* For identication purposes only* 僅供識別2022ANNUAL REPORT2022年 報PROPERTY INVESTMENTS LIMITED永利地產發展有限公司*WING LEE(Incorporated in Bermuda with limited liability)Stock code: 864PROPERTY INVESTMENTS LIMITED永利地產發展有限公司*WING LEE(於百慕達註冊成立之有限公司)股份代號 : 864Annual Report 2022 年 報 12022 年報永利地產發展有限公司目錄公司資料 2主席報告 3管理層討論及分析 6董事及高層管理人員履歷 12企業管治報告 15環境、社會及管治報告 28其他資料 34董事局報告 36獨立核數師報告 48綜合損益及其他全面收益表 54綜合財務狀況表 55綜合權益變動表 57綜合現金流量表 58財務報表附註 59財務概要 115本集團所持有之投資物業概要 116 22022 年報永利地產發展有限公司公司資料董事執行董事周彩花女士（主席）黃少華女士（行政總裁）王敏莉女士周煥燕女士獨立非執行董事藍章華先生謝國生博士(1)崔志仁先生林國昌先生(2)公司秘書吳浩然先生獨立核數師國富浩華（香港）會計師事務所有限公司執業會計師及註冊公眾利益實體核數師法律顧問百慕達Conyers Dill & Pearman香港禮德齊伯禮律師行有限法律責任合夥主要往來銀行香港上海滙豐銀行有限公司恒生銀行有限公司中國銀行（香港）有限公司大新銀行有限公司註冊辦事處Clarendon House2 Church StreetHamilton, HM 11Bermuda總辦事處及主要營業地點香港九龍觀塘敬業街55號皇廷廣場11樓J室股份過戶登記處百慕達總處Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House, 2 Church StreetHamilton, HM 11Bermuda香港分處卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓股份代號香港聯合交易所有限公司股份代號：864公司網址www.wingleeproperties.com(1) 謝國生博士已辭任獨立非執行董事，自二零二二年十二月一日起生效。(2) 林國昌先生已獲委任為獨立非執行董事，自二零二二年十二月一日起生效。 32022 年報永利地產發展有限公司主席報告本人謹代表永利地產發展有限公司（「本公司」）之董事局（「董事局」），欣然提呈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二二年十二月三十一日止年度（「本年度」或「報告期間」）之經審核財務業績。業務回顧本集團繼續從事經營出租位於香港之已建成商業及住宅物業之業務。於二零二二年十二月三十一日，本集團投資物業之總市值約為908.0百萬港元，較二零二一年增加約13.7百萬港元。該增加主要是由於本集團通過以約8.6百萬港元之總代價收購中環一項投資物業而擴充其投資物業組合，以及投資物業公平值淨變動增加約5.1百萬港元所致。此外，於截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集團繼續持有Epic Capital Development Fund I, L.P.（「該基金」）之10%投資，該基金是一間於開曼群島成立之獲豁免有限合夥企業，從事位於九龍觀塘鴻圖道32號之物業重建項目（「基金物業」）。謹此提述本公司於二零一八年七月二十四日所刊發有關投資於該基金而構成須予披露交易之公佈。基金物業的地盤面積約為9,805平方呎，重建後的可歸屬總樓面面積約為146,900平方呎。基金物業現正重建為一棟辦公大樓，預計將於二零二四年竣工。於二零二二年十二月三十一日，該地盤已完成地基工程並正進行上層建築工程。本集團的主要收入來源為本集團投資物業產生的租金。截至二零二二年十二月三十一日止年度之租金收入約為29.3百萬港元，較二零二一年略增約1.4%。租金收入略增，主要是由於二零二二年給予租戶的租金優惠較二零二一年為少所致。本集團二零二二年的全面開支總額約為4.6百萬港元，而本集團於二零二一年則錄得全面收益總額約61.1百萬港元，主要是由於來自該基金之公平值儲備出現淨變動所致。由於來自該基金之公平值儲備淨減少為非現金項目及不會重新分類至損益，因此對本集團之營運或現金流沒有任何重大不利影響。 42022 年報永利地產發展有限公司主席報告基金物業已於二零二一年完成將土地契約由工業用途修訂為商業用途，因此，基金物業之公平值大幅增加，繼而提高該基金於二零二一年之公平值。由於該基金之公平值有所增加，而本集團已選擇於其他全面收益中呈列有關公平值變動，且不會重新分類至損益，故本集團於截至二零二一年十二月三十一日止年度錄得其他全面收益大幅增加約43.7百萬港元。由於2019冠狀病毒病造成的持續影響，觀塘的辦公室物業價值於回顧年度下跌，導致基金物業及該基金於二零二二年十二月三十一日之公平值減少。於二零二二年十二月三十一日，於該基金之投資的公平值約為88.6百萬港元（二零二一年十二月三十一日：約104.5百萬港元）。因此，本集團截至二零二二年十二月三十一日止年度錄得其他全面開支增加約22.2百萬港元。在不計及上述來自該基金之公平值儲備淨減少之影響，本集團於截至二零二二年十二月三十一日止年度錄得純利約17.5百萬港元，與二零二一年的約17.4百萬港元持平。於二零二二年，本集團錄得本集團投資物業公平值淨變動增加約5.1百萬港元，而二零二一年則為2.0百萬港元，反映香港二零二二年零售物業價格整體上升。此外，二零二二年錄得購股權開支約2.6百萬港元，而二零二一年則無有關開支。在不計及上述之本集團投資物業公平值淨變動及二零二二年產生購股權開支之影響，本集團於截至二零二二年十二月三十一日止年度錄得純利約15.0百萬港元，與二零二一年約15.4百萬港元持平。展望經歷業務影響及嚴守抗疫措施長達三年，期盼已久，香港正徐徐開展復甦之路。隨著防疫措施逐步放寬，中國於二零二三年一月恢復通關，再配合政府扶持政策出台，我們憧憬本港整體經濟將有所改善。我們預料，於二零二三年內，我們將能見證社會大致復常。然而，物業市場仍會面對持續加息、通脹及外匯波動等不利的外圍挑戰。此外，國際上的挑戰，例如地緣政治摩擦及全球經濟步入衰退的預期等，亦將對香港物業市場造成衝擊。 52022 年報永利地產發展有限公司主席報告展望未來，中國最近恢復通關後，香港展現歡迎國內旅客重臨之意。儘管新冠肺炎已令不少消費者的購物模式轉變，但仍然有望國內旅客熱切來港進店購物，繼而支撐零售物業市場。此外，香港新一年財政預算案宣佈繼續於二零二三年推行新一輪消費券計劃（「消費券計劃」）， 首3,000港元於二零二三年四月發放，而2,000港元的餘額則於年中發放。我們預期，在本港消費需求受到消費券計劃的支持下，本集團零售物業的出租率將繼續穩步上揚。猶幸本集團的租戶來自各行各業，憑藉多元化的租戶組合，本集團的投資組合至今仍保持高水平的出租率。為保持出租率高企，本集團將繼續密切留意經濟發展動向及樓市變化，以及因時制宜調整租金政策。在本集團致力維持競爭力及確保股東回報的同時，本集團一直審慎探索將業務多元化發展至租賃物業市場以外的機會。本集團冀從其於該基金之投資（從事基金物業重建項目）獲得物業重建經驗。本集團看好基金物業的重建潛力及重建後的升值潛力，相信於該基金之投資從長遠而言會為本集團帶來積極回報。本集團目前並無任何重大投資或收購資本資產之計劃。由於市場前景不明朗，本集團於評估潛在投資機遇時將繼續秉持審慎理財政策。本集團將繼續謹慎地發掘機會以擴充旗下投資組合，並可能放眼香港以外地區的投資機遇，藉此保持競爭力。致謝在此，本人謹代表董事局衷心感謝全體股東、租戶及專業人士的不斷支持，亦謹此對全體同事及董事局同仁為本公司所作的努力及貢獻致以由衷謝意。主席周彩花香港，二零二三年三月十七日 62022 年報永利地產發展有限公司管理層討論及分析財務摘要百萬港元，另有訂明者除外二零二二年二零二一年年度收入29.328.9投資物業公平值淨變動之增加5.12.0本公司股權擁有人應佔年度溢利17.517.4於十二月三十一日本公司股權擁有人應佔資本及儲備934.5936.5已發行股份（千股）386,176386,176比率未計投資物業公平值淨變動前本公司股權擁有人應佔資本及儲備之回報(%)1.31.6每股每股淨值（港元）2.422.43每股盈利（港仙）4.544.51 72022 年報永利地產發展有限公司管理層討論及分析財務摘要*0.0450.020.044000.03700.040075.97.0%70.1117.7113.67.1%13.5%32.317.317.133.214.530.312.429.315.428.91,087$2.81983$2.54875934$2.2712.2%104.411.1%$2.42937$2.43201820192020202220212018201920202022202120182019202020222021201820192020202220210.032不包括投資物業公平值變動淨額之影響（扣除稅項）收入╱經營溢利淨額股東資金╱每股資產淨值百萬港元百萬港元╱港元每股資產淨值（港元）收入股東資金股東應佔經營溢利淨額* 每股經營盈利╱股息資本負債╱借貸港元借貸（百萬港元）每股股息債務對權益比率每股經營盈利* 82022 年報永利地產發展有限公司管理層討論及分析營運本集團從事物業投資業務，主要為租賃已建成商業及住宅物業。截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集團在香港收