行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 顶层表态稳定预期，供需两侧推动复苏 顶层密集表态推动行业风险化解。3月16日，多个部委就房地产行业和企业目前存在的风险做出表态，整体态度相对积极：国务院金融委明确提出“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案”、人民银行提出“防范化解房地产市场风险”、证监会提出“积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险”、银保监会提出“鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目”等。在顶层多部门的相对积极的密集表态下，针对房企资金需求的相关配套措施或有望有序推出。 近期地方供给端政策继续推动商品房入市，并进一步支持房企资金需求。2021年四季度，地方层面在商品房供给方面的政策以直接提振商品房供应为主，今年以来，推动商品房入市的政策继续得到了推广，如苏州2月提出部分因疫情影响开发进度的商品房项目可申请将预售时间节点提前30日等。部分地方亦出台了针对房企资金需求的支持政策，如南平AAA评级以上房企可凭银行担保函抵顶部分预售监管资金、河南拟开展房地产领域专项银企对接等。地方供给端支持路径的拓宽、覆盖范围的扩大有望缓解部分房企的流动性压力，近日各部委对化解行业风险的积极表态或将进一步引导地方出台相关支持政策。 郑州去库存及稳增长压力显现、棚改具备实际需求，棚改货币化安置全国推广可能性较小。从过去的经验来看，棚改货币化安置能够有效去库存及拉动投资，同时 ：1）郑州近期去化难度快速提升：2019-2021年郑州商品住宅批售面积持续大于商品住宅成交面积、2021年下半年 销售面积快速降至2016年初水平，去化周期在一二线城市中位居前列（2022年2月郑州商品住宅去化周期33.9个月）、同比增速（+128%）亦高于其他去化压力较大的城市。2）2018年后地产投资对郑州经济增长带来了一定拖累：2018年来郑州房地产开发投资完成额同比增速持续低于固投增速及整体GDP增速。另外，河南省仍然存在一定的棚改需求，提升了通过货币化安置去库存、稳增长的可行性，2022年全国棚改计划总量为120万套、其中河南省即达20万套。目前全国库存水平不高、棚改计划量逐年下降，大范围棚改货币化安置带来的市场大幅波动也与目前的调控基调相悖，预计棚改货币化安置在全国范围推广的可能性较小。 需求侧户籍改革持续推进，金融政策支持力度增大。行业政策方面，今年以来放宽落户门槛的地区继续增多，包括近年来常住人口与户籍人口差距持续扩大的厦门、浙江等地，或有望支持部分购房需求的释放。同时，各地的金融支持手段和范围均继续扩大：1）公积金改善政策推广、方式更趋多元：今年以来改善公积金政策的城市新增青岛、南宁、贵阳等，除提升贷款额度上限外青岛等地增加公积金贷款次数等；2）首付比例下调地区增多、部分城市取消认房又认贷：菏泽、南宁、唐山、佛山等城市下调首付比例、郑州取消认房又认贷，释放了一定积极信号、并有望 推动改善性住房消费的复苏。下调首付比例、取消认房又认贷等金融政策对市场的作用力度相对较大，或有望在基本面和购房需求偏弱的城市进一步推广；就库存偏低的热点城市和全国范围而言，政策纠偏、稳定市场预期（如财政部明确今年内不具备扩大房地产税试点城市的条件）或仍为主要的政策调整方向。 风险提示：调控政策 及疫情防控存不确定性；公司销售结算或出现波动。 17-Mar-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 14 目录 1. 供给：顶层推动行业风险化解，地方支持房企资金需求 ......................................................................................... 3 2. 需求：户籍改革释放购房需求，金融政策提振购房能力 ......................................................................................... 4 2.1行业政策：户籍制度改革推进，释放潜在购房需求 ....................................................................................... 4 2.2 金融政策：郑州重启棚改货币化安置，地方支持方式更趋多元 ................................................................... 5 图表目录 图 1：近年浙江常住人口与户籍人口的差距逐渐扩大 .................................................................................................. 5 图2：厦门常住人口持续远大于户籍人口 ..................................................................................................................... 5 图3：PSL在棚改货币化安置流程中扮演重要角色 ...................................................................................................... 6 图 4：2015-2018年棚改开工套数均超600万套 ............................................................................................................ 6 图5：2014-2016年PSL新增资金快速增长 ................................................................................................................... 6 图 6：2016年起待售住宅规模快速下降 ......................................................................................................................... 7 图7：2016-17年三线城市房价相对一二线更为坚挺 ................................................................................................... 7 图8：2016-2018年棚改投资在房地产开发投资中的占比均超过14% ....................................................................... 7 图 9：过去三年郑州商品住宅供应量相对充足.............................................................................................................. 8 图10：2021年中起郑州商品住宅成交面积快速下滑 ................................................................................................... 8 图11：郑州2022年2月商品住宅去化周期约34个月、同比增长128% .................................................................. 8 图12：2018年后房地产开发投资对郑州固投及GDP增长带来一定拖累 ................................................................. 9 图 13：近期商品住宅销售仍有所承压 ......................................................................................................................... 10 图14：2022年2月居民新增中长期贷款首现负增长 ................................................................................................. 10 表 1：3月16日多部委密集表态，推动行业风险化解 ................................................................................................. 3 表 2：今年以来，加快商品房入市的政策得以推广，部分地方进一步支持房企资金需求 ...................................... 4 表 3：今年以来更多地区推行户籍制度改革，有望支持部分购房需求释放 .............................................................. 5 表 4：已披露2022年棚改目标的省份中，河南省计划量位居首位 ............................................................................ 9 表 5：公积金政策改善继续推广，部分地方提供下调首付比例 ................................................................................ 11 gYlWlXcXhY8VjYnNyQpOnN6MaO9PsQnNmOnPkPnNtQeRrQsN9PnMrMxNnPzQNZnMoN 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 14 1. 供给：顶层推动行业风险化解，地方支持房企资金需求 多部委密集表态，稳定市场信心。3月16日，多个部委 就房地产行业和企业目前存在的风险做出表态，整体态度相对积极：国务院金融委明确提出“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案”、人民银行提出“ 防范化解房地产市场风险”、证监会提出“积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险”、银保监会提出“鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目”等。在顶层多部门的相对积极的密集表态下，针对房企资金需求的相关配套措施或有望有序推出。 表 1：3月16日多部委密集表态，推动行业风险化解 部门 概述 国务院金融委 关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施 人民银行 防范化解房地产市场风险 证监会 积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险 银保监会 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善