房地产行业：2010年1-8月全国房地产运行情况点评

行业研究——点评报告 请阅读最后一页免责条款 1 中 研究员： 黄鹏 电话：020-37865150 EMAIL：huangpeng@wlzq.com.cn 报告日期：2010-09-13 国固定收益证券 房地产行业 2010年1-8月全国房地产运行情况点评 评级：谨慎看好事件： 国家统计局公布了今年1-8月全国房地产市场运行情况。 点评： 1、国房景气指数连续五个月回落 8月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为104.11，比7月份回落0.60点，比去年同期提高4.03点。 分类指数全面回落：房地产开发投资分类指数为 104.89，比7月份回落0.34点；本年资金来源分类指数为109.74，比7月份回落1.48点；土地开发面积分类指数为94.42，比7月份回落0.45点；商品房待售面积分类指数为104.23，比7月份回落0.54点；房屋施工面积分类指数为109.00，比7月份回落0.44点。 2、房价涨幅连续四个月下降，政策调控效果明显 房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小 1.0 个百分点，较 4 月份减少了 3.5 个百分点；环比与上月持平。 根据国家统计局数据测算的商品房销售均价8月份为5013元/平方米，与上月基本持平，同比涨幅仅5.57%。 值得注意的是，五个一线城市环比涨幅，除北京与上月持平外，其它城市均为负增长。其中，杭州环比下降了 1.4%，居 70个大中城市环比跌幅首位。 8月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.1%，7月份则是下降0.1%。 行业研究——点评报告 3、竣销比继续回落 8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%。1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。由于去年8月份以后，房地产市场成交量逐渐放大，预计同比增长幅度将逐渐减少，全年有可能零增长。 8月份，全国商品房销售额3533亿元，同比下降8.6%。1-8月，商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6%，增幅比1-7月回落4.2个百分点。 在销售增速不断下滑的同时，竣工面积也在下降。8月，房屋竣工面积3744万平方米，同比下降2.1%。1-8月份，房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%。 虽然竣工面积增幅大于销售面积，但反映供求关系状况的竣销比仍在不断下降。竣销比从今年1-2月份的0.85下降至1-8月份的0.61，总体上看，供求关系紧张的状况仍未改善。 4、先行指标维持高速增长，但增速已开始回落 房地产开发投资增速在1-5月份达到38.2%的高点之后，开始小幅回落，但仍保持在较高水平。1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%。8月当月，房地产开发投资4490亿元，同比增长34.1%。 土地购置面积方面，由于去年基数较低，今年以来一直维持着较高的增速。8月当月，房地产开发企业完成土地购置面积3944万平方米，同比增长69.8%，土地购置费963亿元，增长66.2%。1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。 8月当月，房屋新开工面积1.27亿平方米，同比增长55.8%。1-8月，房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%。去年9月份以后，新开工面积迅速增加，预计未来新开工增速将回落。 5、房地产开发企业资金来源增速大幅下降 自2月份以来，房地产开发企业资金来源增速迅速回落，1-8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%，增速只有1-2月份的一半。其中，国内贷款8460亿元，增长27.8%；利用外资369亿元，增长23.9%；企业自筹资金16628亿元，增长50.7%；其他资金18906亿元，增长26.8%。在其他资金中，定金及预收款10637亿元，增长22.1%；个人按揭贷款5745亿元，增长27.5%。 在四个组成部分中，虽外资增速在增加，但由于占比小，影响不大；自筹资金维持较高增速，占比在扩大；国内贷款及以预收款为主的其他资金来源增速持续下降。以上表明，房地产开发企业资金状况趋于紧张。 总体来看，房价涨幅已连续四个月回落，并从从红灯区逐渐向黄灯区回落，由于调控政策效果明显，预计今年内调控政策将以稳定为主。竣销比持续下降表明目前供求关系紧张的状况仍未改善，因此，未来房价上涨的压力还比较大，房地产调控仍将继续，不能丝毫放松。先行指标保持着较高的增长速度，明年供求紧张的状况有望缓解。 请阅读最后一页免责条款 2 行业研究——点评报告 投资建议：我们注意到7月份以来，商品房销售量环比逐渐增加，随着开发商在下半年加大推盘力度，预计下半年销售量将继续放大；受调控政策收紧预期影响，前期房地产股出现下调，目前PE只有16倍左右，仅高于金融服务和采掘业，房地产板块估值水平较低；据统计，截止6月底，房地产上市公司预收账款占总资产比率仍高达 21%，处于近五年来的最高水平，预示今明两年房地产上市公司业绩增长确定性较高。在没有新的调控政策出台的前提下，房地产板块仍将继续估值修复行情。 请阅读最后一页免责条款 3 行业研究——点评报告 国房景气指数继续下降 数据来源:Wind资 讯95-1296-1297-1298-1299-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1295-12国房景气指数949698100102104106108资料来源：国家统计局 万联证券 70个大中城市房屋销售价格指数继续回落 商品房销售均价同比增幅持续走低 数据来源:Wind资讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12全国:房屋销售价格指数:当月同比全国:房屋销售价格指数:当月环比-2024681012 数据来源:Wind资讯99-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1299-12商品房销售均价商品房销售均价:同比(右轴)0.200.250.300.350.400.450.500.55-404812162024 资料来源：Wind资讯 万联证券 资料来源：Wind资讯 万联证券 房价涨幅从红灯区向黄灯区回落 资料来源：国家统计局 万联证券 请阅读最后一页免责条款 4 行业研究——点评报告 先行指标保持较高增速 数据来源:Wind资 讯98-1299-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1298-12房地产开发投资完成额:累计同比本年购置土地面积:累计同比房屋新开工面积:累计同比-40-20020406080资料来源：国家统计局 万联证券 当月房地产开发投资额环比下降 当月新开工面积环比下降 资料来源：Wind资讯 万联证券 资料来源：Wind资讯 万联证券 请阅读最后一页免责条款 5 行业研究——点评报告 竣销比继续回落 数据来源:Wind资讯99-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1299-12房屋竣工面积:累计值竣销比(右轴)商品房销售面积:累计值01000020000300004000050000600007000080000900000.50.60.70.80.91.01.11.21.31.41.5资料来源：国家统计局 万联证券 房地产开发发资金来源增速快速回落 数据来源:Wind资 讯98-1299-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1298-12房地产开发资金来源:合计:累计同比0918273645546372资料来源：国家统计局 万联证券 自筹资金增速跃居首位 数据来源:Wind资 讯98-1299-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1298-12房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比房地产开发资金来源:利用外资:累计同比房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:累计同比-4004080120160200240资料来源：国家统计局 万联证券 请阅读最后一页免责条款 6 行业研究——点评报告 投资评级说明 ： 公司投资评级： 买入 预计6 个月内，股价表现优于市场指数20%以上 增持 预计6 个月内，股价表现优于市场指数5%-20%之间 观望 预计6 个月内，股价表现介于市场指数±5%之间 卖出 预计6 个月内，股价表现弱于市场指数5%以上 行业投资评级： 看好 报告日后六个月内，行业超越整体市场表现 中性 报告日后六个月内，行业与整体市场表现基本持平 看淡 报告日后六个月内，行业弱于整体市场表现 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 基准指数 ：沪深300指数 免责条款： 本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归万联证券所有 ，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版 、复制、刊登。 请阅读最后一页免责条款 7