永利地产发展年报2023

PROPERTY INVESTMENTS LIMITED永利地產發展有限公司*WING LEE(Incorporated in Bermuda with limited liability)Stock code: 864PROPERTY INVESTMENTS LIMITED永利地產發展有限公司*WING LEE(於百慕達註冊成立之有限公司)股份代號 : 864ANNUAL REPORT年 報* For identication purposes only* 僅供識別Annual Report 2023 年 報 12023 年報永利地產發展有限公司目錄公司資料 2主席報告 3管理層討論及分析 6董事及高層管理人員履歷 12企業管治報告 15環境、社會及管治報告 28其他資料 34董事局報告 36獨立核數師報告 49綜合損益及其他全面收益表 55綜合財務狀況表 56綜合權益變動表 58綜合現金流量表 59財務報表附註 60財務概要 115本集團所持有之投資物業概要 116 22023 年報永利地產發展有限公司公司資料董事執行董事周彩花女士（主席）黃少華女士（行政總裁）王敏莉女士周煥燕女士獨立非執行董事藍章華先生崔志仁先生林國昌先生公司秘書吳浩然先生獨立核數師國富浩華（香港）會計師事務所有限公司執業會計師及註冊公眾利益實體核數師法律顧問百慕達Conyers Dill & Pearman香港禮德齊伯禮律師行有限法律責任合夥主要往來銀行香港上海滙豐銀行有限公司恒生銀行有限公司中國銀行（香港）有限公司大新銀行有限公司註冊辦事處Clarendon House2 Church StreetHamilton, HM 11Bermuda總辦事處及主要營業地點香港九龍觀塘敬業街55號皇廷廣場11樓J室股份過戶登記處百慕達總處Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House, 2 Church StreetHamilton, HM 11Bermuda香港分處卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓股份代號香港聯合交易所有限公司股份代號：864公司網址www.wingleeproperties.com 32023 年報永利地產發展有限公司主席報告本人謹代表永利地產發展有限公司（「本公司」）之董事局（「董事局」），欣然提呈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二三年十二月三十一日止年度（「本年度」或「報告期間」）之經審核財務業績。業務回顧本集團繼續從事經營出租位於香港之已建成商業及住宅物業之業務。於二零二三年十二月三十一日，本集團投資物業之總市值約為851.3百萬港元，較二零二二年減少約56.7百萬港元。該減少主要是由於投資物業公平值淨變動減少所致。此外，於截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團繼續持有Epic Capital Development Fund I, L.P.（「該基金」）之10%投資，該基金是一間於開曼群島成立之獲豁免有限合夥企業，從事位於九龍觀塘鴻圖道32號之物業重建項目（「基金物業」）。謹此提述本公司於二零一八年七月二十四日所刊發有關投資於該基金而構成須予披露交易之公佈。基金物業的地盤面積約為9,805平方呎，重建後的可歸屬總樓面面積約為146,900平方呎。於二零二三年十二月三十一日，基金物業已重建為一棟商業大樓（包括商店、辦公室及停車場）。本集團的主要收入來源為本集團投資物業產生的租金。截至二零二三年十二月三十一日止年度之租金收入約為27.8百萬港元，較二零二二年減少約5.3%。租金收入減少，主要是由於二零二三年給予租戶的租金優惠較二零二二年更多所致。本集團二零二三年的其他全面開支額約為6.2百萬港元，而二零二二年則為約22.2百萬港元，主要是由於來自該基金之公平值儲備出現淨變動所致。由於來自該基金之公平值儲備淨減少為非現金項目及不會重新分類至損益，因此對本集團之營運或現金流沒有任何重大不利影響。 42023 年報永利地產發展有限公司主席報告由於企業需要更少的辦公空間，辦公室需求總體上面臨居家工作的革命。此外，辦公室供應過剩，加上投資香港辦公室的內地企業減少，觀塘的辦公室物業價值於回顧年度下跌，導致基金物業及該基金於截至二零二三年十二月三十一日止年度之公平值繼續減少。儘管於二零二三年向基金注入額外資本約7.1百萬港元，該資本被基金公平值儲備淨減少約6.2百萬港元所抵銷，因此，於二零二三年十二月三十一日，於該基金計入其他金融資產之投資的公平值約為89.5百萬港元（二零二二年十二月三十一日：約88.6百萬港元）。在不計及上述來自該基金之公平值儲備淨減少之影響，本集團於截至二零二三年十二月三十一日止年度錄得淨虧損約47.1百萬港元（二零二二年：純利約17.5百萬港元）。二零二三年，本集團的投資物業公平值淨減少約56.7百萬港元，較於二零二二年增加約5.1百萬港元，反映回顧期內香港商業零售及住宅投資物業市場的整體市況。此外，二零二三年錄得購股權開支約1.1百萬港元（二零二二年：約2.6百萬港元）。在不計及上述之本集團投資物業公平值淨變動及二零二三年產生購股權開支之影響，本集團於截至二零二三年十二月三十一日止年度錄得純利約10.7百萬港元，與二零二二年約15.0百萬港元持平。上述純利較二零二二年減少的主要原因是租金收入減少及財務費用增加。展望香港零售市場目前面臨結構性變革，尚未完全恢復到疫情前的水平。二零二三年香港零售市場的復甦情況較預期緩慢，這可以歸因於多種因素。首先，二零二三年香港金融服務業的表現不佳對其他行業產生連鎖效應，直接影響香港市民的收入，進而影響零售消費。其次，越來越多的中國內地遊客選擇在香港觀光而非購物。此外，香港居民跨境消費的新消費習慣對香港零售環境產生了進一步的不利影響。儘管如此，管理層對香港經濟前景持樂觀態度，並預計香港的零售物業租賃活動將以緩慢但穩定的步伐逐漸恢復正常。 52023 年報永利地產發展有限公司主席報告展望二零二四年，預計香港整體經濟將保持積極態勢，政府持續實施的經濟刺激措施，如「香港夜繽紛」、青島及西安居民獲得赴港個人旅遊資格，以及旨在組織更多文化及體育活動的香港旅遊業發展藍圖2.0，有助於促進香港本地及遊客的消費支出。然而，香港零售市場的復甦仍面臨通脹壓力、高利率、海外地緣政治衝突以及中美貿易緊張局勢等不確定性，這將繼續對香港經濟的恢復產生影響，並繼續對本集團的租賃業績帶來壓力。猶幸本集團的租戶來自各行各業，憑藉多元化的租戶組合，本集團的投資組合至今仍保持高水平的出租率。為保持出租率高企，本集團將繼續密切留意經濟發展動向及樓市變化，以及因時制宜調整租金政策。在本集團致力維持競爭力及確保股東回報的同時，本集團一直審慎探索將業務多元化發展至租賃物業市場以外的機會。本集團冀從其於該基金之投資（從事基金物業重建項目）獲得物業重建經驗。本集團目前並無任何重大投資或收購資本資產之計劃。由於市場前景不明朗，本集團於評估潛在投資機遇時將繼續秉持審慎理財政策。本集團將繼續謹慎地發掘機會以擴充旗下投資組合，並可能放眼香港以外地區的投資機遇，藉此保持競爭力。致謝在此，本人謹代表董事局衷心感謝全體股東、租戶及專業人士的不斷支持，亦謹此對全體同事及董事局同仁為本公司所作的努力及貢獻致以由衷謝意。主席周彩花香港，二零二四年三月十二日 62023 年報永利地產發展有限公司管理層討論及分析財務摘要百萬港元，另有訂明者除外二零二三年二零二二年年度收入27.829.3投資物業公平值淨變動之（減少）╱增加(56.7)5.1本公司股權擁有人應佔年度（虧損）╱溢利(47.1)17.5於十二月三十一日本公司股權擁有人應佔資本及儲備882.3934.5已發行股份（千股）386,176386,176比率未計投資物業公平值淨變動前本公司股權擁有人應佔資本及儲備之回報(%)1.11.3每股每股淨值（港元）2.282.42每股（虧損）╱盈利（港仙）(12.19)4.54 72023 年報永利地產發展有限公司管理層討論及分析財務摘要*0.044000.03700.0400100.611.4%70.1117.7113.67.1%13.5%27.89.617.133.214.530.312.429.315.428.9882$2.28983$2.54875934$2.2712.2%104.411.1%$2.42937$2.432019202020212023202220192020202120232022201920202021202320220.03200.02520192020202120232022不包括投資物業公平值變動淨額之影響（扣除稅項）收入╱經營溢利淨額股東資金╱每股資產淨值百萬港元百萬港元╱港元每股資產淨值（港元）收入股東資金股東應佔經營溢利淨額* 每股經營盈利╱股息資本負債╱借貸港元借貸（百萬港元）每股股息債務對權益比率每股經營盈利* 82023 年報永利地產發展有限公司管理層討論及分析營運本集團從事物業投資業務，主要為租賃已建成商業及住宅物業。於二零二三年十二月三十一日，本集團持有的投資物業組合由38個位於香港的物業組成。於截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團透過對該基金（其從事基金物業之重建項目）的10%投資而繼續持有相關投資組合。就此項投資已支付的代價以本集團的內部資金及銀行借貸撥付。於二零二三年十二月三十一日，本集團對該基金投資的公平值約為89.5百萬港元（二零二二年十二月三十一日：約88.6百萬港元），佔本公司於該日總資產約9%。於二零二三年十二月三十一日，本集團對該基金的總投資成本約為93.4百萬港元。自初步投資以來，該基