房地产行业点评报告：开发投资额保持强劲增长，商品房销售持续高景气

研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业研究 房地产行业点评报告： 开发投资额保持强劲增长，商品房销售持续高景气 2021年1-4月商品房销售面积、金额均创同期新高 近日国家统计局公布2021年4月房地产运行数据。2021年1-4月，商品房销售面积5.31亿平方米，同比增长48.08%，较2019年同期增长19.53%；商品房销售金额5.36万亿元，同比增长68.25%，较2019年同期增长36.96%。2021年1-4月商品房销售面积、金额均创同期新高。商品房销售景气度仍然保持高位。 房地产开发投资额保持强劲，新开工较2019年同期下滑 2021年1-4月房地产开发投资完成额4.02万亿元，同比增长21.60%，较2019年同期增长17.60%，房地产开发投资完成额创同期新高，保持强劲增长势头。房屋新开工面积5.39亿平方米，同比增长12.80%，较2019年同期减少7.94%。我们认为新开工面积下滑主要由于部分热点城市集中供地政策影响，预计后续新开工面积将逐步恢复。房屋施工面积81.85亿平方米，同比增长10.50%，较2019年同期增长13.28%。房屋竣工面积2.27亿平方米，同比增长17.90%,较2019年同期增长0.76%。竣工数据仍然表现较弱。 土地市场明显回落 2021年1-4月土地购置面积0.33亿万平方米，同比增长4.80%，较2019年同期减少7.85%；土地成交价款0.12亿元，同比减少29.20%，较2019年同期减少24.32%。土地市场明显回落。 投资建议 2021年1-4月商品房销售面积与销售金额、房地产开发投资完成额等数据均创历史同期新高，行业基本面表现良好。政策面上，四部委召开房地产税改革试点工作座谈会，或释放房地产税试点加快推进信号。维持房地产行业“买入”的投资评级，建议关注新世界发展（0017.HK）、佳兆业集团（1638.HK）等公司。对于物业管理子行业，基于龙头公司的年度业绩的靓丽表现以及未来成长空间的高确定性，维持物业管理子行业“买入”的投资评级，建议关注长期 2021年05月21日 行业 房地产 投资评级 买入 近一年股价涨跌幅 资料来源: Wind，国信证券（香港）研究部整理 近期相关报告： 《房地产行业双周报：商品房销售维持较高景气度，物业板块延续强势》 《房地产行业双周报：商品房销售热度不减，业绩期物业板块大幅走强》 《房地产行业双周报：政府工作报告延续“平稳”调控基调，商品房销售持续回暖》 《房地产行业双周报：一线城市房价升温，低基数下商品房销售同比大幅增长》 《房地产行业双周报：年初商品房销售热度持续》 《房地产行业双周报：全年销售再创历史新高，行业有望迎来估值修复行情，上调评级至“买入”》 《房地产行业双周报：商品房销售继续平稳运行，岁末年初，物管行业再次迎来配置良机》 《房地产行业双周报：政策延续调控趋势，商品房销售继续平稳运行》 《房地产行业双周报：商品房销售继续平稳运行，年底临近，物管行业买点再现》 《房地产行业双周报：11月上旬商品房销售小幅回落，土地市场降温》 《房地产行业双周报：十月下旬商品房销售平稳，土地成交溢价率下行至年内低点附近》 徐进 SFC CE No.: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk 房地产行业点评报告 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 2 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 前景向好的碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）等物业管理子行业个股。 风险提示 销售数据不及预期；调控政策、融资环境超预期收紧。 房地产行业点评报告 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 3 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 正文部分 2021年1-4月商品房销售面积、金额均创同期新高 近日国家统计局公布2021年4月房地产运行数据。2021年1-4月，商品房销售面积5.31亿平方米，同比增长48.08%，较2019年同期增长19.53%；商品房销售金额5.36万亿元，同比增长68.25%，较2019年同期增长36.96%。2021年1-4月商品房销售面积、金额均创同期新高。商品房销售景气度仍然保持高位。 图1 2021年1-4月商品房销售面积同比增长48.08% 图2 2021年1-4月商品房销售金额同比增长68.25% 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 2021年1-4房地产开发投资额创同期新高，房屋新开工较2019年同期下滑 2021年1-4月房地产开发投资完成额4.02万亿元，同比增长21.60%，较2019年同期增长17.60%，房地产开发投资完成额创同期新高，保持强劲。 房屋新开工面积5.39亿平方米，同比增长12.80%，较2019年同期减少7.94%。我们认为新开工面积下滑主要由于部分热点城市集中供地政策影响，预计后续新开工面积将逐步恢复。 房屋施工面积81.85亿平方米，同比增长10.50%，较2019年同期增长13.28%。 房屋竣工面积2.27亿平方米，同比增长17.90%,较2019年同期增长0.76%。竣工数据仍然表现较弱。 图3 2021年1—4月房地产开发投资完成额同比增长21.60% 图4 2021年1-4月房屋新开工面积同比增长12.8% 房地产行业点评报告 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 4 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 图5 2021年1-4月房屋施工面积同比增长10.50% 图6 2021年1-4月房屋竣工面积金额同比增长17.90% 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 2021年1-4月土地市场明显回落 2021年1-4月土地购置面积0.33亿万平方米，同比增长4.80%，较2019年同期减少7.85%；土地成交价款0.12亿元，同比减少29.20%，较2019年同期减少24.32%。土地市场明显回落。 图7 2021年1-4月土地购置面积同比增长4.80% 图8 2021年1-4月土地成交价款同比减少29.20% 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 房地产行业点评报告 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 5 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 投资建议 2021年1-4月商品房销售面积与销售金额、房地产开发投资完成额等数据均创历史同期新高，行业基本面表现良好。政策面上，四部委召开房地产税改革试点工作座谈会，或释放房地产税试点加快推进信号。维持房地产行业“买入”的投资评级，建议关注新世界发展（0017.HK）、佳兆业集团（1638.HK）等公司。对于物业管理子行业，基于龙头公司的年度业绩的靓丽表现以及未来成长空间的高确定性，维持物业管理子行业“买入”的投资评级，建议关注长期前景向好的碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）等物业管理子行业个股。 表1 相关房地产公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 股息率（%） TTM 2021E 2022E 2202.HK 万科企业 3,706.08 6.28 5.58 5.09 1.16 5.57 0016.HK 新鸿基地产 3,404.89 15.71 10.39 10.34 0.58 4.21 0960.HK 龙湖集团 2,829.46 11.91 9.28 7.87 2.20 3.64 1109.HK 华润置地 2,602.79 7.35 6.81 6.09 1.08 4.05 2007.HK 碧桂园 2,156.30 5.18 4.22 3.68 1.04 5.42 0688.HK 中国海外发展 2,066.38 3.96 3.64 3.30 0.55 6.25 3333.HK 中国恒大 1,721.63 17.94 7.80 6.31 0.99 1.38 0012.HK 恒基地产 1,713.85 16.82 12.46 11.13 0.52 5.08 1918.HK 融创中国 1,366.74 3.23 3.07 2.76 0.92 5.63 1972.HK 太古地产 1,351.35 32.99 17.37 17.02 0.47 3.94 0017.HK 新世界发展 1,045.11 95.72 12.77 8.83 0.46 3.94 1516.HK 融创服务 710.70 99.55 47.08 29.51 6.18 0.30 3380.HK 龙光集团 679.08 4.45 3.67 3.10 1.35 8.21 0884.HK 旭辉控股集团 552.53 5.79 4.94 4.28 1.29 5.96 1638.HK 佳兆业集团 251.09 3.88 3.12 2.56 0.65 4.19 均值 1,743.87 22.05 10.15 8.12 1.30 4.52 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 注1：中国恒大（3333.HK）,国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系 表2 相关物业管理公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 TTM 2021E 2022E 6098.HK 碧桂园服务 2352.93 73.72 49.39 33.78 13.60 6666.HK 恒大物业 1491.89 47.42 27.31 18.25 12.65 1209.HK 华润万象生活 1008.87 103.84 57.88 42.05 6.81 1516.HK 融创服务 710.70 99.55 47.08 29.51 6.18 3319.HK 雅生活服务 497.33 23.86 17.89 13.58 5.69 0873.HK 世茂服务 465.70 56.56 29.75 18.22 6.08 9666.HK 金科服务 393.99 53.69 30.98 20.13 4.60 房地产行业点评报告 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 6 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港