房地产行业：2010年1-10月全国房地产运行情况点评

行业研究——点评报告 请阅读最后一页免责条款 1 中 国固定收益证券 2010年1-10月全国房地产运行情况点评 研究员： 黄鹏 执业证书编号：S0270200010025 电话：020-37865150 EMAIL：huangpeng@wlzq.com.cn 报告日期：2010-11-11 房地产行业 评级：谨慎看好事件： 国家统计局公布了今年1-10月全国房地产市场运行情况。 点评： 1、国房景气指数止跌回稳 经过连续6个月回落之后，10月份全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.57，比9月份提高0.05点，比去年同期提高1.54点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.88，比9月份提高0.03点，比去年同期提高4.39点；本年资金来源分类指数为106.51，比9月份回落1.70点，比去年同期回落2.56点；土地开发面积分类指数为94.46，比9月份提高0.36点，比去年同期回落0.13点；商品房待售面积分类指数为103.04，比9月份回落0.52点，比去年同期提高11.20点；房屋施工面积分类指数为108.67，比9月份提高0.11点，比去年同期提高7.96点。 2、房价涨幅继续回落，但环比涨幅为正 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。 根据国家统计局数据测算的商品房销售均价与上月基本持平，但同比涨幅 7.51%，较上月提高了 0.36%。 根据CREIS统计，10月份，重点监测的30个城市中，21个城市均价上涨，其中，14个城市上涨幅度超过10%。从以上30 个城市的价格变动看来，“限购令”未能压制主要城市的房价的上涨态势。 行业研究——点评报告 3、竣销比走平，供求关系紧张状况呈现缓解迹象 1-10 月，全国商品房销售面积 7.24 亿平方米，同比增长 9.1%，增幅比前三季度提高 0.9 个百分点；商品房销售额 3.70 万亿元，同比增长 17.3%，增幅比前三季度提高 1.4 个百分点。 由于销售高峰提前到了 9 月份，10 月当月，全国商品房销售面积 9278 万平方米，同比增长 16.0%，绝对量比 9 月份减少 1167 万平方米，下降 11.2%；全国商品房销售额 5076 亿元，增长 27.0%，绝对额比 9 月份减少 423 亿元，下降 7.7%。 1-10 月，房屋竣工面积 4.20 亿平方米，增长 11.4%，继续高于销售面积增速。根据我们的测算，竣销比为 0.58，与 1-9 月基本持平，有止跌企稳迹象，显示供求关系紧张状况正在改善。 4、先行指标维持高位，但环比下降 1-10月，全国房地产开发投资 38070 亿元，同比增长 36.5%，其中，商品住宅投资 26683 亿元，增长 33.8%，占房地产开发投资的比重为 70.1%。10 月当月，房地产开发投资 4558 亿元，增长 37.0%。 截止 10 月，房屋新开工面积 13.18 亿平方米，增长 61.9%，较 1-9 月份增速下降了 1.2%。该数据在今年1-5 月达到最高 72.4%后，持续回落。 1-10 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 3.28 亿平方米，同比增长 36.2%，土地购置费 8006 亿元，增长 79.2%。 先行指标虽仍在高位，但环比已开始下降。 5、房地产开发企业资金来源增速继续下降 1-10 月，房地产开发企业本年资金来源 56923 亿元，同比增长 32.0%，增速仍在下行。其中，国内贷款10443 亿元，增长 26.3%；利用外资 539 亿元，增长 43.3%；自筹资金 21553 亿元，增长 50.7%；其他资金 24387亿元，增长 21.0%。在其他资金中，定金及预收款 13950 亿元，增长 18.7%；个人按揭贷款 7102 亿元，增长 15.2%。 国内贷款增速下降较大；利用外资增速提升较快，但占比小，影响不大；自筹资金增速仍居高位，显示房地产开发企业资金压力逐渐加大。 总体来看，在 9 月底“二次调控”开始之后，房价涨幅继续回落，已从红灯区逐渐回落至黄灯区，但仍处于较高水平，有继续下调要求。房屋销售价格指数环比保持正增长，房屋销售均价同比增速加快，因此，针对房价涨幅的调控仍未言到位。1-10 月房屋销售量增速回升，二次调控政策影响产生效果还需要一段时间。先行指标保持着较高的增长速度，明年供求紧张的状况有望缓解。在房价涨幅未调整到合理区间，且市场成交并未出现低迷的情况下，未来调控政策有可能继续出台。 投资建议：由于房价涨幅还没有回落到合理区间，预计针对房地产市场的紧缩调控政策有可能继续出台；房地产市场价量齐跌的局面还没有出现，在流动性不断收紧，以及一系列调控措施的累积作用下，未来房地产请阅读最后一页免责条款 2 行业研究——点评报告 市场价量齐跌的情况发生概率明显增大。虽然房地产股估值水平不高，但仍需消化上述不利因素。暂维持谨慎增持评级，宜在股价回调之后，逢低增持。 国房景气指数止跌回稳 数据来源:Wind资 讯05-1206-1207-1208-1209-121061061041041021021001009898969605-12国房景气指数资料来源：国家统计局 万联证券 70个大中城市房屋销售价格指数继续回落 商品房销售均价同比增幅止跌回升 数据来源:Wind资讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12全国:房屋销售价格指数:当月同比全国:房屋销售价格指数:当月环比-2-2002244668810101212 数据来源:Wind资讯99-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1299-12商品房销售均价商品房销售均价:PERCENTCHG(右轴)0.200.250.300.350.400.450.50240.55-4048122016 资料来源：Wind 资讯 万联证券 资料来源：Wind 资讯 万联证券 房价涨幅从红灯区向黄灯区回落 请阅读最后一页免责条款 3 行业研究——点评报告 资料来源：国家统计局 万联证券 先行指标保持较高增速 数据来源:Wind资 讯05-1206-1207-1208-1209-1260604040202000-20-20-40-4005-12房地产开发投资完成额:累计同比本年购置土地面积:累计同比房屋新开工面积:累计同比资料来源：国家统计局 万联证券 当月新开工面积环比下降 当月房地产开发投资额环比下降 请阅读最后一页免责条款 4 行业研究——点评报告 资料来源：Wind 资讯 万联证券 资料来源：Wind 资讯 万联证券 竣销比走稳 数据来源:Wind资 讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12房屋竣工面积:累计值竣销比(右轴)商品房销售面积:累计值010000200003000040000500006000070000800001.12900001.040.960.880.800.720.640.56资料来源：国家统计局 万联证券 销售增速回升 请阅读最后一页免责条款 5 行业研究——点评报告 数据来源:Wind资 讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12房屋竣工面积:累计同比商品房销售面积:累计同比-20-20-10-100010102020303040505040资料来源：国家统计局 万联证券 房地产开发发资金来源增速继续回落 数 据 来 源 :Wind资 讯98-1299-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1298-12房地产开发资金来源:合计:累计同比00991818272736364545545463637272资料来源：国家统计局 万联证券 自筹资金增速高居首位 请阅读最后一页免责条款 6 行业研究——点评报告 数据来源:Wind资 讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比房地产开发资金来源:利用外资:累计同比房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:累计同比-40-400040408080120120160160200200240240资料来源：国家统计局 万联证券 请阅读最后一页免责条款 7 行业研究——点评报告 投资评级说明 ： 公司投资评级： 买入 预计6 个月内，股价表现优于市场指数20%以上 增持 预计6 个月内，股价表现优于市场指数5%-20%之间 观望 预计6 个月内，股价表现介于市场指数±5%之间 卖出 预计6 个月内，股价表现弱于市场指数5%以上 行业投资评级： 看好 报告日后六个月内，行业超越整体市场表现 中性 报告日后六个月内，行业与整体市场表现基本持平 看淡 报告日后六个月内，行业弱于整体市场表现 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 基准指数 ：沪深300指数 免责条款： 本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归万联证券所有 ，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版 、复制、刊登。 请阅读最后一页免责条款 8