2010年1-4月全国房地产运行情况点评

行业研究——点评报告 请阅读最后一页免责条款 1 中 国固定收益证券 2010年1-4月全国房地产运行情况点评 研究员： 黄鹏 电话：020-37865150 EMAIL：huangpeng@wlzq.com.cn 报告日期：2010-05-12 房地产行业 评级：谨慎看好事件： 国家统计局公布了今年1-4月份全国房地产市场运行情况。 点评： 1、国房景气指数出现回落 4月份，全国房地产开发景气指数为105.66，比3月份回落0.23点，比去年同期提高10.90点。这是去年6月份以来，首次出现回落。 从分类指数看，本年资金来源分类指数为118.15，比3月份回落1.52点；房屋施工面积分类指数为111.85，比3月份回落0.19点。 2、房价涨幅继续创新高，政策调控压力依然较大 2010年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%。 分地区看，与去年同月相比，70个大中城市新建住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.3%、三亚58.2%、温州26.1%、金华23.8%、北京21.5%。 房价涨幅再创新高符合我们的预期。除了当期上涨因素外，还由于去年同期基数较低。市场供求状况决定了短期内房价涨幅仍将维持在高位。但由于去年 3 月份以后，房屋销售价格指数止跌回升，且环比涨幅加快，未来房价涨幅有可能出现回落。当前政策调控力度有可能继续加强，但在 6 月份之后，随着房价涨幅回落，政策调控有可进入观察期。 渐飞研究报告 - http://bg.panlv.net 行业研究——点评报告 3、商品房销售增速回落，竣工增速回升，供求关系紧张状况有所改善 1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米，比去年同期增长32.8%，增幅比1-3月回落3.0个百分点。其中，商品住宅销售面积增长30.3%，办公楼增长85.5%，商业营业用房增长56.2%。1-4月， 商品房销售额1.24万亿元，同比增长55.4%，增幅比1-3 月回落2.3 个百分点。其中，商品住宅销售额增长51.5%，办公楼和商业营业用房分别增长106.2%和78.4%。 4月份当月，商品房销售面积8051万平方米，比3月当月减少155万平方米，其中住宅销售7249万平方米，减少180万平方米；商品房销售额4448亿元，比3月当月增加587亿元，其中住宅销售额3846亿元，增加553亿元。 根据CREIS中指数据监测显示，4 月中上旬，日成交面积震荡上扬，17 日国务院颁布“国十条”之后，各大银行积极响应，制定房贷新政，一线城市的投机和投资性的住房需求对政策反应极为灵敏，成交量随即大幅下挫，4月下旬一线城市日均成交量下跌35.09%。 1-4月， 房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%，其中，住宅竣工面积12028万平方米，增长10.8%。 竣工面积增速较 1-3 月提高了 1.5%，销售面积则回落了 2.4%。由于销售增速出现回落，供求关系紧张程度有所缓和。 4、先行指标增速放缓 1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，其中，商品住宅完成投资6854亿元，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。 据统计局新闻发言人盛来运分析，房地产投资依然高企，一是市场的拉动，去年下半年和今年一季度，房地产价格持续走高，极大地带动了开发商投资的积极性，并且开发项目都有建设周期，进入开发后还需要后续资金；二是政策上效应显现，1月份中央出台了房地产调控政策时，要求开发商不能囤地，这样部分开发商也加大了土地开发进度；三是各级政府加大了保障性住房建设力度。此外，政策滞后性也是房地产投资增速继续加快的原因。 我们认为，房地产投资增速已创下了 05 年以来的新高，有过热倾向，但由于去年同期基数低，且 4 月份实际完成投资额较3月减少了3.28%，预计未来房地产开发投资增速难以维持目前的高速增长态势。 1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%；房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%； 1-4月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费1912亿元，同比增长66.0%。 购置土地面积及施工面积增速出现回落；新开工面积继续保持强劲的增长势头，但当月新开工面积在去年12月达到高峰之后，已呈回落态势。 5、房地产开发企业资金来源增速有所回落 请阅读最后一页免责条款 2渐飞研究报告 - http://bg.panlv.net 行业研究——点评报告 1-4月，房地产开发企业本年资金来源21603亿元，同比增长59.9%。其中，国内贷款4552亿元，增长39.9%；利用外资137亿元，下降17.4%；企业自筹资金7459亿元，增长52.5%；其他资金9454亿元，增长81.9%。在其他资金中，定金及预收款5240亿元，增长73.9%；个人按揭贷款2955亿元，增长102.1%。 资金来源增速较1-3月回落了1.5%，主要是其他资金来源以及国内贷款增速回落所致，显示一系列房地产调控措施开始产生效果。 总体来看，房屋销售量增速出现回落，虽然房价涨幅再创历史新高，但根据我们的判断，6月份以后上涨幅度将出现回落，届时政策调控压力可能会放缓。受贷款增速及销售回落影响，房地产开发企业资金来源增速下降，房地产开发企业应未雨绸缪，及时根据市场情况，调整经营策略。房地产开发投资增速及新开工面积增速继续走高，我们认为这种现象不可持续。综合来看，房地产景气周期有出现拐点迹象，当然，一个月数据说明不了问题，还需要几个月的数据进一步验证。 投资建议：随着各地方调控细则逐步出台，再加上房地产销售量回落以及房地产景气周期有出现拐点迹象，预计未来调控政策可能进入一个相对平稳阶段。目前房地产行业估值水平接近历史低位区域，由于业绩增长确定性较高，未来估值水平有可能进一步走低。目前来看，房地产行业估值具有一定的安全边际，不建议继续做空，可耐心持有。 请阅读最后一页免责条款 3渐飞研究报告 - http://bg.panlv.net 行业研究——点评报告 国房景气指数出现回落迹象 数据来源:Wind资 讯95-1296-1297-1298-1299-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1295-12国房景气指数9698100102104106108资料来源：国家统计局 万联证券 70个大中城市房屋销售价格指数再创新高 五个一线城市房价涨幅环比出现分化 数据来源:Wind资讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12 北京:房屋销售价格指数:当月环比 广州:房屋销售价格指数:当月环比 杭州:房屋销售价格指数:当月环比 深圳:房屋销售价格指数:当月环比 上海:房屋销售价格指数:当月环比-2.7-1.8-0.90.00.91.82.73.6 数据来源:Wind资讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12 全国:房屋销售价格指数:当月同比 全国:房屋销售价格指数:当月环比-2024681012资料来源：Wind资讯 万联证券 资料来源：Wind资讯 万联证券 房价涨幅再创历史新高并持续位于红灯区 请阅读最后一页免责条款 4渐飞研究报告 - http://bg.panlv.net 行业研究——点评报告 资料来源：国家统计局 万联证券 部分先行指标增速回落 数据来源:Wind资 讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12 房地产开发投资完成额:累计同比 本年购置土地面积:累计同比 房屋新开工面积:累计同比 房屋施工面积:累计同比-40-30-20-100102030405060资料来源：国家统计局 万联证券 当月房地产开发投资额环比出现下降 当月新开工面积见顶回落 请阅读最后一页免责条款 5渐飞研究报告 - http://bg.panlv.net 行业研究——点评报告 资料来源：Wind资讯 万联证券 资料来源：Wind资讯 万联证券 供应仍然满足不了需求 竣工增速走高、销售增速回落供求关系紧张情况改善 数据来源:Wind资讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12 房屋竣工面积:累计值 商品房销售面积:累计值0100002000030000400005000060000700008000090000 数据来源:Wind资讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12 房屋竣工面积:累计同比 商品房销售面积:累计同比-20-1001020304050资料来源：Wind资讯 万联证券 资料来源：国家统计局 万联证券 房地产开发发资金来源增速回落 数据来源:Wind资 讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12 房地产开发资金来源:合计:累计同比 房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比 房地产开发资金来源:利用外资:累计同比 房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比 房地产开发资金来源:其他资金:累计同比-4004080120160200240资料来源：国家统计局 万联证券 请阅读最后一页免责条款 6渐飞研究报告 - http://bg.panlv.net 行业研究——点评报告 投资评级说明 ： 公司投资评级： 买入 预计6 个月内，股价表现优于市场指数20%以上 增持 预计6 个月内，股价表现优于市场指数5%-20%之间 观望 预计6 个月内，股价表现介于市场指数±5%之间 卖出 预计6 个月内，股价表现弱于市场指数5%以上 行业投资评级： 看好 报告日后六个月内，行业超越整体市场表现 中性 报告日后六个月内，行业与整体市场表现基本持平 看淡 报告日后六个月内，行业弱于整体市场表现 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 基准指数 ：沪深300指数 免责条款： 本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责