房地产行业：1-8月全国房地产运行情况点评

www.chinastock.com.cn 请务必阅读正文后的免责声明部分 行业简评研究报告 房地产行业 2010年09月10日 1-8月全国房地产运行情况点评 谨慎推荐维持评级 分析师：潘玮 ：panwei@chinastock.com.cn ：010-66568212 执业证书编号：S01301090742491．事件 9月10日上午，统计局公布了1-8月份全国房地产运行情况相关数据。 2．我们的分析与判断 1）房地产开发投资完成额仍同比增长，趋势并无太大变化 2010年1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，涨幅低于7月份0.5个百分点。其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%。8月当月，房地产开发完成投资4490亿元，同比增长34.1%，环比7月份当月上涨9.05%，但仍高于2010年1到8月份月均投资额4050亿元的数据。 房地产开发投资仍旧保持在快速增长的势态，趋势并无太大变化。主要的一线地产公司从半年报的公布情况来看，均未调整开工和竣工计划，我们判断，未来行业投资方面仍将保持一段快速增长的过程，主流地产公司也将通过快速周转来主动应对市场当前的调整。 图1 房地产开发投资完成额（当月值）及累计同比值（月度数据） 010002000300040005000600070001999/021999/082000/032000/092001/042001/102002/052002/112003/062003/122004/072005/022005/082006/032006/092007/042007/102008/052008/112009/062009/122010/07(10)010203040506070房地产开发投资完成额：当月值 月 亿元房地产开发投资完成额:累计同比 月 % 资料来源：中国银河证券研究部 2）房屋施工和新开工面积增速仍在高位，趋势仍延续 1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%，涨幅比7月份回落0.3个百分点。房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%，涨幅比7月份环比回落1.6个百分点。房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，其中，住宅竣工面积2.62亿平方米，增长8.8%。 8月当月，房屋竣工面积3744万平方米，同比下降2.1%，其中，住宅竣工面积3086万平方米，下降2.1%。 行业简评研究报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 从历年的经验来看，通常下半年房屋竣工面积会高于上半年；但是从7、8月份的房屋竣工面积来看，月度竣工面积有缩减的趋势，一个可能的解释是，开发商的开发速度放慢；虽然房地产投资仍然保持高位，但是开发速度、节奏的把握上，开发商倾向于根据市场销售情况来定度，在6、7月份房地产销售情况不好的情况下，部分开发商采取了放慢开发的策略，导致月度竣工面积呈现缩减的趋势。 房屋新开工和竣工面积的累计值依然保持高速增长，涨幅稍有回落。 图2 房屋施工面积累计值及累计同比保持高速增长 05000100001500020000250003000035000400001999/021999/082000/032000/092001/042001/102002/052002/112003/062003/122004/072005/022005/082006/032006/092007/042007/102008/052008/112009/062009/122010/0705101520253035404550房屋施工面积：当月值 月 万平方米房屋施工面积:累计同比 月 % 资料来源;中国银河证券研究部 图3 房屋新开工面积历年当月值及累计同比保持高速增长 020004000600080001000012000140001600018000200001999/021999/082000/032000/092001/042001/102002/052002/112003/062003/122004/072005/022005/082006/032006/092007/042007/102008/052008/112009/062009/122010/07(40)(20)020406080100房屋新开工面积：当月值 月 万平方米房屋新开工面积:累计同比 月 % 资料来源:中国银河证券研究部 土地购置面积和购置费用累计值仍同比大幅增长。 土地购置面积累计同比增长率创新高。土地购置费用累计同比增长率高位回落。这从一定程度上表明土地市场的热度有所减退，土地价格上涨有限。 行业简评研究报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 图4 土地购置面积累计同比增长率创新高 0500010000150002000025000300003500040000450001999/021999/082000/032000/092001/042001/102002/052002/112003/062003/122004/072005/022005/082006/032006/092007/042007/102008/052008/112009/062009/122010/07(60)(40)(20)020406080100120本年购置土地面积:累计值 月 万平方米本年购置土地面积:累计同比 月 % 资料来源：中国银河证券研究部 图5 土地购置费用累计同比增长率高位回落 010002000300040005000600070002002/022002/052002/082002/112003/032003/062003/092003/122004/042004/072004/102005/022005/052005/082005/112006/032006/062006/092006/122007/042007/072007/102008/022008/052008/082008/112009/032009/062009/092009/122010/042010/07(40)(20)020406080100土地购置费:累计值 月 亿元土地购置费:累计同比 月 % 资料来源：中国银河证券研究部 3）商品房销售面积和销售金额同比增速持续下滑，当月值环比7月有所回升 1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。 8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%；环比7月份的6466万平米有所回升，但仍同比低于2009年。全国商品房销售额3533亿元，同比下降8.6%。 这一数据反映了商品房销售在经历了7月份的萎缩之后有所回升，但幅度不大，政策仍在发挥作用，市场的部分刚性需求和投资性需求又有部分重新入市的迹象。 行业简评研究报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 图6 商品房销售面积及累计同比持续下滑 020004000600080001000012000140001600018000200001999/021999/071999/122000/062000/112001/052001/102002/042002/092003/032003/082004/022004/072004/122005/062005/112006/052006/102007/042007/092008/032008/082009/022009/072009/122010/06(30)(20)(10)01020304050607080商品房销售面积:当月值 月 万平方米商品房销售面积:累计同比 月 % 资料来源;中国银河证券研究部 图7 商品房销售额同比增速持续下滑 01000200030004000500060007000800090001999/021999/082000/032000/092001/042001/102002/052002/112003/062003/122004/072005/022005/082006/032006/092007/042007/102008/052008/112009/062009/122010/07(40)(20)020406080100商品房销售额：当月值 月 亿元商品房销售额:累计同比 月 % 资料来源；中国银河证券研究部 4）房屋销售价格同比上涨但涨幅回落 房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点；环比与上月持平。 8月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.1%，7月份则是下降0.1%。 行业简评研究报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 图8 全国70个大中城市房屋销售价格指数同比及环比变化情况 -4.00-2.000.002.004.006.008.0010.0012.0014.002005年7月2005年10月2006年1月2006年4月2006年7月2006年10月2007年1月2007年4月2007年7月2007年10月2008年1月2008年4月2008年7月2008年10月2009年1月2009年4月2009年7月2009年10月2010年1月2010年4月2010年7月全国:房屋销售价格指数:当月同比 月（%）全国:房屋销售价格指数:当月环比 月（%） 资料来源：中国银河证券研究部 图9 全国二手住宅价格指数当月同比及环比变化值 -2.000.002.004.006.008.0010.0012.0014.002005年7月2005年10月2006年1月2006年4月2006年7月2006年10月2007年1月2007年4月2007年7月2007年10月2008年1月2008年4月2008年7月2008年10月2009年1月2009年4月2009年7月2009年10月2010年1月2010年4月2010年7月全国:二手住宅价格指数:当月同比 月（%）全国:二手住宅价格指数:当月环比 月（%） 资料来源：中国银河证券研究部 5）资金来源中定金预收款以及个人按揭贷款增长速度仍快速回落 1-8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%。其中，国内贷款8460亿元，增长27.8%；利用外资369亿元，增长23.9%；企业自筹资金16628亿元，增长50.7%；其他资金18906亿元，增长26.8%。在其他资金中，定金及预收款10637亿元，增长22.1%；个人按揭贷款5745亿元，增长27.5%。 当前政策对一线城市的第三套房贷进行严格控制和禁止，对未来地产企业资金来源中的个人按揭贷款有一定的影响，但影响的边际效用已经开始递减。 行业简评研究报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 图10 国内房地产企业资金来源构成（单位：亿元） 0.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.0060,000.002006 2007 2008 2009 2010年1-8月国内贷款利用外资自筹资金个人按揭贷款定金及预收款 资料来源：中国银河证券研究部 3．投资建议 1）1-8月地产运行数据表明，地产投资和新开工仍保持上升势态，而销售同比增速则持续下滑，房价仍同比上涨，涨幅趋缓。总体的趋势仍然延续，但是房屋竣工面积有明显缩减的趋势，一个可能的原因是开发商在销售情况不佳的时候选择放慢开发速度以维持现金流的稳定。这将影响有效供给的持续释放，市场格局仍然不能迅速打破，调控目标