房地产行业：2010年1-9月全国房地产运行情况点评

行业研究——点评报告 请阅读最后一页免责条款 1 中 研究员： 黄鹏 执业证书编号：S0270200010025 电话：020-37865150 EMAIL：huangpeng@wlzq.com.cn 报告日期：2010-10-18 国固定收益证券 房地产行业 2010年1-9月全国房地产运行情况点评 评级：谨慎看好事件： 国家统计局公布了今年1-9月全国房地产市场运行情况。 点评： 1、国房景气指数继续回落 9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.52，比8月份回落0.59点，连续6个月回落。 分类指数全面回落：房地产开发投资分类指数为，比 8 月份回落 0.04 点，比去年同期提高 4.84 点；本年资金来源分类指数比 8 月份回落 1.53 点，比去年同期提高 0.46 点；土地开发面积分类指数比 8 月份回落 0.32 点，比去年同期提高 0.17 点；商品房待售面积分类指数比8月份回落0.67点，比去年同期提高13.24点；房屋施工面积分类指数比8月份回落0.44点，比去年同期提高9.50点。 2、房价涨幅同比继续回调，但环比出现回升 9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点；但环比止跌回升，上涨0.5%。 9月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅与上月持平；环比上涨0.5%，比8月份扩大0.4个百分点。 根据国家统计局数据测算的商品房销售均价9月份为5100元/平方米，较上月上涨了2%，同比上涨了7.15%。 受宏观调控影响，自今年 4 月份以来，房价同比、环比涨幅均持续下降，但 9 月份同比降幅收窄、环比出现回升，未来房价涨幅存在回升压力。 行业研究——点评报告 3、房屋销售增速止跌回升，但供求关系仍趋紧张 前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比1-8月提高1.5个百分点；商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%，增幅比1-8月提高3.3个百分点。 9月当月，全国商品房销售面积10446万平方米，环比增加了52%；全国商品房销售额5498亿元，环比增长了56%。 从销售量来看，房地产市场回暖迹象比较明显。 房屋竣工面积3.69亿平方米，增长10.4%，但增速继续保持下滑。竣销比再创今年新低，只有0.58，显示当前供求关系仍趋紧张。 4、先行指标维持高速增长，但均出现见顶回落迹象 前三季度，全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，较上月回落0.3%，增速连续四个月回落。 房屋新开工面积11.94亿平方米，增长63.1%，较上月回落4%，增速连续三个月出现回落。 前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%，土地购置费7111亿元，增长83.7%。其中，土地购置面积增速较上月下降2.3%，土地购置费用同比增速下降0.6%。 上述指标受销售量变化影响较大，再加上去年基数逐渐提高，未来先行指标增速有可能继续回落。 5、房地产开发企业资金来源增速大幅下降 前三季度，房地产开发企业本年资金来源50504亿元，同比增长32.5%。从今年初以来，资金来源增速连续大幅下降了6个月，9月增速今年2月的最高点下降37%。 在四个组成部分中，国内贷款9398亿元，增长27.2%；利用外资452亿元，增长26.0%；自筹资金19123亿元，增长49.7%；其他资金21531亿元，增长22.3%。在其他资金中，定金及预收款12185亿元，增长18.7%；个人按揭贷款6391亿元，增长19.6%。 当前，利用外资增速不断加快，自筹资金占比仍居首位，未来房地产开发企业资金状况日趋紧张。 综合来看，9月房地产市场成交量环比大幅增加，虽然房价同比涨幅继续回落，但环比涨幅出现回升，在供求关系紧张状况未改善的情况下，当前控制房价涨幅有一定的难度，因此，第二轮调控政策密集出台，可以起到未雨绸缪的作用。先行指标继续维持较高的增长速度，明年供求紧张的状况有望缓解。 投资建议：目前市场风格出现从成长向价值转换的迹象，在此背景下，房地产板块因“估值偏低、因政策而导致的不确定性消除、宏观层面有驱动因素”而受到市场的青睐、出现补涨有一定的必然性。未来地产股的走势取决于房产税出台时机及宏观层面驱动因素的变化。预计未来房地产股估值修复空间在 15%-30%左右，给予“谨慎增持”评级。 请阅读最后一页免责条款 2 行业研究——点评报告 国房景气指数继续下降 数据来源:Wind资 讯95-1296-1297-1298-1299-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1295-12国房景气指数949698100102104106108资料来源：国家统计局 万联证券 房屋销售价格指数同比继续回落、环比上升 商品房销售均价同比增幅出现回升 数据来源:Wind资讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12全国:房屋销售价格指数:当月同比全国:房屋销售价格指数:当月环比-2024681012 数据来源:Wind资讯99-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1299-12商品房销售均价商品房销售均价:同比(右轴)0.200.250.300.350.400.450.500.55-404812162024 资料来源：Wind资讯 万联证券 资料来源：Wind资讯 万联证券 房价涨幅从红灯区向黄灯区回落 资料来源：国家统计局 万联证券 请阅读最后一页免责条款 3 行业研究——点评报告 先行指标出现见顶回落迹象 数据来源:Wind资 讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12房地产开发投资完成额:累计同比本年购置土地面积:累计同比房屋新开工面积:累计同比-40-200204060 资料来源：国家统计局 万联证券 销售量变化领先于先行指标 数 据 来 源 :Wind资 讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12房地产开发投资完成额:累计同比商品房销售面积:累计同比-20-1001020304050资料来源：国家统计局 万联证券 销售量出现回升、竣销比继续回落 数 据 来 源 :Wind资 讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12竣销比(右轴)商品房销售面积:累计同比商品房销售额:累计同比-20-1001020304050607080900.560.640.720.800.880.961.041.12资料来源：国家统计局 万联证券 请阅读最后一页免责条款 4 行业研究——点评报告 房地产开发发资金来源增速快速回落 数据来源:Wind资讯98-1299-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1298-12房地产开发资金来源:合计:累计同比0918273645546372资料来源：国家统计局 万联证券 利用外资增速不断提升，自筹资金占比仍居首位 数据来源:Wind资讯98-1299-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1298-12房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比房地产开发资金来源:利用外资:累计同比房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:累计同比-4004080120160200240资料来源：国家统计局 万联证券 请阅读最后一页免责条款 5 行业研究——点评报告 投资评级说明 ： 公司投资评级： 买入 预计6 个月内，股价表现优于市场指数20%以上 增持 预计6 个月内，股价表现优于市场指数5%-20%之间 观望 预计6 个月内，股价表现介于市场指数±5%之间 卖出 预计6 个月内，股价表现弱于市场指数5%以上 行业投资评级： 看好 报告日后六个月内，行业超越整体市场表现 中性 报告日后六个月内，行业与整体市场表现基本持平 看淡 报告日后六个月内，行业弱于整体市场表现 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 基准指数 ：沪深300指数 免责条款： 本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归万联证券所有 ，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版 、复制、刊登。 请阅读最后一页免责条款 6