1 研究报告 房地产行业 受季节性因素影响，部分指标有所回落 ——1-10月全国房地产市场运行情况点评 点评： l 受季节因素影响，投资环比下滑。1-10月，全国房地产开发投资累计同比增长36.50%，增速较前9个月微升0.1个百分点。其中，10月当月房地产开发投资额4558.27亿元，环比9月份下降了11.60%，主要系10月份开始，北方部分地区房地产开发建设停止的季节因素。预计全年房地产开发投资增速在32%左右。 1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积36.98亿平方米，同比增长28.3%，增速较前9个月微升0.2个百分点；1-10月，房屋竣工面积4.20亿平方米，同比增长11.4%，其中，10月份竣工面积5125万平方米，环比增加13.2%，增速较9月份下降7.7个百分点。 l 土地购置费用高位增长。1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%，10月份土地购置面积为3717万平方米，环比增加了9.57%；1-10月土地购置费8006亿元，创历史新高，同比增长79.2%，增速较前9个月下降4.5个百分点，但仍维持在高位。10月份土地购置单价为2409元/平方米，较9月份下降25.29%，或受房地产市场调控和新购置土地的区域分布有关。 l 新开工增速有所下滑。1-10月，房屋新开工面积13.18亿平方米，增长61.9%，增速较前9月下降1.2个百分点；10月当月，房屋新开工面积1.23亿平方米，同比增长51.1%，环比下降15.31%，主要为季节性因素影响。 请务必阅读正文之后的重要声明 行业点评报告 行业评级 左红英 执业证书编号：S0820209120023 电话 021-32229888*3506 邮箱 zuohongying@ajzq.com 相关报告 中性 （维持） 行业表现 2010.11.11 重点公司盈利预测及投资评级 评价周期 1个月 6个月 12个月 绝对表现（%） 6.59 19.3 （22.11） 相对表现（%） （5.00） (1.31) （25.43） 资料来源：爱建证券研究部 静态市盈率： 26.83 动态市盈率： 17.65 股票名称 评级 09EPS 10EPS 11EPS 招商地产 推荐 1.06 1.46 1.82 滨江集团 推荐 0.48 0.85 1.16 阳光股份 推荐 0.50 0.65 0.86 云南城投 推荐 0.35 1.98 2.62 中南建设 推荐 0.719 1.2 1.65 福星股份 推荐 0.47 0.65 0.92 冠城大通 推荐 0.46 1.02 1.38 卧龙地产 推荐 0.34 0.82 1.11 资料来源：公司数据 《房地产行业月报》 每月初 《2009年房地产行业投资策略》 20091217 《2009年2季度房地产行业投资策略》20090323 《2009年下半年房地产行业投资策略》20090615 事件：国家统计局公布了1-10月全国房地产市场运行数据。 1-10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%；房屋新开工面积13.18亿平方米，增长61.9%，房屋竣工面积4.20亿平方米，增长11.4%。全国商品房销售面积7.24亿平方米，同比增长9.1%，增幅比前三季度提高0.9个百分点。 10月份，全国商品房销售面积9278万平方米，同比增长16%，绝对量比9月份减少1167万平方米，下降11.2%；全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点，环比上涨0.2%；全国房地产开发景气指数为103.57，比9月份提高1.54点。 《2010年房地产行业投资策略》200912 《2010年下半年房地产行业投资策略》201006 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.com.cn 行业研究 请务必阅读正文之后的重要声明 2 l 二次调控效果初显，10月份商品房销售面积环比下滑。9月29日出台的二次调控政策及之后的加息效果已经有所显现。1-10月，全国商品房销售面积同比增长9.1%，增幅比前三季度提高0.9个百分点。商品房销售额同比增长17.3%，增幅比前三季度提高1.4个百分点。10月当月，全国商品房销售面积同比增长16.0%，绝对量比9月份减少1167万平方米，下降11.2%；全国商品房销售额增长27.0%，绝对额比9月份减少423亿元，下降7.7%。 l 利用外资增速大幅提升。1-10月，房地产开发企业本年资金来源累计56923亿元，同比增长32.0%，增速较前9月回落0.5个百分点。10月份，房地产开发企业资金来源6419亿元，环比增长4.52%，增速较上月下降7.39个百分点，考虑到季节因素，该数据仍高于预期。在房地产开发资金来源的各分类构成中，利用外资的累计同比增速大幅提升，1-10月份的累计同比增速达43.30%，较前9月提升17.3个百分点；自筹资金的累计同比增速较前9月提升了1个百分点；国内贷款和其他资金分别较前9月回落了0.9个百分点和1.3个百分点。对房地产企业的调控已经在其资金来源中得到了体现。利用外资增速的大幅提升需要引起足够的重视。 l 商品房销售价格涨幅回落。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%，涨幅较上月回落0.3个百分点。在各类住宅中，高档住宅销售价格上涨14.8%，涨幅最高。目前价格仍在高位，仅涨幅有所回落。 l 国房景气指数仍处景气区间，资金分类指数下滑明显。10月份，全国房地产开发景气指数为103.57，比9月份提高0.05点，比去年同期提高1.54点。各分类指数中，资金来源分类指数环比下降了1.7个百分点，商品房待售面积指数下降了0.52个百分点，房地产开发投资分类指数、房屋施工面积分类指数和土地开发面积分类指数分别上升了0.03个百分点、0.11个百分点和0.36个百分点。行业仍处景气区间，但资金指数的下滑明显。 l 对行业的影响及投资策略。此次公布的数据整体符合预期。调控效果有所显现。投资增速、销售面积、资金来源有所回落，价格的变动仍不明显。值得注意的是，在资金来源整体回落的过程中，利用外资增速大幅增长，如果不仅仅是基数原因，那么这一现象无疑值得重点关注。我们认为，此轮调控力度和范围较大。在人民币升值、通货膨胀、流动性充裕等外部环境下带来的资产配置需求和投机需求，将对调控效果产生冲击。防范热钱涌入，控制资产价格，防止资产泡沫快速膨胀，将成为之后调控的重要目标。维持行业“中性”评级。 l 风险提示。宏观政策和外部环境超预期的风险。 图表 1房地产开发投资完成额（累计值） 图表 2房地产开发投资完成额（当月值） 0.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.0035,000.0040,000.001999-021999-092000-052000-122001-082002-042002-112003-072004-032004-102005-062006-022006-092007-052007-122008-082009-042009-112010-070102030405060房地产开发投资完成额:累计值房地产开发投资完成额:累计同比 010002000300040005000600070001999-021999-082000-032000-092001-042001-102002-052002-112003-062003-122004-072005-022005-082006-032006-092007-042007-102008-052008-112009-062009-122010-07-50050100150200房地产开发投资完成额:当月值环比（%） 数据来源：wind，爱建证券研发部 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.com.cn 行业研究 请务必阅读正文之后的重要声明 3图表3房屋施工面积（累计值） 图表4房屋竣工面积（累计值） 0.0050,000.00100,000.00150,000.00200,000.00250,000.00300,000.00350,000.00400,000.001999-021999-092000-052000-122001-082002-042002-112003-072004-032004-102005-062006-022006-092007-052007-122008-082009-042009-112010-0705101520253035404550房屋施工面积:累计值房屋施工面积:累计同比 0.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.0060,000.0070,000.0080,000.001999-021999-092000-052000-122001-082002-042002-112003-072004-032004-102005-062006-022006-092007-052007-122008-082009-042009-112010-07-1001020304050607080房屋竣工面积:累计值房屋竣工面积:累计同比 数据来源：wind，爱建证券研发部 图表5房屋竣工面积（当月值） 图表6土地购置面积（累计值） 0.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.001999-021999-092000-052000-122001-082002-042002-112003-072004-032004-102005-062006-022006-092007-052007-122008-082009-042009-112010-07-1000100200300400500600700房屋竣工面积:当月值环比（%） 0.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.0035,000.0040,000.0045,000.001999-021999-092000-052000-122001-082002-042002-112003-072004-032004-102005-062006-022006-092007-052007-122008-082009-042009-112010-07-60-40-20020406080100本年购置土地面积:累计值本年购置土地面积:累计同比 数据来源：wind，爱建证券研发部 图表7土地购置面积（当月值） 图表8土地购置费（累计值） 0200040006000800010000120001999-021999-092000-052000-122001-082002-042002-112003-072004-032004-102005-062006-022006-092007-052007-122008-082009-042009-112010-07-200020040