房地产行业2021年11月房企销售数据点评：累计销售增速持续下行，多地调整预售资金监管

行业研究|内地房地产累计销售增速持续下行，多地调整预售资金监管2021年11月房企销售数据点评事件描述：克而瑞发布2021年11月房企销售情况，累计销售额TOP100房企2021年11月销售增速持续下降，前11月累计销售金额同比增长1.8%，11月单月销售金额同比下降39.3%。事件评论:本月房企销售额同比增速放缓，购房情绪恢复相对缓慢等因素导致市场成交持续低迷。2021年1-11月，TOP100房企实现销售额11.53万亿元，同比增长1.8%（2021年前10月为增长7.5%）；实现销售面积7.75亿平方米，同比下降7.0%（2021年前10月为下降0.5%）。11月，在部分房企风险暴露延续等因素的作用下，购房情绪恢复相对缓慢，导致百强房企单月成交增速进一步收窄。各规模房企累计销售增速持续下降，小型房企单月销售额降幅最大。截至2021年11月末，各规模房企的累计销售额增速有所下降，其中累计销售额排名11-50名的房企累计销售额增速较快，同比增长7.7%（排名前10名及51-100名的房企分别为同比下降4.2%和上升0.5%）。11月单月销售额表现方面，累计销售额排名51-100名的房企降幅最大，达49.6%（累计销售额排名前10名和11-50名的房企为下降36.7%和36.8%）。2021年1-11月累计销售额增速较快的房企为建发房产（+51%）、绿城中国（+46%）、滨江集团（+31%）、宝龙地产（+29%）。信贷等政策调整或缓解部分房企压力，多地继续完善保障性租赁住房市场。11月，行业信贷政策继续边际改善，如交易商协会举行房地产企业代表座谈会、部分房企近期计划进行银行间发债，或可缓解部分房企资金压力。地方在资金方面的政策调整以预售资金监管为主，部分城市的调整方向存在差异，例如北京等地强化商品房预售资金监管、广州下调预售资金留存比例等，合理调整资金占比有望减轻房企资金链承压过大等问题。其他地方政策主要包含：1）规范二手房“网签”机制：深圳发布二手房交易平台及租赁新规，要求房源信息真实完整、严谨炒作“学区房”概念，继续规范二手房租赁市场秩序。2）发展及规范保障性租赁住房市场：浙江等地因城施策推动保障性租赁住房建设、青岛规范相关市场要求、海南支持保障性租赁住房REITS上市，进一步完善保障性租赁住房市场建设。加强房地产市场监管、发展保障性租赁住房等政策反映出目前行业仍以“三稳”为主要导向。投资建议：本月，各规模房企销售情况持续下行，累计销售同比增速继续下降。信贷等政策进一步改善有利于促进购房需求释放，但由于政策落地及购房者信心恢复需要一定时间，行业销售恢复速度或仍需观察，保持财务及资金优势依然为房企主要关注点。维持行业“强于大市”评级。风险提示：行业调控及融资政策或存一定不确定性，影响上市公司销售业绩；宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响；疫情控制具有不确定性。30-Nov-21微信公众号蔡鸿飞分析师+85239584629caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909诸葛莲昕分析师+85239584600zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789洪宁蔚联系人+85239584600Sabrinahong@cwghl.com强于大市(维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分2/9克而瑞发布2021年11月房企销售情况，累计销售额TOP100房企2021年11月销售增速持续下降，前11月累计销售金额同比增长1.8%，11月单月销售金额同比下降39.3%。本月房企销售额同比增速放缓，购房情绪恢复相对缓慢等因素导致市场成交持续低迷。2021年1-11月，TOP100房企实现销售额11.53万亿元，同比增长1.8%（2021年前10月为增长7.5%）；实现销售面积7.75亿平方米，同比下降7.0%（2021年前10月为下降0.5%）。11月，在部分房企风险暴露延续等因素的作用下，购房情绪恢复相对缓慢，导致百强房企单月成交增速进一步收窄。图1：2021年1-11月TOP100房企累计销售额同比增长约1.8%图2：2021年11月TOP100房企单月销售额同比下降约39.3%数据来源：克而瑞，中达证券研究数据来源：克而瑞，中达证券研究图3：2021年1-11月TOP100房企累计销售面积同比下降约7.0%图4：2021年11月TOP100房企单月销售面积同比下降约50.9%数据来源：克而瑞，中达证券研究数据来源：克而瑞，中达证券研究 pOvNoQzRtMxPxOnMnMpMoM6MdN8OnPnNpNnMiNpOsQfQoOpObRoPoOwMoOsNxNsPrO请务必阅读正文之后的免责条款部分3/9各规模房企累计销售增速持续下降，小型房企单月销售额降幅最大。截至2021年11月末，各规模房企的累计销售额增速有所下降，其中累计销售额排名11-50名的房企累计销售额增速较快，同比增长7.7%（排名前10名及51-100名的房企分别为同比下降4.2%和上升0.5%）。11月单月销售额表现方面，累计销售额排名51-100名的房企降幅最大，达49.6%（累计销售额排名前10名和11-50名的房企为下降36.7%和36.8%）。2021年1-11月累计销售额增速较快的房企为建发房产（+51%）、绿城中国（+46%）、滨江集团（+31%）、宝龙地产（+29%）。图5：各规模房企累计销售增速持续下降，小型房企单月销售额降幅最大数据来源：克而瑞，中达证券研究信贷等政策调整或缓解部分房企压力，多地继续完善保障性租赁住房市场。11月，行业信贷政策继续边际改善，如交易商协会举行房地产企业代表座谈会、部分房企近期计划进行银行间发债，或可缓解部分房企资金压力。地方在资金方面的政策调整以预售资金监管为主，部分城市的调整方向存在差异，例如北京等地强化商品房预售资金监管、广州下调预售资金留存比例等，合理调整资金占比有望减轻房企资金链承压过大等问题。其他地方政策主要包含：1）规范二手房“网签”机制：深圳发布二手房交易平台及租赁新规，要求房源信息真实完整、严谨炒作“学区房”概念，继续规范二手房租赁市场秩序。2）发展及规范保障性租赁住房市场：浙江等地因城施策推动保障性租赁住房建设、青岛规范相关市场要求、海南支持保障性租赁住房REITS上市，进一步完善保障性租赁住房市场建设。加强房地产市场监管、发展保障性租赁住房等政策反映出目前行业仍以“三稳”为主要导向。 请务必阅读正文之后的免责条款部分4/9表1：11月地方持续规范二手房租赁市场秩序，北京、成都等地调整商品房资金监管时间城市/部门政策概述2021-11-03广东房产税施行细则修改，征收区域范围变动为：1.城市为市行政区（不含建制镇）的区域范围；2.县城为县城镇行政区的区域范围；3.建制镇为镇行政区的区域范围；4.工矿区为工商业比较发达，尚未设立镇建制的工矿园区域范围。2021-11-03成都发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》指出，需优化预售款支取条件，预售商品房项目的监管分户账内资金达到监管额度后，开发企业可申请支取多余部分资金。2021-11-04住建部为贯彻落实党的十九届五中全会精神，完整、准确、全面贯彻新发展理念，积极稳妥实施城市更新行动，引领各城市转型发展、高质量发展，在各地推荐基础上，经遴选，决定在北京等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。2021-11-04北京主要从提升资金监管能力、提高资金监管额度以及提升监管主体责任等维度出台相关要求。旨在抑制房企出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用等问题导致的无法按期交房、烂尾等情况发生，充分保障购房人合法权益成为业内共识。2021-11-08石家庄住建部发布公告明确，进一步规范石家庄市房地产开发秩序，维护和保障人民群众合法权益，避免房地产开发企业因实力不足导致项目延期交房甚至“烂尾”风险问题。2021-11-09广东发布《关于促进城市消费若干政策措施的通知》促进城市消费要保障商业配套用地推动商圈提升。对涉及民生的农产品批发市场、中央大厨房、分拨中心等商业配套基础设施，各地要优先安排用地指标。2021-11-10海南发布《海南省“十四五”建设国际旅游消费中心规划》，内容主要涉及承接海外消费回流、促进消费提质扩容、提升消费供给质量和积极培育新型消费等几个方面。2021-11-10交易商协会举行房地产企业代表座谈会。据参会人士透露，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具。2021-11-10浙江浙江省“十四五”将建设筹集120万套保障性租赁住房。其中，杭州、宁波、义乌等12个人口净流入大城市，新增保租房将占到新增住房供应量的30%以上；丽水等25个重点发展城市，新增保租房将占新增住房供应量的15%以上。2021-11-17山东因城施策加快发展保障性租赁住房，建面以不超过70平为主。重点保障在城区工作生活、正常缴纳养老保险和住房公积金、在当地无自有住房的新市民和青年人等群体，不设收入限制，优先保障新就业、从事基本公共服务的新市民。2021-11-18深圳发布《深圳市宝安区人民政府工作报告》中包括：1.前海相关规划方面，前海“扩区”将宝安82.75平方公里纳入实施范围；2.产业规划方面，实施“万千百十”计划，打造世界级先进制造业高地；3.民生方面，宝安将筹集公共住房8万套以上。2021-11-19海南支持在保障性租赁住房领域发展房地产投资信托基金（REITs），鼓励不同主体通过多种方式整合规模较小的保障性租赁住房项目资产共同组建适度规模的REITs资产包，按照规范程序推动上市。2021-11-19深圳新版二手房交易网签系统正式上线，严禁各房地产经纪机构、经纪人员以“返佣”、“定金”等不正当方式诱导消费者，或通过暴力、胁迫等手段迫使消费者签订委托合同。原系统将在12月31日停用。 请务必阅读正文之后的免责条款部分5/92021-11-22发改委、住建部北京发布关于报送2022年房地产投资计划的通知中提出：2022年房地产投资计划安排重点是城市副中心、平原新城、新首钢地区，以及“三城一区”、大兴国际机场临空经济区等重点区域。2021-11-22山西试行拿地即开工改革。目前工程建设项目审批事项压减42.1%，申请材料压减55.9%，全流程审批时间由240个工作日压减至80个工作日左右，住宅建设周期压缩至25个月。2021-11-22深圳发布二手房交易平台新规。要求房源信息发布时务必载明、公示有效房源信息编码，并包括房源编号、项目名称、建筑面积、行政区域、本小区政府参考单价、本套房源参考总价、委托房地产经纪机构等必要信息。2021-11-23成都住房和城乡建设局发布通知，1）提高房地产审批效率；2）鼓励项目加快上市销售；3）提高预售资金监管使用效率；4）协调金融机构加大支持力度。2021-11-24西宁要求不得以学区房名义挂牌二手房，新购住房2年后方可转让，且2021年11月30日前经纪门店及相关网站媒体涉及“学区房”概念的房源全部清除、下架。2021-11-24中共中央、国务院发布关于加强新时代老龄工作的意见，要求各地要通过直接建设、委托运营、购买服务、鼓励社会投资等多种方式发展机构养老。2021-11-25深圳房协要求住房租赁经纪机构、经纪人员不得发布虚假、不实信息，损害、诋毁同行业声誉；不得宣传有悖行业公平竞争的广告。2021-11-26国务院支持北京城市副中心高质量发展，推进更大区域职住平衡，牢牢抓住疏解北京非首都功能这个“牛鼻子”，有序承接符合城市副中心发展定位的功能疏解和人口转移，提升对首都功能的服务保障能力。2021-11-30广州灵活就业人员缴存住房公积金，享受与强制缴存职工同等的个人所得税减免、保障性住房、积分入户等公共服务政策，及提取住房公积金按月还房租等便利措施。2021-11-30财政部支持浙江率先建立集体经营性建设用地入市增值收益分配，并加快推进省以下财政事权和支出责任划分改革，探索完善省与市县收