房地产行业点评报告：商品房销售金额保持增长，开发投资数据持续承压

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 8 房地产 2023年05月18日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《新房成交同比微降，两部门规范房地产经纪服务—行业周报》-2023.5.14 《两部门印发意见规范房地产经纪服务点评：引导头部经纪机构健康良性发展，有望压缩经纪服务费用—行业点评报告》-2023.5.11 《国企改革考核优化，一带一路订单可期—建筑行业2023年中期投资策略》-2023.5.10 商品房销售金额保持增长，开发投资数据持续承压 ——行业点评报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  商品房销售额持续增长，市场复苏进程仍需观察 国家统计局发布2023年1-4月商品房投资和销售数据。2023年1-4月，全国商品房销售面积3.76亿平，同比下降0.4%（1-3月-1.8%）；1-4月商品房销售额3.98万亿元，同比增长8.8%（1-3月+4.1%），其中商品住宅销售额同比增长11.8%。分区域看，1-4月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为15.7%、-4.2%、1.3%、30.4%（1-3月分别为9.3%、-6.7%、0.2%、18.4%），东部和东北区域市场回暖进程较快。整体来看，4月以来宽松购房政策持续，商品房销售额连续两个月实现正增长，但从我们跟踪的64城5月新房销售表现来看，销售数据环比有所回落，二季度销售市场复苏进程仍需观察。  新开工面积降幅扩大，竣工面积保持增长 2023年1-4月，全国房屋新开工面积3.12亿平，同比下降21.2%（1-3月-19.2%）；其中住宅新开工面积2.29亿平，同比下降20.6%（1-3月-17.8%），降幅进一步拉大，源于2022年以来品牌房企投资信心不足，房企新开工意愿较弱。伴随3月以来热点城市土拍竞争热度提升，预计二季度房企新开工意愿将会提升。2023年1-4月，房屋竣工面积2.37亿平，同比增长18.8%（1-3月+14.7%），其中住宅竣工面积1.74亿平，同比增长19.2%（1-3月+16.8%），连续三个月实现上涨，伴随各地保交付政策持续推进，我们预计2023年竣工数据将持续改善。  开发投资数据持续承压，房企资金压力犹存 2023年1-4月，房地产开发投资额3.55万亿元，同比下降6.2%（1-3月-5.8%），其中住宅开发投资额同比下降4.9%。开发投资数据降幅扩大主要源于房企投资拿地意愿不足，导致开复工面积减少，短期伴随销售边际回暖和集中土拍热度回升，房企供给端扩张能力有望企稳回升，长期来看房企融资恢复正常，开发投资能力有望企稳。2023年1-4月，房地产开发企业到位资金4.52万亿元，累计同比下降6.4%（1-3月-9.0%），其中自筹资金单月下降24.3%，销售回款资金有所改善，企业资金压力犹存。  投资建议 四月中央政治局会议仍然坚持“房住不炒”定位，地方层面因城施策持续，上海、广州、杭州、苏州等核心一二线城市公积金政策边际放松，二季度宽松购房政策有望延续。我们认为二季度房企推盘高峰到来，在2022年同期低基数下销售数据有望持续改善，拿地积极的国央企货值会更充裕。供给侧改革下，持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。  风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 -24%-12%0%12%24%2022-052022-092023-01房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 8 目 录 1、 商品房销售额持续增长，市场复苏进程仍需观察 ................................................................................................................. 3 2、 新开工面积降幅扩大，竣工面积保持增长............................................................................................................................. 3 3、 房企投资拿地意愿不足，开发投资数据持续承压 ................................................................................................................. 4 4、 销售回款资金有所改善，房企资金压力犹存 ......................................................................................................................... 4 5、 投资建议 .................................................................................................................................................................................... 5 6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 6 图表目录 图1： 2023年1-4月商品房销售面积同比下降0.4% .................................................................................................................. 3 图2： 2023年1-4月商品房销售金额同比增长8.8% .................................................................................................................. 3 图3： 2023年1-4月房地产开竣工面积同比下降21.2%和增长18.8% ..................................................................................... 4 图4： 2023年1-4月房地产开发投资额同比下降6.2% .............................................................................................................. 4 图5： 2023年1-4月房地产施工面积同比下降5.6% .................................................................................................................. 4 图6： 2023年1-4月房地产开发企业到位资金下降6.4% .......................................................................................................... 5 图7： 2023年1-4月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别-10.0%、-19.4%、+4.0%、+2.5% .... 5 dX9WkVlVrRqQpOaQ8Q8OnPoOpNnOkPoOtOeRqRyQ7NoPoNvPqQnOxNmOoO行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 8 1、 商品房销售额持续增长，市场复苏进程仍需观察 国家统计局发布2023年1-4月商品房投资和销售数据。2023年1-4月，全国商品房销售面积3.76亿平，同比下降0.4%（1-3月-1.8%）；1-4月商品房销售额3.98万亿元，同比增长8.8%（1-3月+4.1%），其中商品住宅销售额同比增长11.8%。分区域看，1-4月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为15.7%、-4.2%、1.3%、30.4%（1-3月分别为9.3%、-6.7%、0.2%、18.4%），东部和东北区域市场回暖进程较快。整体来看，4月以来宽松购房政策持续，商品房销售额连续两个月实现正增长，但从我们跟踪的64城5月新房销售表现来看，销售数据环比有所回落，二季度销售市场复苏进程仍需观察。 图1：2023年1-4月商品房销售面积同比下降0.4% 图2：2023年1-4月商品房销售金额同比增长8.8% 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 2、 新开工面积降幅扩大，竣工面积保持增长 2023年1-4月，全国房屋新开工面积3.12亿平，同比下降21.2%（1-3月-19.2%）；其中住宅新开工面积2.29亿平，同比下降20.6%（1-3月-17.8%），降幅进一步拉大，源于2022年以来品牌房企投资信心不足，房企新开工意愿较弱。伴随3月以来热点城市土拍竞争热度提升，预计二季度房企新开工意愿将会提升。2023年1-4月，房屋竣工面积2.37亿平，同比增长18.8%（1-3月+14.7%），其中住宅竣工面积1.74亿平，同比增长19.2%（1-3月+16.8%），连续三个月实现上涨，伴随各地保交付政策持续推进，我们预计2023年竣工数据将持续改善。 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/032021/052021/072021/092021/112022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/03商品房销售面积累计同比商品房销售面积单月同比-100%-50%0%50%100%150%2020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/032021/052021/072021/092021/112022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/03商品房销售额累计同比商品房销售额单月同比 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 4 / 8 图3：2023年1-4月房地产开竣工面积同比下降21.2%和增长18.8% 数据来源：Wind、开源证券研究所 3、 房企投资拿地意愿不足，开发投资数据持续承压 2023年1-4月，房地产开发投资额3.55万亿元，同比下降6.2%（1-3月-5.8%），其中住宅开发投资额同比下降4.9%。开发投资数据降幅扩大主要源于房企投资拿地意愿不足，导致开复工面积减少，短期伴随销售边际回暖和集中土拍热度回升，房企供给端扩张能力有望企稳回升，长期来