内地房地产周度观察：深圳严控小产权房，管控风险稳定预期

中達證券行业研究内地房地产CENTRAL WEALTH22-Aug-21内地房地产周度观察强于大市深圳严控小产权房，管控风险稳定预期(维持)专题牙究：微信公众号据深圳本地媒体报等，深圳道期发布关于加强对生宅类历文造會违法建筑文易查处的通知。家通知主委内容几何？深圳将如何缓解住房供需予质？HC《通知》明确打击小产权房交易，规范市场行为、管控金融风险、稳定市场预期为重要政策意图。1)规范市场行为：家通知》主要对任宅美历史遗留意法息筑（俗称深圳小产机房）的交易连行了规范，限制了当前部分提资者理过对集体、球所等为交另进行整记货等的集道，是调控政策的自盛延他，2）管控金融风险：违知提到防范信资资金违规流入小产权房额战，当前新分村集体茶鸿飞和当地银行，小贷公可等存在合开展相关贷款业务的情况，此次新现得于争分析师融监管上的打补厂之举。3）稳定市场预期：通知直接对小产权房交易，贷+852 3958 4629敦、宣传、服务等环节进行监管，体现了深圳对于楼市调控的定力，caihonglfei@.cwghl.com深圳目前存量住房以小产权房为主，住房和保障房供应相对不足，流训的小产SFC CE Ref: RPK 909权房的出现具备历史沿革：1）90年代初期，特区经济快速定展，住房供应不诸葛莲听分析师净存在落差，原村民改基层建区组织纷好选择“种房保范”，小产权房规模进+852 3958 4600一沙增大。深划目前存量住房以小产权房为主：截至2016年，深别的1067万zhugelianxini.cwghl.com会存住房中占比录商的为村民自建房，约吾47.8%：产权清晰、能够自由流SFC CE Ref: BPK 789通月质量相对较好的商品住房占比仅17.0%，保降性位房占比约4.1%。多渠道供给、租购并举为深划缓解供需矛盾的主要方向，住房供给有望提速。《通知》加强了对于房地产市场和全融具登的管控，但深划当前小产权房占比较高的存量供应格局尚未有明基改善，多果道供龄、租购并举成为深划缓解供需齐届的主要方向，近年来，深测积极增加新供应三地、盘落存量用处，2020及2021年居位用地计划券应量分别同比增长95.5%和23.9%。另一方面，深划亦要步推遗公吴住房建设，2020及2021年计划要应居住用地而积中，公共住房的占比分别约57.4%和58.9%，最望未未，深划的准房供给有望提建，公其住房将運净承换更多房往需表：数据委点！截至8月20日，本历42个主要成市新房成文面积环比下降5%，2021年累计成交币积同比上升23%。截至8月20日，本周13个主要城市可售面积（定存）环比上升2%：平均去化周期21.4个月，平为还比上升2%截至8月20日，本周15个主妥城市二千房交建面环比F序2%，2021年累计交易面积司比上升10%。投资建议：本局，第二范集中供地廷期城市新增苏洲、济南、杭州等，土地出让规则及价格或将在更大范国内进一步规范，房企拿池利润率再望跑来进际改若。尽管近期市场整体表现编弱，但中期业续的分化态势仍有望带来一定的投资机道。总持行业“强于大市”评级。 中達證券CENTRAL WEALTH1.深圳严控小产权房，管控风险稳定预期据深圳本池端体报导，深划市佳建局近期发布《关于加强对准宅类历史通留述法建筑文易变处的道知》（后简称“&通办》”）。《道知》主要内容儿何？急宅奏历史资留违法建策的质变浩革加代？深划择如何解佳房供需矛适？1.1打击小产权房交易：规范市场行为，管控金融风险《通知》明确进一步打击小产权房，防范回迁房、安置房炒作，防范信贷资全违规流入小产权房。《通知》主要对住宅类历叉违每违法建筑（得称深圳小产权房）的交易进行了规范，并明确了冬项蓝旨考施的负支部门：《通知》特剂提及防范城市更新过程中的国房炒作、主地整备过查中的安置房沙作，防范信贷资金造规流入小产权房额点。小产权房的建造与交易均属违法，长期以来排御在灰色地希，小产权房并非法津概余，而是约完俗成的称调，指在交村集体三地上建设的房虚，天策约土地出让余等费用（国而价格道常运低于商品房）：其产权证由多改府效村须发，而非由国家房常部门须发。小产权房的交易违反法律法规，2008年后中光多次下发文牛监管小产权房，国土资源部、任建部2013年下发紧急通知称“坚决逻制在建、在售小产权房行为”，由于部分战市人口商品房供给编累、价格较高、且小产权房存在一定市场规核等原因，此类房屋的交易长期以来一直排相在灰色地带。请务必阅读正文之后的免责条款部分2 / 18 中達證券CENTRAL WEALTH表1：《退知》进一步打击小产权房交易住宅美型概念通知》来还在求村集体土地上建设的房区·社区股份合作公司不得为住宅类历义遗离违法建筑交留违法建筑未缴纳土地出让奎等费用，国家易材料加益公幸或者出具福关证明，(小产款房)房管部门不络予购房合同各案，公证机询、求师事务所不得为住宅美历实责留违法建筑交易行为提供公证或者见证服务。域市更断项目纳入更薪单元计划前，各区欢府应校规定姐织开展住宅类历文遗留违法建筑物业权利人核实工开发商征政土地时，赔络司迁户作；对未开采物业权利人核实且尚未确认实流主体的更回计房的房居第项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人族实，房范城市更新过程中回近房妙作，城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案。土改垒备项目在区政府审批实端方案前应开展住宅类历史建留违法建筑物业权利人做实工作：对已完点实施方跃府进行城市道路建设和其总公案审批的土地整备项E，内各区政府在本通知发布之所安置房共设施建设项目时，对被拆证任起6个月内组织补充开展物业权利人该实，防范三地户进行安置所连的房屋各过程中安置房炒作。险本通知发布前已公示的补偿安置协议外，与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不子备案。股据来源：深圳地产间，中达证事研究新规意在查满补缺，炒作难度明整加大。报据报道中提及的文件，深圳要求社区股份会作公司不科为往宅类历史避留违法建就文易对科加益公章效者出其相关证明：公证机构、计的事务所不得为任宅关历史建商总法建筑交易行为报供公证或者见证股务。就目前源别的小产权房领域而言，确实存在退过上递方式完成文易的现累（实际上是为了一定程度解达一房多实，原业主反口等小产权房交易中的问题）、新规实际上限制了投资者通过村集体，律所等为文号违行整记骨书的渠道，是调控政案的自然延伸。金融风险管控是此次新规的重要致策意图。文件提到，深圳银保监应产格妇范端内商业银行与房地产中今机构的业务合作，加强信贷业务内获合规管理，依法追究违法违规人员责任，方范信贷资会速规流入住宅关历更避留违法建影领域，小产权房虽无法从银行获取正规的按揭资款，但从实际情汉看，部分村集体和当地银行、小贷公司存在合作开策相关贷款业务的清况。相载子常规的發揭贷，这和带有明是灰色地带色彩的货款业务明展较低，且抵却品成量定著依于支品住宅，金融风险更大。考应到目前房地产金融的管控思路，此次新规属于全验监管上的打补丁之举。请务必阅读正文之后的免责条故部分3/18 中達證券CENTRALWEALTH新致延续此前调拉基调，体现政策方面定力。近两年的房价上涨和投机资全外送使得深圳小产权房市场然履较高，今年4月央视财经席访中，有中介称去年至今部分小产权房涨幅达50%：此次新政直楼对小产权房文易、登款、宣传、服务等环节进行监管，体现了深圳对于楼市调控的定力：尽管政策最终实施效果依核于具体须行的诗终性，但对于边法交易小产权房的风管有利于规范市场行为，对于房企开展的合法合规市更新业务也具有积极甚义。1.2历史沿革间题下，深圳存量住房以小产权房为主深圳的小产权房的出现源子特区历之上快速发最时期的房星需求、农村土地域市化过程中补偿标准与土地升值预期的落差等。90年代知期，特区经济快速发展，住房供应不足概起深圳抢建违建潮。90年代初期，深测特区决建发累，常住人口致量增违明显提升，住房供应出现短缺：司时，房范产开发迟渐兴起，测激了特区内原景民的建房热情，衣上述因案的共同作用下，特区内原村民在原有住房上加差楼层，建设非法位宅区，形成了一定现模的速法建筑。图1：90年代初深圳常住人口快速增长1600「万人%0+140035%120030%100025%211%60015%4002005%0%1579 1983 1987 1991 1995 [999 2003 2007 2011 2015 2019深川：常人同北(客)数据来源：Wm，深到市流计局，白达证系研究“统征”“统转”完成深圳土地国有化。1992年，深划出台了《关于深圳些济持区农对域市化的鲁行规定，对当时特区内（现罗湖、梯田、为山、盐田）表村土地的国有亿。2004年，深到出台《深圳市宝安、龙岗两区城市化土地管理办法》，将关外土地转为国有土地（“能转”），并给予土地补偿费、专苗补偿费和地上附着物补偿费。至北，深划全域实现了土地国有化。请务必阅读正文之后的免责条故部分4/18 中達證券CENTRAL WEALTH土地升值预期与补偿标准存在落差，带动违法建筑数量增长。随着1998年房改的启动，房地产行业差勃发底，带动房价、地价设速提升。在此费系下，2004车“统转”过程中，原构民能够获取的外偿与已经形成的地价上升预期形成了较大落差，购而原村氏及基员社区组织纷纷达择“种房保地”，违一步增大了随法建筑的规株。深划目前存量住房以小产权房为主，商品住宅占比相对较小。出于前逆房史活革问题的影响，截至2016年没圳购1067万套（间）存量主房中合比最高的为村氏自建房，占比的为47.8%：工业区配套佳宅占比为17.2%，而产权清晰、能够自由流通且质量相对较好的商品任房占比仅约17.0%，对应大约181万套。单位及个人自总住房、保障性住房和其他住房（主要为各类公寓、旅馆等）占比分别为5.2%、4.1%和8.7%：从月前的存量供应情范，减中村、小产权房占赔了深划佳房供应的半望江山；深划住宅的存量结构也为投机资金提供了一定炒作的基碘。图2：深圳目前存量住房以小产权房为主，商品住宅占比相对较小2016年深信宅存量结构8.7%4.1%5.2%■对风白建房工业区配套属会■百品体房47.8%通在及个人自建佳息:7.0%保降性作房其范（公实、馆）17.2%载据来源：深川市房地产研完中心，中达证系研汇商品住房和保障房供应相对不足是深圳目前面临的直接问题，根据深圳市房地产研完中心的数据，截至2016年深到存量住房中商品房占比仅约17%，保库性信房占比约为4.1%，在整体存量中占比较低。2016年至2018年，深圳新增任宅用池建面平均仅58.6万方，2019及2020年明显增加，送到131.1万方及521.4万方，但相过云年年50-60万新增常住人口而言伤显投常见附：根据见责研究院2019年发布的导送读大湾区房地产市汤白皮书急，深圳减户村容丁约1500万人口，占实际总人口75%的份额，但相应的住虑条件则较差，存在明显的供应不合理问题：请务必阅读正文之后的免责条故部分5/18 中達證券CENTRAL WEALTH1.3深圳将如何缓解住房供需矛盾？商品房市汤供需矛盾仍待解决。&通知多的高义在于超续加强了对于房地产市场的调控，同时危能一定程度管控落在的会融领战风降：不过，强圳当前小产权房占比较高的存量供应格局尚未有是改善。内于涉及利益的复杂性等原因，小产权房同题的算法踪径伤有待明销，中就房价五力仍常观暴未来3-5年的土地伙意和人口流入量况。深期过去数年的住宅用地供给存在一定短缺。即伙仅计算新增常生人口常未的购房需求，深圳的住宅调地供给也存在一定扫战：2010-2020年深划新增常位人口（713.6万人，人口普查口径）对息的住房建筑面积（以国家统计局公布的2012年深圳人均准宅面积27.9平方米计算）合计1.99亿平方天，而2011-2020年深圳成交任宅类用油的规划建凯面积合计约1429.6万平方来。图3：深圳过去十年的住宅用地供路存在一定短缺2000万平方米1.5001000500■深对点交主地规划建益雷积住宅类用其■策域新增常位人口对应住