已完成物业销售系统将如何演变？

股票研究报告 Property 已完成物业销售系统将如何演变？ Property发展 Property 超配 (维持) 超配 服务 (维持) 分析师CHENShen SACNo.S0570519010002chenshen@htsc.comSFCNo.BIO834+(86)2128972228 分析师刘路 SACNo.S0570519070001liulu015507@htsc.comSFCNo.BRD825+(86)2128972053 分析师LINZhengheng SACNo.S0570520090003linzhengheng@htsc.comSFCNo.BRC046+(86)2128972065 华泰研究 2025年5月22日│中国（大陆）快讯 已完成住宅销售系统将如何演变？ 5月14日，新华社报道，已竣工房产销售模式仍在持续实施，部分城市计划出台政策，要求所有在新售土地上建设的商品住宅均以已竣工房产形式销售。5月6日，措施 XinyangcityinHenanprovinceissuedapre-approvalnoticeforthe 强化商品住宅预售（试点）行政管理 ，该政策严格监管预售许可证并区分新旧房产供应政策。已售土地上的未获施工许可项目需待封顶后方可预售，而新售土地上的房产则必须作为成品房出售。自2023年起，我们观察到向成品房销售模式的趋势。作为新房产模式的一部分，该方案可能在未来阶段得到进一步推广。然而，该系统完全成熟并长期运行可能需要相当长的时间。目前，应更加关注增量政策以抑制下行趋势、恢复房地产市场稳定。 行业表现 房地产开发 物业服务 最新完成的住宅销售实践与之前有何不同？ 中国此前已讨论并尝试完成房产销售。早在2016年，苏州、南京和深圳就通过将土地溢价率与完成房产销售挂钩来试点该模式，旨在冷却市场。随着土地市场热度减退，完成房产销售的试点项目逐渐消失。当前关于完成房产销售的讨论始于2022年房地产开发商确保房项目交付的阶段。2023年1月，住房和城乡建设部（MHURD）提出，“条件允许的情况下，可实施完成房产销售；对于继续预售的项目，必 (%)CSI30028 13 (2) (17) (32) May-24Sep-24Jan-25May-25 须严格履行资金监管责任。”这一立场多次得到重申，并于2024年12月提出“大力推 动商品住房销售体系改革”。2016年，引入完成房产销售是一项临时措施，旨在冷却过热的土地市场，而当前举措更具长期性，是向新的房地产开发模式制度改革的拼图之一。 来源：万得，华泰研究 股票推荐 TP(Local 已完成的房产销售系统预计将逐步推进。 我们认为目前无需过度担忧行业影响，主要原因如下。1）我们预计其将通过试点项目推进，从低线城市开始。2024年3月，倪红部长表示需有力有序地促进已售房屋销售，明确指出应避免“一刀切”的做法。例如，信阳市作为库存去化速度较慢的低线城市，可能因政策转向而受到较小市场影响。此类城市的住房库存已主要为已售房屋；同时，这些城市的已售房屋在去化速度方面可能优于预售房。相比之下，我们预计高线城市将采取更渐进的政策转变步伐。2）我们预计新项目和现有项目将实施差异化政策。2024年8月国务院信息办公会议提出的已售房屋销售指导意见仅针对增量项目，对现有项目的影响有限。3）我们预计将出台支持政策。上述会议提到“根据实践制定支持政策”，这可能包括融资及其他支持政策。4）开发商已增强其对已售房屋销售模式的适应性。在市场下行后，开发商加强了对已售房屋库存和财务状况的控制能力。 公司CodeCurrency)评级 上海SMI控股600649CH6.34买入 BJUrbanConstruction600266CH7.32买入Binjiang002244CH12.08买入 SeazenHoldings601155CH17.50买入 CMShekou001979CH12.52买入 C&DInc600153CH14.33买入 CRLand1109HK32.72BUY COLI688HK17.07买入 GreentownChina3900HK12.73买 C&DInternational1908HK19.29买入集团 余秀房产123HK6.85买入 CRMixcLifestyle1209HK39.81买入GreentownService2869HK5.91买入 COPL2669HK7.74买入 CM物业运营001914CH14.96买入 PolyPropertyServices6049HK40.15BUYBinjiangService3316HK31.06买入来源：公司数据，华泰研究估计 关键挑战在于实施和执行。 我们相信，推进已完工房产销售体系的挑战在于执行，应关注支持性政策。目前，应更多地关注旨在遏制下行趋势、恢复房地产市场稳定的增量政策。我们持续推荐在主要城市运营、信用良好且产品优秀的房地产开发商，以及拥有稳定股息和收益的物业管理公司。我们的首选包括：1）A股开发商：上海SMI控股、北京城建设、滨江、海昕控股、Shekou中集、中建股份；2）H股开发商：CR地产、COLI、绿地中国、中建国际集团、越秀地产；3）物业管理公司：CRMixcLifestyle、绿地服务、COPL、Shekou中集物业运营、万➴物业服务、滨江服务。 行业风险：房地产政策的不确定性；房地产基本面复苏弱于预期；部分开发商的运营风险。 图1：中央政府对2023年已完成房屋销售声明 时间部措辞 2023年1月17日MHURD：在条件允许的情况下，已完成的房产销售可以实施；对于继续进行预售的，资金 监督责任必须严格执行，以防止资本侵占并避免新的交付风险。2023年6月27日MHURD房地产业的發展應將重心從解決「供應」問題轉向提升「質量」。 行业应摆脱“高杠杆、高负债、高周转”模式，并启动试点项目。已完成物业销售，促进房地产业向新发展模式的顺利转型。 2024年3月9日MHURD商品的家发展、融资和销售的根底系统应该进行改革和改善； 完成的房产销售应被有力且有序地推广。2024年8月23日MHURD强力有序推进已竣工房产销售，指导地方政府选择新房产 开发项目并规定在土地转让阶段完成销售，根据情况制定支持政策。实践。一些地区已经启动了一批完成的房地产销售项目，以探索改革。商品住宅销售系统。 25December2024MHURD大力推进商品住房销售制度改革，推动完成产权销售。 以有序的方式，并优化预售资金的监管。 来源：www.gov.cn,➴泰研究 图2：股票推荐 收盘价 目标价格 市值 EPS（报告货币） PE(x) 公司 Code 评级 (LC) (LC) (LCmn) 20242025E2026E2027E 20242025E2026E2027E 上海SMI控股600649CH BUY 4.34 6.34 10,978 0.10 0.23 0.33 0.41 45.23 19.28 13.28 10.66 BJUrbanConstruction600266CH BUY 4.40 7.32 9,133 -0.46 0.25 0.40 0.41 -9.60 17.69 10.87 10.66 Binjiang002244CH BUY 9.36 12.08 29,123 0.82 0.90 0.93 1.02 11.44 10.44 10.06 9.20 SeazenHoldings601155CH BUY 12.99 17.50 29,301 0.33 0.37 0.44 0.53 38.94 35.17 29.35 24.52 CMShekou001979CH BUY 8.89 12.52 80,551 0.45 0.46 0.53 0.62 19.95 19.20 16.93 14.32 C&DInc600153CH BUY 9.87 14.33 29,088 1.00 1.37 1.63 1.95 9.87 7.21 6.05 5.07 CRLand1109HK BUY 25.50 32.72 181,839 3.59 3.60 3.76 4.05 6.53 6.51 6.23 5.79 COLI688HK BUY 13.30 17.07 145,567 1.43 1.35 1.43 1.59 8.55 9.06 8.56 7.71 GreentownChina3900HK BUY 9.48 12.73 24,075 0.63 0.57 0.59 0.67 13.83 15.24 14.82 13.05 C&DInternationalGroup1908HK BUY 15.22 19.29 30,701 2.11 2.07 2.09 2.23 6.62 6.76 6.71 6.28 余秀房产123HK BUY 4.51 6.85 18,155 0.26 0.25 0.27 0.34 16.04 16.90 15.36 12.28 CRMixcLifestyle1209HK BUY 37.70 39.81 86,050 1.54 1.77 2.01 2.28 22.55 19.62 17.20 15.20 GreentownService2869HK BUY 4.27 5.91 13,509 0.25 0.29 0.34 0.40 15.81 13.62 11.53 9.87 COPL2669HK BUY 5.33 7.74 17,504 0.46 0.51 0.58 0.65 10.65 9.60 8.51 7.56 CMPropertyOperation001914CH BUY 11.42 14.96 12,109 0.79 0.88 0.98 1.08 14.41 12.97 11.68 10.62 PolyPropertyServices6049HK BUY 31.75 40.15 17,568 2.66 2.85 3.10 3.39 10.95 10.25 9.42 8.62 BinjiangService3316HK BUY 25.15 31.06 6,952 1.98 2.39 2.68 2.96 11.69 9.68 8.61 7.80 注意：数据截至2025年5月21日来源：彭博， ➴泰研究预测 图3：我们最新的主要股票推荐观点 公司我们最新的观点 上海SMI上海SMI控股2025年第一季度营收/归属净利润（NP）为23.4亿人民币/2400万人民币（同比增长455.6%，实现年度转正），每股收益为0.01人民币。Holding本季度结算规模显著扩张。该公司持续采取积极的市场价值管理策略， ：(600649CH)拥有明显的固有优势，并且拥有大量未探明的资源。 我们预测2025/2026/2027年的每股收益（EPS）分别为人民币0.23/0.33/0.41元，每股净资产（BPS）分别为人民币8.45/8.73/9.10元。鉴于其作为地方政府融资的 ：在上海设立平台，我们认为该公司受益于强大的固有优势，并实现了加速的资产周转。其在 ：股息和股票回购体现出一种积极主动的市场价值管理方式（2024-2026年的股息支付率为至少35%） ：以及基于其公告的定期回购机制）。因此，我们继续将该股票估值定为2025年预期市净率的0.75倍，高于其同业 在Wind一致预期的平均值为0.72倍，我们的目标价为6.34元人民币。买入。（我们的最新报告关于上海SMI控股公司已于5月9日发布） 2025.) 风险：结算延迟导致盈利令人失望；市场供应增加导致现货销售疲软。 公司 BJUrban建筑 (600266CH) 我们最新的观点 ：BJUrbanConstruction的2025年第一季度收入为66.1亿人民币（同比增长436%），归属净利润（NP）同比转正为4000万人民币（20