* For identication purposes onlyPROPERTY INVESTMENTS LIMITED永利地產發展有限公司*WING LEE(Incorporated in Bermuda with limited liability)Stock code: 864* 僅供識別PROPERTY INVESTMENTS LIMITED永利地產發展有限公司*WING LEE(於百慕達註冊成立之有限公司)股份代號 : 8642021ANNUAL REPORT2021年 報Annual Report 2021 年 報 12021 年報永利地產發展有限公司目錄公司資料 2主席報告 3管理層討論及分析 6董事及高層管理人員履歷 12企業管治報告 15環 境、社會及管 治報 告 27其他資料 33董事局報告 36獨立核數師報告 47綜合損益及其他全面收益表 53綜合財務狀況表 54綜合權益變動表 56綜合現金流量表 57財務報表附註 58財務概要 115本集團所持有之投資物業概要 116 22021 年報永利地產發展有限公司公司資料董事執行董事周彩花女士（主席）黃少華女士（行政總裁）王敏莉女士周煥燕女士獨立非執行董事藍章華先生謝國生博士崔志仁先生公司秘書吳浩然先生獨立核數師國富浩華（香港）會計師事務所有限公司執業會計師及註冊公眾利益實體核數師法律顧問百慕達Conyers Dill & Pearman香港禮德齊伯禮律師行主要往來銀行香港上海滙豐銀行有限公司恒生銀行有限公司中國銀行（香港）有限公司大新銀行有限公司註冊辦事處Clarendon House2 Church StreetHamilton, HM 11Bermuda總辦事處及主要營業地點香港九龍觀塘敬業街55號皇廷廣場11樓J室股份過戶登記處百慕達總處Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House, 2 Church StreetHamilton, HM 11Bermuda香港分處卓佳證券登記有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓股份代號香港聯合交易所有限公司 股份代號：864公司網址www.wingleeproperties.com 32021 年報永利地產發展有限公司主席報告本人謹代表永利地產發展有限公司（「本公司」）之董事局（「董事局」），欣然提呈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二一年十二月三十一日止年度（「本年度」或「報告期間」）之經審核財務業績。業務回顧本集團繼續從事經營出租位於香港之已建成商業及住宅物業之業務。於二零二一年十二月三十一日，本集團投資物業之總市值約為894.3百萬港元，較二零二零年下降約10.2百萬港元。該減少主要是由於出售位於香港的一項商業物業及位於深圳的一項商業物業，其總賬面值約為19.4百萬港元，與代價相同。投資物業的減少被增加一項位於灣仔的住宅物業（總代價約為7.2百萬港元）所部份抵銷。截至二零二一年十二月三十一日止年度，投資物業公平值淨變動整體上升約2.0百萬港元。本集團的主要收入來源為本集團投資物業產生的租金。截至二零二一年十二月三十一日止年度之租金收入約為28.9百萬港元，較二零二零年略減約4.6%。租金收入略減，主要是由於租金下調及給予租戶的某些租金優惠所致。本集團於二零二一年的全面收益總額約為61.0百萬港元，而本集團於二零二零年則錄得全面開支總額約109.5百萬港元。此主要是由於本集團投資物業於二零二一年的公平值淨變動上升約2.0百萬港元而於二零二零年則錄得公平值減少約111.1百萬港元。由於本集團投資物業之公平值淨增加為非現金項目及本集團之業務為物業長期投資及租賃，故預期不會對本集團之營運產生任何重大不利影響。此外，二零二零年錄得購股權開支約2.3百萬港元而二零二一年則無該等開支。在不計及上述本集團投資物業公平值淨變動以及二零二零年授出購股權之影響，本集團於截至二零二一年十二月三十一日止年度錄得純利約15.4百萬港元，與二零二零年約16.8百萬港元相若。此外，在截至二零二一年十二月三十一日止年度，本集團繼續持有Epic Capital Development Fund I, L.P.（「該基金」）之10%投資，該基金是一間於開曼群島成立之獲豁免有限合夥企業，從事位於九龍觀塘鴻圖道32號之物業重建項目（「基金物業」）。謹此提述本公司於二零一八年七月二十四日宣佈對該基金之投資（構成須予披露交易）。於二零二一年十二月三十一日，該地盤已完成地基工程並正進行上層建築工程。 42021 年報永利地產發展有限公司主席報告該基金已向香港政府地政總署申請將基金物業之土地契約由工業用途修訂為商業用途，並在二零二一年下半年支付了契約修訂補價。由於基金物業由工業用途更改為商業用途，基金物業之公平值大幅增加，從而增加了該基金之公平值。由於該基金之公平值增加，本公司在截至二零二一年十二月三十一日止年度錄得全面收益總額大幅增加約43.7百萬港元，而截至二零二零年十二月三十一日止年度則錄得其他全面開支增加約12.9百萬港元。基金物業的地盤面積約為9,805平方呎，重建後的可歸屬總樓面面積約為146,900平方呎。基金物業現正重建為一棟辦公大樓，預計將於二零二四年竣工。展望2019冠狀病毒病大流行自爆發至今困擾香港已逾兩年，預期疫情於短期內或會繼續影響香港。香港政府採取多項防疫控疫措施，包括暫停某些商業活動、對餐飲企業營業時間設限及保持社交距離措施，諸此種種均對香港零售市道構成前所未見及嚴峻的挑戰。各行各業都在一定程度上受疫情影響。隨著更多人留家及網上購物，日常消費模式亦起變化。上述變動導致香港零售物業市道下滑。面對如此艱難的零售經營環境，本集團亦難免受到影響，收益較上年度略有下降。除了本集團的收益略減外，2019冠狀病毒病對本集團的財務狀況及營運並無任何其他重大影響。儘管經濟環境充滿挑戰，但鑑於香港經濟根基穩固，本集團對香港樓市仍保持謹慎樂觀的看法。展望未來，預期本集團於二零二二年上半年的租金收入相當可能會受到2019冠狀病毒病持續造成干擾所影響。此外，二零二二年初爆發的2019冠狀病毒病Omicron變異株疫情以及政府隨之收緊社會距離措施，預計將對經濟復甦構成另一挫折，並對零售市道增添新壓力。二零二二╱二三年度香港財政預算案宣佈將立法暫緩業主追租，或會對業主收取租金的能力產生不利影響，從而對短期的現金流量帶來變數。猶幸迄今為止，由於本集團擁有由不同行業租戶所組成的多元化租戶組合，本集團的投資組合繼續維持高出租率。為維持出租率，本集團將繼續密切注視經濟發展形勢及樓市變動，以及因時制宜調整租務政策。我們將與租戶緊密溝通，在當前的困難時期繼續支持租戶。 52021 年報永利地產發展有限公司主席報告在本集團致力維持競爭力及確保股東回報的同時，本集團一直審慎探索將業務多元化發展至租賃物業市場以外的機會。本集團冀從其於該基金之投資（從事基金物業重建項目）獲得物業重建經驗。本集團看好基金物業於重建後的潛在重建及升值潛力，相信於該基金之投資從長遠而言將為本集團帶來正面回報。本集團目前並無任何重大投資或收購資本資產之計劃。由於市場前景不明朗，本集團於評估潛在投資機遇時將繼續維持審慎理財政策。本集團將繼續謹慎地發掘機會及擴充旗下投資組合，並可能放眼香港以外的投資機遇，藉此保持競爭力。致謝在此，本人謹代表董事局感謝全體股東、租戶及專業人士的不斷支持，亦謹此衷心感謝全體同事及董事局同仁為本公司所作的貢獻。主席周彩花香港，二零二二年三月二十八日 62021 年報永利地產發展有限公司管理層討論及分析財務摘要百萬港元，另有訂明者除外二零二一年二零二零年年度收入28.930.3投資物業公平值淨變動之增加╱（減少）2.0(111.1)本公司股權擁有人應佔年度溢利╱（虧損）17.4(96.6)於十二月三十一日本公司股權擁有人應佔資本及儲備936.5875.5已發行股份（千股）386,176386,176比率本公司股權擁有人應佔資本及儲備投資物業 公平值變動淨額前之回報(%)1.61.7每股每股淨值（港元）2.432.27每股盈利╱（虧損）（港仙）4.51(25.01) 72021 年報永利地產發展有限公司管理層討論及分析財務摘要*0.0450.020.0390.020.04400.03700.040075.941.17.0%70.1117.7104.47.1%13.5%3.8%31.515.132.317.317.133.214.530.315.428.91,0871,075$2.81983$2.54875937$2.27$2.7811.1%$2.4320172018201920212020201720182019202120202017201820192021202020172018201920212020不包括投資物業公平值變動淨額之影響（扣除稅項）收入╱經營溢利淨額股東資金╱每股資產淨值百萬港元百萬港元╱港元每股資產淨值（港元）收入股東資金股東應佔經營溢利淨額* 每股經營盈利╱股息資本負債╱借貸港元借貸（百萬港元）每股股息債務對權益比率每股經營盈利* 82021 年報永利地產發展有限公司管理層討論及分析營運本集團從事物業投資業務，主要為租賃位於香港的已建成商業及住宅