行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 资金驱动利率下行，成交保持强劲势头 数据要点： 截至1月9日，本周44个主要城市新房成交量环比下降9.3%，同比上升15.7%，2020年累计成交量同比上升21.6%，一、二、三线城市累计同比分别上升32.1%、35.4%及3.8%。 截至1月9日， 本周14个主要城市的可售面积（库存）环比下降1.5%，同比上升5.8%；平均去化周期10.7个月，环比下降6.8%，去化周期环比涨幅前两名广州和南京的去化周期分别为9.3个月和4.6个月，分别环比上升6%和0.3%，其余城市均为环比下降。 截至1月9日， 本周15个主要城市的二手房交易建面环比上升30.7%，2020年累计交易量同比上升52.3%。 本周观点： 本周新房可售面积与去化周期延续环比下降趋势，叠加首套房与二套房贷款平均利率环比下降趋势，新房供需结构或有望进一步优化。二手房成交量连续四周相比去年同期表现更优，本周14个主要城市中仅苏州和江门累计交易量同比有所下降。从近期新房及二手房成交与去化周期变化的情况来看，叠加近期央行降准等利好政策影响，房屋成交市场基本面正处于逐步 转好阶段。 投资建议: 近期市场资金较为充裕，部分龙头房企发行的长期债券利率明显下降，如龙湖集团发行的4亿美元12年期优先票据票面利率仅3.85%，碧桂园发行的4.5亿美元10年期优先票据票面利率仅5.625%，且均得到投资者踊跃认购。上述现象表明当前市场并不缺乏资金，而是缺乏优质的标的资产。另一方面，当前稳定的政策环境对于房地产行业相关资产的价值修复也有所裨益。结合市场资产配置偏好，短期内我们建议重点关注增长确定性强、估值较同业具明显优势的标的，如建发国际集团、佳兆业集团、融信中国等。维持行业“强于大市”评级。 风险提示：调控政策存在一定不确定性；房价或出现一定波动。 12-Jan-20 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4600 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 李思琪 联系人 +852 3958 4600 lisiqi@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 14 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 绿城中国、建发国际集团和招商局置地本周涨幅居前。建发国际集团、绿城中国和佳兆业集团年初至今涨幅居前。 图 3：建发国际集团、富力地产、首创置业本周换手率居前 资料来源：Wind, 中达证券研究 0%3%6%9%C&D INTLR&FBJ Capital LandSunacGreenTownCarnivalCOGOKaisaVanke-HRonshineChina SCETimesCIFIKWGTurnover(Weekly)图1：绿城中国、建发国际集团、招商局置地本周涨幅居前 图2：建发国际集团、绿城中国、佳兆业集团年初至今涨幅居前 资料来源：Wind, 中达证券研究 资料来源：Wind, 中达证券研究 0%2%4%6%8%10%12%AoyuanSOHOMinMetals LandBJ Capital LandLongforFu Shou YuanFuture LandREDCOGreenland HKCNTDHaichangYinchengKaisaPoly PPTCOGOCM LandC&D INTLGreenTownPrice Change(Weekly)0%5%10%15%Modern LandJinmaoSIUDShimaoChina SCECOGOMideadcYinchengFuture LandFantasiaGreenland HKLongforVanke PPT OVSFu Shou YuanCentral ChinaPoly PPTCM LandKaisaGreenTownC&D INTLPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 14 1.2物业管理行业表现 永升生活服务、时代邻里、鑫苑服务本周涨幅居前。永升生活服务、雅生活服务、保利物业年初至今涨幅居前。 图 6：蓝光嘉宝、时代邻里、雅生活服务本周换手率居前 资料来源：Wind, 中达证券研究 0%3%6%9%12%JustbonTimes NeighborA-LivingYS ServicesXinyuan PMYincheng LSAoyuan HealthyCG ServicesKaisa ProsperS-EnjoyTurnover(Weekly)图4：永升生活服务、时代邻里、鑫苑服务本周涨幅居前 图5：永升生活服务、雅生活服务、保利物业年初至今涨幅居前 资料来源：Wind, 中达证券研究 资料来源：Wind, 中达证券研究 0%5%10%15%20%COPMGreenTown ServicesYincheng LSA-LivingAoyuan HealthyCG ServicesPoly PPT DevXinyuan PMTimes NeighborYS ServicesPrice Change(Weekly)0%10%20%30%GreenTownServicesTimes NeighborKaisa ProsperCG ServicesAoyuan HealthyCOPMS-EnjoyPoly PPT DevA-LivingYS ServicesPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 14 2.主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1: 主要城市交易量情况，本周1/2/3线城市环比有所下降 资料来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2020/1/9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 14 表 2: 主要城市新房库存与去化周期情况，去化周期环比下降 资料来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2020/1/9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 14 2.2二手房成交及价格数据 表 3:主要城市二手房成交量情况，北京本年至今涨幅较大 资料来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2020/1/9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 14 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨 资料来源：Wind, 中达证券研究；注：截至2020/1/5 图 8：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 图9：二线城市二手房价格指数保持稳定 资料来源：Wind, 中达证券研究；注：截至2020/1/5 资料来源：Wind, 中达证券研究；注：截至2020/1/5 图10：三线城市二手房挂牌出售量及价指数稳中有升 图11：四线城市二手房挂牌出售量指数仍处高位 资料来源：Wind, 中达证券研究；注：截至2020/1/5 资料来源：Wind, 中达证券研究；注：截至2020/1/5 05010015020001002003004005002015/012016/012017/012018/012019/012020/012nd House Listed for-sale Amount Index(LHS)Listed for-sale Price Index(RHS)0501001502002500501001502002015/012016/012017/012018/012019/012020/012nd House Listed for-sale Amount Index(LHS)Listed for-sale Price Index(RHS)05010015020001002003004005002015/012016/012017/012018/012019/012020/012nd House Listed for-sale Amount Index(LHS)Listed for-sale Price Index(RHS)05010015020002004006008002015/012016/012017/012018/012019/012020/012nd House Listed for-sale Amount Index(LHS)Listed for-sale Price Index(RHS)0501001500200400600800100012002015/012016/012017/012018/012019/012020/012nd House Listed for-sale Amount Index(LHS)Listed for-sale Price Index(RHS) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 / 14 3.重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：央行发布数据显示，中国2019年12月外汇储备为31079.2亿美元，环比增加123.3亿美元，前值30955.9亿美元；中国2019年12月CPI同比上涨4.5%，预期4.7%，前值4.5%；全年CPI同比上涨2.9%，预期2.9%，前值2.1%。 日期 对象 简述 2020-01-06 吉林 吉林省发改委印发《哈长一体化发展示范区实施方案》，2020年开始实施，《方案》提出，沿哈大综合交通大通道的哈长主轴带动两侧发展布局建设产业经济发展带，重点发展现代化大农业、现代物流、现代畜牧业、现代食品加工业等产业。（吉林日报） 2020-01-07 央行 央行发布数据显示，中国2019年12月外汇储备为31079.2亿美元，环比增加123.3亿美元，前值30955.9亿美元。 2020-01-07 河北 省十三届人大三次会议在石家庄开幕，省长许勤代表河北省人民政府作政府工作报告，报告回顾2019年工作，并指出2020年要扎实推进雄安新区规划建设、扎实推进京津冀协同发展、扩大高质量有效投资等。 2020-01-08 易居 上海易居房地产研究院发布最新报告显示，2019年四季度，50城租金收益率为2.4%，环比增长2%，涨幅扩大。预计2020年一季度租金收益率有望继续提升。 2020-01-08 深圳 深圳市六届人大八次会议上，深圳市市长陈如桂表示，深圳2020年要建设筹集公共住房不少于8万套，供应3.2万套。 2020-01-09 CPI 中国2019年12月CPI同比上涨4.5%，预期4.7%，前值4.5%；全年CPI同比上涨2.9%，预期2.9%，前值2.1%。 2020-01-09 湖北 湖北省发改委日前印发《湖北国际物流核心枢纽综合交通规划（2019-2045年）》，明确提出打造国际性综合交通枢纽、构建一体化综合交通运输体系、建立核心区高效综合交通网络，实施快速集疏运、多式联运、智能交通、平安交通、绿色交通等五大工程。 2020-01-10 上海 上海市贯彻《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》实施方案正式发布， 到2025年，上海“五个中心”核心功能和服务辐射能级显著增强，跨区域多领域深化合作达到较高水平，长三角一体化发展的体制机制全面建立，上海龙头带动作用更好发挥。 2020-01-10 上海 上海市人民政府修改《上海市共有产权保障住房管理办法》，自2020年2月1日起施行。非本市户籍家庭同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社会保险、缴纳个人所得税、收入和财产等条件的，可以申请购买共有产权保障住房。 资料来源：Wind，互联网，中达证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 / 14 3.2重点公司新闻及公告 表 5：本周公司动态：联合资信评估有限公司将新城控股及“18新城控股MTN001”移出信用评级观察名单; 龙湖集团主要股东Charm Talent增持公司6