永利地产发展年报2020

* For identication purposes onlyPROPERTY INVESTMENTS LIMITED永利地產發展有限公司*WING LEE(Incorporated in Bermuda with limited liability)Stock code: 864* 僅供識別PROPERTY INVESTMENTS LIMITED永利地產發展有限公司*WING LEE(於百慕達註冊成立之有限公司)股份代號 : 864Annual Report2020年 報2020Annual Report 2020 年 報 12020 年報永利地產發展有限公司目錄公司資料 2主席報告 3管理層討論及分析 6董事及高層管理人員履歷 12企業管治報告 15環 境、社會及管 治報 告 27其他資料 33董事局報告 36獨立核數師報告 47綜合損益及其他全面收益表 52綜合財務狀況表 53綜合權益變動表 55綜合現金流量表 56財務報表附註 57財務概要 115本集團所持有之投資物業概要 116 22020 年報永利地產發展有限公司公司資料董事執行董事周彩花女士（主席）黃少華女士（行政總裁）王敏莉女士周煥燕女士獨立非執行董事藍章華先生謝國生博士崔志仁先生公司秘書吳浩然先生獨立核數師國富浩華（香港）會計師事務所有限公司執業會計師及註冊公眾利益實體核數師（於二零二零年九月十八日獲委任）德勤•關黃陳方會計師行執業會計師及註冊公眾利益實體核數師（於二零二零年九月十八日辭任）法律顧問百慕達Conyers Dill & Pearman香港禮德齊伯禮律師行主要往來銀行香港上海滙豐銀行有限公司恒生銀行有限公司中國銀行（香港）有限公司大新銀行有限公司註冊辦事處Clarendon House2 Church StreetHamilton, HM 11Bermuda總辦事處及主要營業地點香港九龍觀塘敬業街55號皇廷廣場11樓J室股份過戶登記處百慕達總處Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House, 2 Church StreetHamilton, HM 11Bermuda香港分處卓佳證券登記有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓股份代號香港聯合交易所有限公司 股份代號：864公司網址www.wingleeproperties.com 32020 年報永利地產發展有限公司主席報告本人謹代表永利地產發展有限公司（「本公司」）之董事局（「董事局」），欣然提呈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二零年十二月三十一日止年度（「本年度」或「報告期間」）之經審核財務業績。業務回顧本集團繼續從事經營出租位於香港之已建成商業及住宅物業之業務。於二零二零年十二月三十一日，本集團投資物業之總市值約為904,505,000港元，較二零一九年下降約111,110,000港元。該減少是由於投資物業之公平值淨減少約111,110,000港元，反映出回顧期間內香港商業零售和住宅投資物業市場的整體市況和2019冠狀病毒病所造成的干擾。本集團的主要收入來源為本集團投資物業產生的租金。截至二零二零年十二月三十一日止年度之租金收入約為30,331,000港元，較二零一九年略減約8.7%。租金收入略減，主要是由於租金下調及給予租戶的某些租金優惠所致。本集團於二零二零年的本公司股權擁有人應佔全面開支總額約為109,526,000港元，而二零一九年約為96,473,000港元。此主要是由於本集團投資物業於二零二零年的公平值淨減少約111,110,000港元以及來自該基金（定義見下文）之公平值儲備淨變動。由於本集團投資物業之公平值淨減少為非現金項目及本集團之業務為物業長期投資及租賃，故預期不會對本集團之營運產生任何重大不利影響。此外，截至二零二零年十二月三十一日止年度錄得購股權開支約2,250,000港元而二零一九年則無該等開支。在不計及上述本集團投資物業公平值淨減少以及授出購股權之影響，本集團於截至二零二零年十二月三十一日止年度錄得純利約16,760,000港元，與二零一九年約17,131,000港元相若。 42020 年報永利地產發展有限公司主席報告展望自二零二零年爆發2019冠狀病毒病疫情以來，香港整體經濟活動和樓市受到嚴重衝擊，香港的本地生產總值較去年下跌。二零二零年，香港失業率上升，各行各業皆受到一定影響。受2019冠狀病毒病疫情所衝擊，零售店、餐飲業等業務受到嚴重干擾，部分行業在此段艱難時期被迫停業。本集團亦難免受到影響，收入較上年度略有下降。儘管面對上述甚具挑戰的不利經濟環境，但由於香港經濟根基穩固，本集團對香港樓市持謹慎樂觀態度。展望二零二一年，預期本集團來年的租金收入相當可能會受到2019冠狀病毒病引致之持續干擾所影響。另一方面，香港本地經濟已經出現好轉跡象，二零二零年第四季度的本地生產總值之按年跌幅有所收窄。迄今為止，本集團的物業組合繼續維持高出租率。為維持出租率，本集團將密切注視經濟發展形勢及樓市變動，以及對租金政策作出相應而合適的調整。二零二一年香港零售市場的復甦步伐和幅度，將極為取決於2019冠狀病毒病之影響何時消退，而此則在一定程度上視乎所推出的2019冠狀病毒病疫苗的成效。在本集團致力維持競爭力及確保股東回報的同時，本集團一直審慎探索將業務多元化發展至租賃物業市場以外的機會。本集團冀從自二零一八年起投資的一項基金（其從事一個位於九龍觀塘的物業重建項目）而獲得物業重建經驗。本集團看好相關物業於重建後的潛在重建及升值潛力，相信上述基金投資從長遠而言將為本集團帶來正面回報。本集團目前並無任何重大投資或收購資本資產之計劃。由於市場前景不明朗，本集團於評估潛在投資機遇時將繼續維持審慎理財政策。本集團將繼續謹慎地發掘機會及擴充旗下投資組合，並可能放眼香港以外的投資機遇，藉此保持競爭力。 52020 年報永利地產發展有限公司主席報告致謝在此，本人謹代表董事局衷心感謝全體股東、租戶及專業人士的不斷支持，亦謹此感謝全體同事及董事局同仁為本公司所作的貢獻。主席周彩花香港，二零二一年三月二十六日 62020 年報永利地產發展有限公司管理層討論及分析財務摘要百萬港元，另有訂明者除外二零二零年二零一九年年度收入30.333.2投資物業公平值淨變動之減少(111.1)(107.2)本公司股權擁有人應佔年度虧損(96.6)(90.1)於十二月三十一日本公司股權擁有人應佔資本及儲備875.5982.7已發行股份（千股）386,176386,176比率本公司股權擁有人應佔資本及儲備投資物業 公平值變動淨額前之回報(%)1.71.7每股每股淨值（港元）2.272.54每股虧損（港仙）(25.01)(23.33) 72020 年報永利地產發展有限公司管理層討論及分析財務摘要*0.0450.020.0390.020.0370.010.04400.037058.475.941.15.7%7.0%70.1117.77.1%13.5%3.8%14.232.631.515.132.317.317.133.214.530.31,0291,0871,075$2.66$2.81983$2.54875$2.27$2.7820162017201820202019201620172018202020192016201720182020201920162017201820202019不包括投資物業公平值變動淨額之影響（扣除稅項）收入╱經營溢利淨額股東資金╱每股資產淨值百萬港元百萬港元╱港元每股資產淨值（港元）收入股東資金股東應佔經營溢利淨額* 每股經營盈利╱股息資本負債╱借貸港元借貸（百萬港元）每股股息債務對權益比率每股經營盈利* 82020 年報永利地產發展有限公司管理層討論及分析營運本集團從事物業投資業務，主要為租賃位於香港的已建成商業及住宅物業。於二零二零年十二月三十一日，在本集團持有的投資物業組合中，有38個物業位於香港及一個物業位於中國內地。於截至二零二零年十二月三十一日止年度，本集團透過對Epic Capital Development Fund I, L.P.（「該基金」，一間於開曼群島成立的獲豁免有限合夥企業，其從事一個位於九龍觀塘鴻圖道32號的物業重建項目）的10%投資而繼續持有相關投資組合。就此項投資已支付的代價以本集團的內部資金及銀行借貸撥付。於截至二零二零年十二月三十一日止年度，本集團並無推出或公佈任何新業務或服務。業績本公司股權擁有人於二零二零年應佔年度全面開支總額約為109,526,000港元（二零一九年：全面開支總額約96,473,000港元）。本年度之全面開支總額主要源自本集團投資物業的公平值淨變動下跌以及來自該基金之公平值儲備淨變動。二零二零年之每股虧損約為0.2501港元（二零一九年：每股虧損約為0.2333港元），比去年增加每股虧損約0.0168港元。財務回顧流動資金及資本資源於二零二零年十二月三十一日，本集團之流動負債淨額約為7,104,000港元（二零一九年十二月三十一日︰約27,788,000港元）。流動比率（即流動資產除以流動負債）約為0.91（二零一九年十二月三十一日︰約0.26）。流動負債淨額乃由於本集團在二零一九年擴大其投資物業組合之持續影響，當中涉及收購一項投資物業