请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 年报点评报告 2021年03月27日 金科服务（09666.HK） 营收业绩增长强劲，经营提质增效动能充足 业绩高速增长趋势强劲。公司2020年实现营收33.6亿元，同比增长44%；实现归母净利润6.2亿元，同比增长69%，营收业绩延续快速增长主要系公司在管面积稳步扩张、增值服务快速增长及科技赋能、运营管理效率持续提升等因素所致。其中基础物管/社区增值/非业主增值/智慧科技服务分别实现营收20.2/4.1/8.8/0.5亿元，同比增长38%/72%/47%/78%，占总收入比 例同比 分别变 动-2.7/+2.0/+0.5/+0.3个pct； 分 别 实现毛 利为5.3/1.5/2.9/0.3亿元，同比增长67%/34%/51%/97%，毛利占比同比变动+3.1/-2.5/-1.2/+0.5个pct。公司坚持深耕城市密度、打造具备特色的科技赋能体系，依托内接、外拓及收并购扩张规模，未来有望延续良好成长趋势。 科技赋能持续降本增效，盈利能力提升明显。2020年公司综合毛利率为29.7%，同比提升2.4个pct，其中基础物管/社区增值/非业主增值/智慧科技服务毛利率分别 为26.3%/35.9%/33.4%/53.6%， 同比分 别变动+4.5/-10.2/+0.9/+5.2个pct，基础物管毛利率提升主要系住宅项目平均物业费提升、主动退出较多低质效项目及毛利率较高的非住宅项目占比提升等因素所致，社区增值服务毛利率下降主要系毛利率偏低的社区团购业务占比提升所致，智慧科技服务毛利率提升主要系高毛利率的综合运营平台服务及智能解决方案增加所致。销售/行政费用率分别为0.05%/7.09%，其中销售费用率同比回落0.08个pct，行政费用率大幅下降2.94个pct，主要系公司持续实行科技赋能、管理效率持续提升所致。2020年公司归母净利率提升2.6个pct至18.4%。 多业态发力外拓，聚焦城市深耕，管理规模稳健扩张。2020年，公司在非住宅业态发力，形成覆盖学校、医院、商业、产业园、办公楼等多业态服务体系。截至2020年末公司在管/合约面积分别为1.56/2.77亿平米，同比增长30%/12%；其中在管住宅/非住宅业态面积分别为1.30/0.26亿平米，同比增长23%/79%。年内公司主动退出低质效项目的在管/合约面积分别为1005/1765万平米，未来经营管理也可轻装上阵。公司坚持城市深耕战略，在西南区域市占率及项目密度维持领先，单一城市重庆管理规模超过8000万平米，具备显著的规模效应。预计随着金科股份的持续交付、多业态外拓发力及收并购补充，公司未来管理规模有望加速扩张。 家庭生活服务高速增长，高区域密度有望降低社区增值服务整合成本。围绕业主高频需求，公司打造服务+生态模式，持续优化覆盖业主各方面的社区增值服务。2020年公司家庭生活/园区经营/家居焕新/旅居综合业务分别实现收入2.5/0.8/0.3/0.5亿元，同比增长206%/11%/-31%/23%，家庭生活服务高速增长主要系社区团购子品牌“福邻社”快速增长。公司在西南等区域具备高项目密度，其社区增值服务相应的服务成本、供应链整合成本等方面均具备明显优势，未来有望进行更多服务+生态的尝试。 投资建议：我们预测公司2021-2023年的归母净利润分别为11.0/17.1/26.2亿元，同比增长78.2%/55.5%/52.9%，对应EPS分别为1.69/2.62/4.01元，2021-2023年CAGR为61.8%。当前股价对应2021-2023年PE分别为36.0/23.1/15.1倍，考虑到公司优异的市场化外拓竞争力、良好的盈利结构及盈利成长性，维持公司目标价92.0港元（对应2022年30倍PE），维持“买入”评级。 风险提示：关联公司相关风险，第三方市场外拓竞争加剧风险，物业费收缴率下降可能造成应收款项减值风险等。 财务指标 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入（百万元） 2,328 3,359 5,410 8,363 12,666 增长率yoy（%） 52.7 44.3 61.1 54.6 51.5 归母净利润（百万元） 366 618 1,101 1,712 2,617 增长率yoy（%） 126.5 68.5 78.2 55.5 52.9 EPS最新摊薄（元/股） 0.56 0.95 1.69 2.62 4.01 净资产收益率（%） 74.1 8.7 14.0 18.1 21.9 P/E（倍） 108.1 64.1 36.0 23.1 15.1 P/B（倍） 82.0 5.5 5.0 4.1 3.3 资料来源：贝格数据，国盛证券研究所，港元兑人民币取1:0.8401 买入（维持） 股票信息 行业 物业管理 前次评级 买入 最新收盘价(港元) 72.10 总市值(百万港元) 47,070.35 总股本(百万股) 652.85 其中自由流通股(%) 23.41 30日日均成交量(百万股) 34.40 股价走势 作者 分析师 夏天 执业证书编号：S0680518010001 邮箱：xiatian@gszq.com 研究助理 程坚 邮箱：chengjian@gszq.com 相关研究 1、《金科服务（09666.HK）：业绩预增符合预期，高增长趋势强劲》2021-01-26 2、《金科智慧服务（09666.HK）：西南物管龙头，内接外拓驱动高速增长》2020-11-17 -16 %0%16%32%48%64%80%96%2020-112021-03金科服务 恒生指数 2021年03月27日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 会计年度 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 流动资产 2903 8492 9852 11821 15103 营业收入 2328 3359 5410 8363 12666 现金 333 6840 7739 9576 12539 营业成本 1692 2362 3764 5794 8710 应收票据及应收账款 2488 1575 2032 2149 2456 营业税金及附加 0 0 0 0 0 其他应收款 0 0 0 0 0 营业费用 3 2 3 4 6 预付账款 0 0 0 0 0 管理费用 233 238 352 535 798 存货 6 16 19 35 46 研发费用 0 0 0 0 0 其他流动资产 76 61 61 61 61 财务费用 -1 -8 -46 -59 -66 非流动资产 1191 60 87 112 142 资产减值损失 4 8 0 0 0 长期投资 0 5 10 14 19 其他收益 54 11 22 29 21 固定资产 33 34 55 75 100 公允价值变动收益 0 0 0 0 0 无形资产 5 10 12 12 12 投资净收益 0 -1 0 0 0 其他非流动资产 1153 11 11 11 11 资产处臵收益 0 0 0 0 0 资产总计 4094 8552 9939 11933 15245 营业利润 450 768 1359 2117 3237 流动负债 2440 1295 1880 2228 3001 营业外收入 0 0 0 0 0 短期借款 685 0 0 0 0 营业外支出 0 0 0 0 0 应付票据及应付账款 1398 834 1147 1268 1636 利润总额 450 768 1359 2117 3237 其他流动负债 357 461 733 961 1366 所得税 76 134 231 362 554 非流动负债 1148 4 4 4 4 净利润 374 633 1129 1755 2683 长期借款 1145 0 0 0 0 少数股东损益 8 16 28 43 66 其他非流动负债 3 4 4 4 4 归属母公司净利润 366 618 1101 1712 2617 负债合计 3589 1300 1884 2232 3006 EBITDA 569 576 1156 1881 2941 少数股东权益 22 38 66 109 175 EPS（元） 0.56 0.95 1.69 2.62 4.01 股本 50 653 653 653 653 资本公积 25 5993 5993 5993 5993 主要财务比率 留存收益 408 568 1302 2442 4187 会计年度 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 归属母公司股东权益 483 7214 7989 9592 12064 成长能力 负债和股东权益 4094 8552 9939 11933 15245 营业收入(%) 52.7 44.3 61.1 54.6 51.5 营业利润(%) 127.7 70.5 77.1 55.7 52.9 归属于母公司净利润(%) 126.5 68.5 78.2 55.5 52.9 获利能力 毛利率(%) 27.3 29.7 30.4 30.7 31.2 现金流量表（百万元） 净利率(%) 15.7 18.4 20.3 20.5 20.7 会计年度 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E ROE(%) 74.1 8.7 14.0 18.1 21.9 经营活动现金流 237 550 1222 1936 3109 ROIC (%) 20.0 6.4 11.8 16.0 20.0 净利润 374 633 1129 1755 2683 偿债能力 折旧摊销 12 14 15 24 36 资产负债率(%) 87.7 15.2 19.0 18.7 19.7 财务费用 -1 -8 -46 -59 -66 净负债比率(%) 296.9 -94.3 -96.0 -98.7 -102.4 投资损失 0 1 0 0 0 流动比率 1.2 6.6 5.2 5.3 5.0 营运资金变动 -445 458 124 215 455 速动比率 1.2 6.5 5.2 5.3 5.0 其他经营现金流 297 -547 0 0 0 营运能力 投资活动现金流 490 346 -42 -49 -66 总资产周转率 0.6 0.5 0.6 0.8 0.9 资本支出 0 6 22 20 25 应收账款周转率 1.1 1.7 3.0 4.0 5.5 长期投资 0 0 -5 -5 -5 应付账款周转率 1.3 2.1 3.8 4.8 6.0 其他投资现金流 490 353 -24 -34 -46 每股指标（元） 筹资活动现金流 -810 5611 -281 -50 -79 每股收益(最新摊薄) 0.56 0.95 1.69 2.62 4.01 短期借款 185 -685 0 0 0 每股经营现金流(最新摊薄) 0.36 0.84 1.87 2.96 4.76 长期借款 -685 -1145 0 0 0 每股净资产(最新摊薄) 0.74 11.05 12.24 14.69 18.48 普通股增加 0 603 0 0 0 估值比率 资本公积增加 -53 5968 0 0 0 P/E 108.1 64.1 36.0 23.1 15.1 其他筹资现金流 -258 870 -281 -50 -79 P/B 82.0 5.5