请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 [Table_KeyInfo] 动态报告/行业快评 房地产 [Table_IndustryInfo] 2010年1-4月房地产运行数据点评 谨慎推荐 （维持评级） [Table_Title] 各项指标的高增长使本轮调控具备了更大的政策腾挪空间 分析师： 方 焱 fangyan@gusen.com.cn 0755-82130648 SAC执业证书编号：S0980206110188 分析师： 区瑞明 ourm@guosen.com.cn 0755-82130678 SAC执业证书编号：S0980210040014 联系人： 黄道立 huangdaoli@guosen.com.cn 0755-82133397 事项： [Table_Summary] 5月11日，统计局公布10年1-4月房地产运行数据 评论：  房地产投资和新开工数据符合我们预期 1-4月全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，增幅比去年同期提高31.3个百分点，比1-3月增加1.1个百分点，房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%，比1-3月增加3.3个百分点。房地产投资和新开工的继续增长符合我们预期，我们认为房地产投资数据持续上扬主要是去年销售火爆，所预售的项目已进入主体建设投入阶段，而新开工数据持续上扬主要是去年下半年所拍土地陆续办妥开工证，同时两个指标上扬也有部分开发商逆周期扩张的原因。随着政策调控效应的逐步显现，这两项指标的同比增速预计将从下半年开始逐步放缓，我们维持全年全国完成房地产开发投资4.62万亿，同比增速27.4%的判断，上调全年新开工水平预测至12.29亿平方米，同比增速6.5%。  各项指标的同比高增长使本轮房地产调控具备了更大的政策腾挪空间 目前，我国出口、消费两辆马车复苏形势喜人。4月份，中国进出口值2381.6亿美元，增长39.4%。其中出口1199.2亿美元，增长30.5%，比上月加快6.3个百分点；1季度，我国实现社零总额36374亿元，同比增长17.9%，增速相较去年同期提升了2.9个百分点。在出口和消费的拉动下，1季度国内生产总值累计同比增速达11.9%。 出口、消费的复苏为全年经济增长计划提供了坚强的支持，同时房地产投资、新开工的同比高速增长也减轻了政府短期内对调控可能使投资下滑拖累中国经济的担忧，这些都为政府调控房地产创造了有利条件，使调控更有底气。  全国房价在“两会”后变本加厉飙涨是政府再祭出重拳的导火索 1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米，比去年同期增长32.8%，增幅比1-3月回落3.0个百分点；商品房销售额1.24万亿元，同比增长55.4%，增幅比1-3月回落2.3个百分点。4月份当月，商品房销售面积8051万2010年5月12日 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 平方米，比3月当月减少155万平方米，其中住宅销售7249万平方米，减少180万平方米；商品房销售额4448亿元，比3月当月增加587亿元，其中住宅销售额3846亿元，增加553亿元。 1-4月全国商品房销售面积维持同比增长，而行业龙头公司——万科、保利、中海1-4月销售面积同比增速分别为-11.5%、2.7%、-12%，金地1-3月销售面积同比下滑48.6%。我们认为，全国销售数据增长主要是因为一些主流上市公司未覆盖的三、四线城市销量增长所致，从4月单月销量较3月下滑来看，调控效果已初显，未来销量逐步下滑已成定势。 4月份单月新建商品房价格飙升至5492元/平方米，特别是“两会”后的3月初到4月中旬，重点城市涨幅惊人：北京一手商品房成交均价上涨42%，杭州上涨29%，厦门上涨23%，苏州上涨32%；热点城市的部分地区更甚，天津河东区一手房均价上涨24%，上海外环以外上涨15%，深圳南山区和福州鼓山区涨幅均达到50%。我们认为这是4月中央政府连续出台严厉调控政策的主要原因。随着调控效果显现，销量下滑，我们预计今年第四季度成交均价有望回归至去年三季度水平。  土地市场暖意犹存，将使地方财政收入下降的压力减轻，从而使调控更为持久 1-4月，全国房地产开发企业完成土地购臵面积9183万平方米，同比增长26.4%，增速较1-3月下滑3.6个百分点，但仍远高于05-09年5年平均历史增速，接近5年增速中的历史高点。前4月累计土地购臵费1912亿元，同比增长66.0%，增速较1-3月提高10个百分点。从土地购臵面积同比增幅收窄但土地购臵费同比增幅放大可以推断，单月土地成交单价仍在上升。另外，我们也观察到虽然久违的土地流拍和底价成交在今年重现，但目前仍是个案，土地市场从整体上看暖意犹存。这将使地方政府财政收入因调控而下降的压力减轻，使严厉调控政策的持续时间将变得更为漫长。  地产中短期压力较大，建议低配 我们认为地产股中短期投资机会难现，目前跌幅虽已部分反映了调控的悲观预期，但未来3-6个月仍有较大压力，建议低配。在投资标的方面暂无股票推荐。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 国信证券投资评级 类别 级别 定义 股票 投资评级 推荐 预计6个月内，股价表现优于市场指数20%以上 谨慎推荐 预计6个月内，股价表现优于市场指数10%-20%之间 中性 预计6个月内，股价表现介于市场指数±10%之间 回避 预计6个月内，股价表现弱于市场指数10%以上 行业 投资评级 推荐 预计6个月内，行业指数表现优于市场指数10%以上 谨慎推荐 预计6个月内，行业指数表现优于市场指数5%-10％之间 中性 预计6个月内，行业指数表现介于市场指数±5%之间 回避 预计6个月内，行业指数表现弱于市场指数5%以上 分析师承诺： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 免责条款 本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归国信证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。