房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 8 房地产 2023年04月19日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《新房成交同环比增长，广州长沙集中土拍热度延续—行业周报》-2023.4.16 《新房成交同比增长环比回落，合肥郑州限购松动—行业周报》-2023.4.9 《集中土拍热度回升明显，厦门放松限购限售—行业周报》-2023.4.2 商品房销售金额同比增长，开发投资数据不及预期 ——行业点评报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  商品房销售额同比增长，区域市场回暖进程分化 国家统计局发布2023年1-3月商品房投资和销售数据。2023年1-3月，全国商品房销售面积2.99亿平，同比下降1.8%（1-2月-3.6%）；1-3月商品房销售额3.05万亿元，同比增长4.1%（1-2月-0.1%），其中商品住宅销售额同比增长7.1%。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额同比增速分别为9.3%、-6.7%、0.2%、18.4%（1-2月分别为2.1%、-3.5%、-2.7%、-0.1%），东部和东北区域市场回暖进程较快。整体来看，在一季度宽松购房政策下，由于疫情积压的购房需求逐步释放，销售市场企稳复苏态势初显，但从我们跟踪的64城4月新房销售表现来看，销售数据环比有所回落，小阳春持续性仍需观察。  新开工面积降幅扩大，竣工面积同比企稳回正 2023年1-3月，全国房屋新开工面积2.41亿平，同比下降19.2%（1-2月-9.4%）；其中住宅新开工面积1.77亿平，同比下降17.8%（1-2月-8.7%），下降趋势进一步拉大，源于2022年品牌房企拿地减少，并且一季度前两月行业仍处于弱预期状态，房企新开工意愿较弱。2023年1-3月，房屋竣工面积1.94亿平，同比增长14.7%（1-2月+8.0%），其中住宅竣工面积1.44亿平，同比增长16.8%（1-2月+9.7%），在疫情政策全面放松后，工程进度恢复正常，竣工面积同比增长，伴随保交付政策持续推进，我们预计2023年竣工数据将持续改善。  开发投资数据不及预期，房企资金压力犹存 2023年1-3月，房地产开发投资额2.60万亿元，同比下降5.8%（1-2月-5.7%），其中住宅开发投资额同比下降4.1%。开发投资数据承压一方面源于一季度土拍市场较低迷，除核心城市外房企投资拿地意愿较低；另一方面投资拿地减少，导致开复工面积减少。我们预计二季度在销售市场复苏预期下，短期内行业拿地面积、新开工面积有望修复，长期来看房企融资恢复正常，开发投资能力有望企稳。2023年1-3月，房地产开发企业到位资金3.47万亿元，累计同比下降9.0%（1-2月-15.2%），其中自筹资金单月下降17.4%，企业资金压力犹存。  投资建议 三月以来中央层面政策持续宽松，无锡、厦门、郑州、合肥等二线城市限购放松，二季度宽松购房政策有望延续。1-3月商品房销售数据边际改善，区域之间和高低能级城市之间的分化或将进一步拉大。我们认为伴随二季度房企推盘高峰到来，在2022年同期低基数下销售数据有望持续改善，拿地积极的国央企货值会更充裕。板块贝塔依赖政策放松和房价波动，个股阿尔法来自销售增长和未来拿地利润率的回升。供给侧改革下，持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。  风险提示：行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期。 -38%-29%-19%-10%0%10%19%2022-042022-082022-122023-04房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 8 目 录 1、 商品房销售额同比增长，区域市场回暖进程分化 ................................................................................................................. 3 2、 新开工面积降幅扩大，竣工面积同比企稳回正 ..................................................................................................................... 3 3、 开发投资数据不及预期，二季度数据有望修复 ..................................................................................................................... 4 4、 国内贷款同比转正，房企资金压力犹存................................................................................................................................. 4 5、 投资建议 .................................................................................................................................................................................... 5 6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 6 图表目录 图1： 2023年1-3月商品房销售面积同比下降1.8% .................................................................................................................. 3 图2： 2023年1-3月商品房销售金额同比增长4.1% .................................................................................................................. 3 图3： 2023年1-3月房地产开竣工面积同比下降19.2%和增长14.7% ..................................................................................... 4 图4： 2023年1-3月房地产开发投资额同比下降5.8% .............................................................................................................. 4 图5： 2023年1-3月房地产施工面积同比下降5.2% .................................................................................................................. 4 图6： 2023年1-3月房地产开发企业到位资金下降9.0% .......................................................................................................... 5 图7： 2023年1-3国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别6.0%、-17.4%、13.5%、-2.8% ........... 5 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 8 1、 商品房销售额同比增长，区域市场回暖进程分化 2023年1-3月，全国商品房销售面积2.99亿平，同比下降1.8%（1-2月-3.6%）；1-3月商品房销售额3.05万亿元，同比增长4.1%（1-2月-0.1%），其中商品住宅销售额同比增长7.1%。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额同比增速分别为9.3%、-6.7%、0.2%、18.4%（1-2月分别为2.1%、-3.5%、-2.7%、-0.1%），东部和东北区域市场回暖进程较快。整体来看，在一季度宽松购房政策下，由于疫情积压的购房需求逐步释放，销售市场企稳复苏态势初显，但从我们跟踪的64城4月新房销售表现来看，销售数据环比有所回落，小阳春持续性仍需观察。 图1：2023年1-3月商品房销售面积同比下降1.8% 图2：2023年1-3月商品房销售金额同比增长4.1% 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 2、 新开工面积降幅扩大，竣工面积同比企稳回正 2023年1-3月，全国房屋新开工面积2.41亿平，同比下降19.2%（1-2月-9.4%）；其中住宅新开工面积1.77亿平，同比下降17.8%（1-2月-8.7%），下降趋势进一步拉大，源于2022年品牌房企拿地减少，并且一季度前两月行业仍处于弱预期状态，房企新开工意愿较弱。2023年1-3月，房屋竣工面积1.94亿平，同比增长14.7%（1-2月+8.0%），其中住宅竣工面积1.44亿平，同比增长16.8%（1-2月+9.7%），在疫情政策全面放松后，工程进度恢复正常，竣工面积同比增长，伴随保交付政策持续推进，我们预计2023年竣工数据将持续改善。 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/032021/052021/072021/092021/112022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/03商品房销售面积累计同比商品房销售面积单月同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%2020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/032021/052021/072021/092021/112022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/03商品房销售额累计同比商品房销售额单月同比 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 4 / 8 图3：2023年1-3月房地产开竣工面积同比下降19.2%和增长14.7% 数据来源：Wind、开源证券研究所 3、 开发投资数据不及预期，二季度数据有望修复 2023年1-3月，房地产开发投资额2.60万亿元，同比下降5.8%（1-2月-5.7%），其中住宅开发投资额同比下降4.1%。开发投资数据承压一方面源于一季度土拍市场较低迷，除核心城市外房企投资拿地意愿较低；另一方面投资拿地减少，导致开复工面积减少。我们预计二季度在销售市场复苏预期下，短期内行业拿地面积、新开工面积有望修复，长期来看房企融资恢复正常，开发投资能力