永利地产发展年报2023

(於百慕達註冊成立之有限公司)股份代號: 864 年 報 永利地產發展有限公司 目 錄 公司資料2 主席報告3 管理層討論及分析6 董事及高層管理人員履歷12 企業管治報告15 環境、社會及管治報告28 其他資料34 董事局報告36 獨立核數師報告49 綜合損益及其他全面收益表55 綜合財務狀況表56 綜合權益變動表58 綜合現金流量表59 財務報表附註60 財務概要115 本集團所持有之投資物業概要116 永利地產發展有限公司 公 司 資 料 周彩花女士（主席）黃少華女士（行政總裁）王敏莉女士周煥燕女士 Clarendon House2 Church StreetHamilton, HM 11Bermuda 藍章華先生崔志仁先生林國昌先生 香港九龍觀塘敬業街55號皇廷廣場11樓J室 吳浩然先生 Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House, 2 Church StreetHamilton, HM 11Bermuda 國富浩華（香港）會計師事務所有限公司執業會計師及註冊公眾利益實體核數師 Conyers Dill & Pearman 卓佳證券登記有限公司香港夏道16號遠東金融中心17樓 禮德齊伯禮律師行有限法律責任合夥 香港聯合交易所有限公司股份代號：864 香港上海滙豐銀行有限公司恒生銀行有限公司中國銀行（香港）有限公司大新銀行有限公司 www.wingleeproperties.com 永利地產發展有限公司 主 席 報 告 本人謹代表永利地產發展有限公司（「」）之董事局（「」），欣然提呈本公司及其附屬公司（統稱「」）截至二零二三年十二月三十一日止年度（「」或「」）之經審核財務業績。 本集團繼續從事經營出租位於香港之已建成商業及住宅物業之業務。於二零二三年十二月三十一日，本集團投資物業之總市值約為851.3百萬港元，較二零二二年減少約56.7百萬港元。該減少主要是由於投資物業公平值淨變動減少所致。 此外，於截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團繼續持有Epic Capital Development Fund I, L.P.（「」）之10%投資，該基金是一間於開曼群島成立之獲豁免有限合夥企業，從事位於九龍觀塘鴻圖道32號之物業重建項目（「」）。謹此提述本公司於二零一八年七月二十四日所刊發有關投資於該基金而構成須予披露交易之公佈。基金物業的地盤面積約為9,805平方呎，重建後的可歸屬總樓面面積約為146,900平方呎。於二零二三年十二月三十一日，基金物業已重建為一棟商業大樓（包括商店、辦公室及停車場）。 本集團的主要收入來源為本集團投資物業產生的租金。截至二零二三年十二月三十一日止年度之租金收入約為27.8百萬港元，較二零二二年減少約5.3%。租金收入減少，主要是由於二零二三年給予租戶的租金優惠較二零二二年更多所致。 本 集 團 二 零 二 三 年 的 其 他 全 面 開 支 額 約 為6.2百 萬 港 元，而 二 零 二 二 年 則 為 約22.2百 萬 港 元，主 要 是 由 於 來自該基金之公平值儲備出現淨變動所致。由於來自該基金之公平值儲備淨減少為非現金項目及不會重新分類至損益，因此對本集團之營運或現金流沒有任何重大不利影響。 永利地產發展有限公司 主 席 報 告 由於企業需要更少的辦公空間，辦公室需求總體上面臨居家工作的革命。此外，辦公室供應過剩，加上投資香 港 辦 公 室 的 內 地 企 業 減 少，觀 塘 的 辦 公 室 物 業 價 值 於 回 顧 年 度 下 跌，導 致 基 金 物 業 及 該 基 金 於 截 至 二 零二三年十二月三十一日止年度之公平值繼續減少。儘管於二零二三年向基金注入額外資本約7.1百萬港元，該資本被基金公平值儲備淨減少約6.2百萬港元所抵銷，因此，於二零二三年十二月三十一日，於該基金計入其他金融資產之投資的公平值約為89.5百萬港元（二零二二年十二月三十一日：約88.6百萬港元）。 在不計及上述來自該基金之公平值儲備淨減少之影響，本集團於截至二零二三年十二月三十一日止年度錄得淨虧損約47.1百萬港元（二零二二年：純利約17.5百萬港元）。 二 零 二 三 年，本 集 團 的 投 資 物 業 公 平 值 淨 減 少 約56.7百 萬 港 元，較 於 二 零 二 二 年 增 加 約5.1百 萬 港 元，反 映回顧期內香港商業零售及住宅投資物業市場的整體市況。 此外，二零二三年錄得購股權開支約1.1百萬港元（二零二二年：約2.6百萬港元）。 在 不 計 及 上 述 之 本 集 團 投 資 物 業 公 平 值 淨 變 動 及 二 零 二 三 年 產 生 購 股 權 開 支 之 影 響，本 集 團 於 截 至 二 零二三年十二月三十一日止年度錄得純利約10.7百萬港元，與二零二二年約15.0百萬港元持平。上述純利較二零二二年減少的主要原因是租金收入減少及財務費用增加。 香港零售市場目前面臨結構性變革，尚未完全恢復到疫情前的水平。二零二三年香港零售市場的復甦情況較預期緩慢，這可以歸因於多種因素。首先，二零二三年香港金融服務業的表現不佳對其他行業產生連鎖效應，直接影響香港市民的收入，進而影響零售消費。其次，越來越多的中國內地遊客選擇在香港觀光而非購物。此外，香港居民跨境消費的新消費習慣對香港零售環境產生了進一步的不利影響。儘管如此，管理層對香港經濟前景持樂觀態度，並預計香港的零售物業租賃活動將以緩慢但穩定的步伐逐漸恢復正常。 永利地產發展有限公司 主 席 報 告 展望二零二四年，預計香港整體經濟將保持積極態勢，政府持續實施的經濟刺激措施，如「香港夜繽紛」、青島及西安居民獲得赴港個人旅遊資格，以及旨在組織更多文化及體育活動的香港旅遊業發展藍圖2.0，有助於促進香港本地及遊客的消費支出。然而，香港零售市場的復甦仍面臨通脹壓力、高利率、海外地緣政治衝突以及中美貿易緊張局勢等不確定性，這將繼續對香港經濟的恢復產生影響，並繼續對本集團的租賃業績帶來壓力。 猶幸本集團的租戶來自各行各業，憑藉多元化的租戶組合，本集團的投資組合至今仍保持高水平的出租率。為保持出租率高企，本集團將繼續密切留意經濟發展動向及樓市變化，以及因時制宜調整租金政策。 在本集團致力維持競爭力及確保股東回報的同時，本集團一直審慎探索將業務多元化發展至租賃物業市場以外的機會。本集團冀從其於該基金之投資（從事基金物業重建項目）獲得物業重建經驗。 本集團目前並無任何重大投資或收購資本資產之計劃。由於市場前景不明朗，本集團於評估潛在投資機遇時將繼續秉持審慎理財政策。 本集團將繼續謹慎地發掘機會以擴充旗下投資組合，並可能放眼香港以外地區的投資機遇，藉此保持競爭力。 在此，本人謹代表董事局衷心感謝全體股東、租戶及專業人士的不斷支持，亦謹此對全體同事及董事局同仁為本公司所作的努力及貢獻致以由衷謝意。 香港，二零二四年三月十二日 永利地產發展有限公司 管 理 層 討 論 及 分 析 永利地產發展有限公司 管 理 層 討 論 及 分 析 本集團從事物業投資業務，主要為租賃已建成商業及住宅物業。於二零二三年十二月三十一日，本集團持有的投資物業組合由38個位於香港的物業組成。 於 截 至 二 零 二 三 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度，本 集 團 透 過 對 該 基 金（其 從 事 基 金 物 業 之 重 建 項 目）的10%投 資而 繼 續 持 有 相 關 投 資 組 合。就 此 項 投 資 已 支 付 的 代 價 以 本 集 團 的 內 部 資 金 及 銀 行 借 貸 撥 付。於 二 零 二 三 年十二月三十一日，本集團對該基金投資的公平值約為89.5百萬港元（二零二二年十二月三十一日：約88.6百萬港元），佔本公司於該日總資產約9%。於二零二三年十二月三十一日，本集團對該基金的總投資成本約為93.4百萬港元。自初步投資以來，該基金的公平值減少約3.9百萬港元。 於二零二三年十二月三十一日，基金物業已改建為一棟商業大樓（包括商店、辦公室及停車場）並擬持作出售。由於本集團持有該基金少數股權，本集團將同意該基金關於基金物業的銷售行銷策略。 於截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團並無推出或公佈任何新業務或服務。 二零二三年本公司股權擁有人應佔年度全面開支總額約為53.3百萬港元（二零二二年：約4.6百萬港元）。本年度錄得全面開支總額主要由於來自該基金之公平值儲備淨變動減少約6.2百萬港元及投資物業公平值淨減少約56.7百萬港元。 二零二三年之每股基本虧損約為0.1219港元（二零二二年：每股基本盈利約為0.0454港元），代表二零二三年轉盈為虧。 於二零二三年十二月三十一日，本集團之流動負債淨額約為66.8百萬港元（二零二二年十二月三十一日︰約13.1百萬港元）。流動比率（即流動資產除以流動負債）約為0.40（二零二二年十二月三十一日︰約0.81）。 流動負債的增加主要是由於三筆銀行貸款，總額約為58.3百萬港元，將在二零二四年中悉數償還。隨後於二零二四年二月，我們將上述三筆銀行貸款中的兩筆延長至29個月。 永利地產發展有限公司 管 理 層 討 論 及 分 析 經考慮於二零二三年十二月三十一日之可動用銀行融資及本集團營運產生的估計現金流量後，本公司董事（「」）信納本集團將擁有足夠營運資金以應付其於可見將來之目前需要。因此，管理層相信本集團已作好充份準備，可憑藉充足的營運資金管理現有營運及投資計劃。管理層將繼續採取所有必要措施以確保本集團保持充裕的現金以及適當的信貸額度以應付其未來營運開支以及償還貸款責任。 於二零二三年十二月三十一日，本集團權益總額約為882.3百萬港元（二零二二年十二月三十一日︰約934.5百萬港元），較上年末減少約52.2百萬港元。 本集團於二零二三年十二月三十一日共持有約42.6百萬港元（二零二二年十二月三十一日︰約53.7百萬港元）之銀行存款及現金。於二零二三年十二月三十一日，本集團有到期日少於三個月之無抵押定期存款約37.1百萬港元（二零二二年十二月三十一日︰約46.3百萬港元）。本集團銀行存款及現金減少，主要由於本集團營運產 生 現 金 及 已 收 利 息 約15.4百 萬 港 元 所 致，而 此 與 對 該 基 金 作 出 約7.1百 萬 港 元 之 新 出 資，以 及 償 還 銀 行 貸款及利息約19.4百萬港元相抵銷。 於 二 零 二 三 年 十 二 月 三 十 一 日，銀 行 貸 款 之 賬 面 值 約 為100.6百 萬 港 元（二 零 二 二 年 十 二 月 三 十 一 日：約113.6百萬港元）。於二零二三年十二月三十一日，全部銀行貸款乃以本集團賬面值約為236.9百萬港元（二零二二年十二月三十一日：約269.6百萬港元）之若干投資物業以及物業、廠房及設備作按揭抵押。於二零二三年十二月三十一日，銀行貸款按介乎6.97厘至7.37厘之年利率（二零二二年十二月三十一日：介乎6.05厘至6.55厘之年利率）計息。於二零二三年十二月三十一日，本集團有未動用之銀行貸款額度20百萬港元（二零二二年十二月三十一日：20百萬港元）。 於二零二三年十二月三十一日之銀行貸款總額中，約100.6百萬港元（或約100%）須於一年內或應要求償還。概無銀行貸款須於一年後但兩年內償還。概無銀行貸款須於兩年後但五年內償還。概無銀行貸款須於五年後償還。 於二零二二年十二月三十一日之銀行貸款總額中，約55.3百萬港元（或約48.7%）須於一年內或應要求償還，及約58.3百萬港元（或約51.3%）須於一年後但兩年內償還。概無銀行貸款須於兩年後償還。 於二零二三年十二月三十一日，本集團之總負債對權益比率約為0.11（二零二二年十二月三十一日︰約0.12），乃 以 借 貸 總 額 約100.6百 萬 港