的新房销售制度，综合来看，部分发达国家/地区期房销售与现房销售并存，但与我国大陆有所不同的是这类国家/地区在期房销售过程中，预售资金监管严格且在竣备或交付前开发商能够提取的比例相对较低，因此开发商对预售资金的依赖度较低。我们整理海外国家及中国香港等地区的新房预售政策特点如下： a)美国、日本及中国香港的新房交易中，购房者在前期都仅需缴纳较低比例的定金，且定金由第三方账户托管，剩余购房款项均在交房后才会支付给开发商，即开发商在交房前基本无销售回款流入，开发过程不依赖预售资金。 b)德国、新加坡的购房资金保障机制，其政策思路与前述国家或地区基本一致，均通过购房资金监管规避开发项目烂尾风险，但在执行细则上存在差异，德国、新加坡监管机构根据工程节点将预售资金移交开发