研究报告 房地产 - 房地产开发 投资和新开工持续增长态势，销售明显萎缩 Real estate — real estate development —2010年1-5月全国房地产市场运行情况点评 2010年6月11日 评级： 中性 行业相对沪深300表现 股市场 A中国-33%-22%-11%0%11%22%33%44%2009/6 2009/9 2009/12 2010/3 房地产开发沪深300 表现 1m 3m 12m 房地产开发 -1.46% -23.39% -21.75% 沪深300 -3.79% -16.15% -8.01% 代码 名称 6m% YTD%评级 000002 万科A -38.74 -36.42买入 600383 金地集团 -20.90 -14.68买入 000024 招商地产 -50.42 -45.77买入 600823 世茂股份 -45.31 -24.78买入 000718 苏宁环球 -42.06 -29.45买入 002244 滨江集团 -38.19 -25.48增持 600376 首开股份 -39.50 -29.29增持 600266 北京城建 -38.84 -24.37增持 000656 ST东源 -53.00 34.98增持 000926 福星股份 -29.24 1.45增持 相关报告 《对国税总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》的点评》，2010.6 《1-4月全国房地产市场运行情况数据点评—维持房地产行业“中性”的投资评级》，2010.6 执业证书号： S1030210050005 王斌卿 +86 755 83199599ext8280 wangbq1@csco.com.cn 分析师申明 本人，王斌卿，在此申明，本报告所表述的所有观点准确反映了本人对上述行业、公司或其证券的看法。此外，本人薪酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 „ 国房景气指数小幅下降。5月份全国房地产开发景气指数为105.07，比4月份回落0.59点，比去年同期提高9.13点。 „ 新开工面积环比小幅上涨。1-5月全国房屋新开工面积 6.15 亿平方米，同比增长72.4%，其中5月完成1.58亿平方米，环比小幅增长17.91%。 „ 房地产完成投资额环比上涨。1-5月， 全国房地产开发投资13,917亿元，同比增长38.2%，其中，商品住宅投资9,643亿元，同比增长35.7%，5月房地产开发完成投资3,985亿元，比上月增加648亿元，增长19.4%。 „ 房地产开发资金来源较为充裕。1-5月，房地产开发企业本年资金来源27,288亿元，同比增长57.2%，其中5月份资金来源5,685.50亿元，比上月增长6.23%，同比增长率为47.75%。 „ 商品房成交量萎缩，成交价格未见明显松动。受到严厉的调控政策的影响，商品房成交量明显萎缩，1-5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1-4月回落10.3个百分点，5月份全国商品房销售面积0.68亿平方米，环比下跌16.04%，从我们跟踪的10个重点城市来看，成交价格未见明显的松动。 „ 维持房地产行业“中性”的投资评级。5月份新开工面积和投资额延续了增长态势，使得未来的供给增长潜力较大，未来房价继续上涨将会受到一定的抑制。虽然目前房地产股估值水平接近历史最低水平，但是由于面临商品房成交量持续低迷、房价未见明显松动和政策压力较大，房地产行业缺乏整体性的投资机会，维持“中性”的投资评级。 2010年6月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就 国房景气指数小幅回落 5月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.07，比4月份回落0.59点，比去年同期提高9.13点。 Figure 1 2007年以来国房景气指数走势 80901001101202007年01月 2007年08月 2008年03月 2008年10月 2009年06月 2010年02月房地产开发综合景气指数(%)房地产开发投资指数(%)土地开发面积指数(%)销售价格指数(%)数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 新开工和投资持续增长态势 虽然国务院出台了超预期的严厉的房地产市场调节政策，但是开发商的投资热情没有明显的减弱，5月份商品房新开工面积和实际完成投资额延续了增长的态势。 5月份当月房地产开发完成投资3,985亿元，比上月增加648亿元，增长19.4%，完成新开工面积1.58亿平方米，比上月增长0.24亿平方米。 Figure 2 2007年以来月度完成房地产投资额（单位：亿元）Figure 3 2007年以来新开工面积（单位：亿平方米） 1,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0002007年02月 2007年12月 2008年11月 2009年10月-0.501.001.502.002007年02月 2007年12月 2008年11月 2009年10月数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 房地产开发资金来源环比小幅增长 1-5 月，房地产开发企业本年资金来源 27,288 亿元，同比增长57.2%，其中5月份资金来源5,685.50亿元，比上月增长6.23%，同比增长率为47.75%。 -2- 2010年6月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就Figure 4 2007年以来房地产资金来源月度数据（单位：亿元）Figure 5 最近4年5月房地产资金来源比较 -2,0004,0006,0008,00010,00012,0002007年02月 2008年02月 2009年02月 2010年02月-1,0002,0003,0004,0005,0006,0002007 2008 2009 2010数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 商品房销售面积下滑明显 受到严厉的调控政策的影响，商品房成交量明显萎缩，1-5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1-4月回落10.3个百分点，5月份全国商品房销售面积0.68亿平方米，环比下跌16.04%。 Figure 6 全国商品房销售月度数据 -0.501.001.502.002007年02月2007年06月2007年10月2008年03月2008年07月2008年11月2009年04月2009年08月2009年12月2010年05月-1,5003,0004,5006,000商品房销售面积（亿平方米）销售价格（元）数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 从我们跟踪的重点城市成交情况来看，5月份商品房成交量出现明显的下降，成交价格维持高位。 Figure 7 主要城市5月份商品房成交情况 数量 环比 同比 数量 环比 同比北京 35.91 -63.50% -73.39% 18,299 -22.23% 37.69%上海 73.26 -49.16% -72.60% 13,060 -10.57% 11.15%深圳 11.89 -59.17% -84.68% 19,653 -4.44% 52.33%广州 54.86 2.24% -29.15% 12,955 12.56% 54.48%天津 63.48 -41.43% -50.59% 8,138 -14.12% 17.55%杭州 6.64 -83.84% -93.37% 28,253 42.30% 120.24%南京 22.93 -66.02% -73.62% - - - 成都 79.80 -16.51% -38.10% - - - 重庆 119.58 -54.13% -38.63% 4,982 -18.51% 15.30%武汉 94.30 -34.01% -1.41% 6,148 -3.85% 19.05%城市成交面积成交价格 数据来源：中国指数研究院、世纪证券研究所 -3- 2010年6月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就和去年同期相比，10个重点城市商品房成交量跌幅较大，成交价格增长明显。 Figure 8 主要城市5月份商品房成交量同比增长率 Figure 9 主要城市5月份商品房成交价格同比增长率 杭州, -93.37%深圳, -84.68%南京, -73.62%北京, -73.39%上海, -72.60%天津, -50.59%重庆, -38.63%成都, -38.10%广州, -29.15%武汉, -1.41%-100.00% -80.00% -60.00% -40.00% -20.00% 0.00%杭州, 120.24%广州, 54.48%深圳, 52.33%北京, 37.69%武汉, 19.05%天津, 17.55%重庆, 15.30%上海, 11.15%0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 140.00%数据来源：中国指数研究院、世纪证券研究所 数据来源：中国指数研究院、世纪证券研究所 维持房地产行业“中性”的投资评级 虽然出台了一系列的调控政策，然而开发商的投资热情不见明显的减弱，新开工面积和投资额延续了较高的增长态势，房地产企业资金来源较为充裕，而新开工面积的增长使得未来的供给增长潜力较大，未来房价继续上涨将会受到一定的抑制。 受到国务院出台“国十条”调控政策和影响，5月份商品房成交量出现了显著的回落，成交价格未见明显的松动，国税总局连续出台政策，要求严查土地增值税，如果严格实施，对于开发商的利润增长和现金流都将造成较大的影响，而国务院批复发改委逐步推进房产税改革，使得未来房地产市场面临的政策压力依旧较大。虽然目前房地产股估值水平接近历史最低水平，但是由于面临商品房成交量持续低迷、房价未见明显松动和政策压力较大，房地产行业缺乏整体性的投资机会，维持“中性”的投资评级。 -4- 2010年6月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就 -5-附录：1-5月全国房地产市场运行情况 1. 房地产开发完成情况 1-5月，全国房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，其中，商品住宅投资9643亿元，同比增长35.7%，占房地产开发投资的比重为69.3%。5月份当月房地产开发完成投资3985亿元，比上月增加648亿元，增长19.4%。 1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积28.51亿平方米，同比增长30.5%；房屋新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.4%；房屋竣工面积1.92亿平方米，同比增长18.1%，其中，住宅竣工面积1.53亿平方米