上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2022年1月17日 2021年商品房成交“双18”，开发投资同比回落至4.4% 核心观点： 2021年全国商品房销售金额与面积均创新高，其中，销售面积合计17.9亿平米，增长1.9%，销售金额18.2万亿元，增长4.8%。从2021年的单月成交数据来看，2021年成交之所以能达到“双18”，主要是上半年市场较热，销售面积与金额高速增长。下半年随着调控政策逐渐生效，暴雷房企数量增加等，需求逐渐观望，市场开始下行。我们认为，市场已持续低迷6个月，后续地方或将在“房住不炒”和“满足合理的住房需求”两大主旨下，因城施策，适度纠偏过于严格的调控政策，保障居民合理的住房需求有效释放。然而，市场的低迷还有一部分原因是居民观望情绪浓厚。这需要预期调节，才能推动此类需求释放。基于以上原因，预计2022年前2个月成交可能低于或持平于2021年同期水平。 从土地购置、新开工、施工和开发投资数据来看，资金拮据下，不仅使土地投资力度减弱，也使得工程投资力度减弱，即新开工面积和施工面积节奏放缓，因此造成了开发投资同比负增长，累计开发投资同比增速放缓4.4%。 2021开发企业到位资金增速回落至4.2%，创6年新低，从构成来看，2021年国内贷款和利用外资同比负增长；自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比正增长，但是从年初到年末增速不断收窄，全年增速分别是3.2%、11.1%和8.0%。由于2021年调控政策的主旋律是从供应端敦促商品房供应主体降杠杆，因此，房企或主动或被动地降杆杆，并且房地产开发企业到位资金中，定金及预收款和个人按揭贷款等经营性资金的占比较2020年提升；国内贷款和自筹资金等筹资性资金占比下降。 相关研究： 《2021年11月房地产行业月报：保交房下，预售资金监管趋严，全年土地成交同比预计下行》 《2021年11月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据（第49期）：市场降速明显，销售面积与新开工面积单月降幅超20%（2021年1-10月）》 报告撰写： 亿翰智库 于小雨、王玲、李慧慧（Yjtzl2016微信号） 报告审核： 全联房地产商会 秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 2 一、2021年成交创新高，其中12月成交仍然低迷 2021年全国商品房销售金额与面积均创新高，其中，销售面积合计17.9亿平米，增长1.9%，销售金额18.2万亿元，增长4.8%。 从2021年的单月成交数据来看，2021年成交之所以能达到“双18”，主要是上半年市场较热，销售面积与金额高速增长。其中。1月至6月，销售面积与销售金额单月同比均为正。下半年起，随着调控政策逐渐生效，暴雷房企数量增加等，需求逐渐观望，市场开始转向。7月起，单月销售面积与金额同比由正转负，带动了累计销售面积与金额同比增速不断放缓。例如，12月商品房销售面积为2.1亿平米，同比下降15.6%；销售金额2.0万亿元，同比下降17.8%，使得1-12月销售面积增速收窄至1.9%，金额增速收窄至4.8%。 根据我们的持续观察，2021年9月起，各部门各会议再提及房地产时，态度已经出现略微转变，比如提及“政策纠偏”，“保障购房者合理的住房需求”等。2022年1月16日，国家发展改革委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，其中提到促进住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。此外，根据市场消息，2022年1月部分银行在个人按揭贷款方面的放贷周期开始缩短，部分城市房地产贷款利率也出现下行。 我们认为，市场已持续低迷6个月，后续地方或将在“房住不炒”和“满足合理的住房需求”两大主旨下，因城施策，适度纠偏过于严格的调控政策，保障居民合理的住房需求有效释放。然而，市场的低迷还有一部分原因是暴雷房企增加，导致居民担忧购房后开发商不能按时交房，进而造成利益损失，因而持续观望。这需要预期调节，才能推动此类需求释放。基于以上原因，我们预计2022年前2个月成交可能低于或持平于2021年同期水平。 图表：2020.02-2021.12全国商品房累计销售面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%02468101214161820商品房累计销售面积（亿平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 3 图表：2020.02-2021.12全国商品房累计销售额及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2020.03-2021.12全国商品房单月销售面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 二、2021新开工面积下降11.4%，开发投资同比收窄至4.4% 2.1 全年土地购置面积降而成交价款增，单月两者均翘尾 1-12月土地购置面积合计21590万平米，同比下降15.5%，降幅较11月末扩大4.3个百分点。土地成交价款为17756亿元，同比增长2.8%。 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%02468101214161820商品房累计销售额（万亿元）同比-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0123商品房单月销售面积（亿平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 4 其中，12月土地购置面积为3303万平米，土地成交价款为3237亿元。从历史统计数据来看，由于年末部分城市加大土地供应以提高供地计划完成率，因此土地供应增加，导致土地购置面积和土地成交价款均处于年内最高位，2022年也不例外，12月土地购置面积和成交价款处于全年最高水平。 但是12月土地购置面积和土地成交价款同比有不同程度的下降。12月土地购置面积较2018、2019和2020年同期分别下降13.4%，19.5%和33.2%。2021年12月土地成交价款同比也为负数，同比下降4.2%。不过由于土地出让的楼面价长期来看呈上行趋势，因此12月土地成交价款较2018和2019年同期增长37.4%和17.8%。 图表：2020.02-2021.12累计土地购置面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2020.02-2021.12累计土地成交价款及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0500010000150002000025000300002020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-12累计土地购置面积（万平米）同比-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%02000400060008000100001200014000160001800020000累计土地成交价款（亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 5 图表：2020.02-2021.12单月土地购置面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 2.2 新开工与施工维持慢节奏，全年竣工面积同比增长11.2% 从新开工、施工和竣工数据来看，12月施工节奏仍然偏慢，2021年下半年土地市场投资力度减弱和资金拮据或是制约新开工和施工的主要原因。 新开工方面，12月新开工面积为1.6亿平米，同比下降31.2%；全年新开工面积19.9亿平米，同比下降11.4%。两者降幅均高于11月。从全年数据来看，单月新开工面积和累计新开工面积分别自4月和7月起，持续负增长。 施工方面，12月新增施工面积1.6亿平米，环比下降6.3%，同比下降35.3%；全年累计施工面积97.5亿平米，同比增长，但是增速不断下行，由1-2月的11.0%收窄至全年的5.2%。 竣工方面，12月新增竣工面积3.3亿平米，同比增长1.9%，环比增长184.9%；全年竣工面积10.1亿平米，同比增长11.2%。值得关注的是，2021年竣工面积较2020年增加1.0亿平米，高于同期销售面积增量0.3亿平米；且竣工面积增速为11.2%高于销售面积增速1.9%。 我们认为，12月新开工与施工同比数据说明了行业新开工与施工节奏较慢。一方面可能是2021年下半年房企投资力度减弱。另一方面可能是资金仍然相对拮据。在资金有限且预期流入有限的情况下，房企更倾向于将有限的资金分配于即将竣工的项目。一是将有助于公司结转利润，二是项目竣工还可以解冻受监管的预售资金。相反，如果此时将资金用于项目新开工，那么农历新年期间，农民工返乡过年等将影响施工进度，导致新开工到预售的周期拉长，降低资金使用效率等。 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0100020003000400050006000单月土地购置面积（万平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 6 图表：2020.02-2021.12房屋累计新开工面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2020.02-2021.12房屋单月新开工面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%0510152025房屋累计新开工面积（亿平米）同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0.00.51.01.52.02.53.02020-22020-32020-42020-52020-62020-72020-82020-92020-102020-112020-122021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-12房屋单月新开工面积（亿平方米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 7 图表：2020.02-2021.12房屋累计竣工面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 2.3 12月开发投资同比下降13.9%，全年增速降至4.4% 1-12月房地产开发投资合计14.8万亿元，同比放缓至4.4%。12月单月新增房地产开发投资1.0万亿元，处于全年最低水平，环比下降16.9%，同比降至-13.9%。 正如前文所述，资金拮据下，不仅使土地投资力度减弱，也使得工程投资力度减弱，即新开工面积和施工面积节奏放缓，因此造成了开发投资同比负增长，累计开发投资同比增速放缓。 图表：2020.02-2021.12房地产开发投资额累计值及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0246810122020-22020-32020-42020-52020-62020-72020-82020-92020-102020-112020-122021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-12累计竣工面积（亿平方米）同比-20%-10%0%10%20%30%40%50%0246810121416累计房地产开发投资（万亿