2010年1-2月全国房地产市场运行情况数据点评：房地产开发和销售增长情况良好

行业研究 房地产 - 房地产开发 2010年1-2月全国房地产市场运行情况数据点评Real estate - real estate Development —房地产开发和销售增长情况良好 2010年3月12日 评级： 强于大市 行业相对沪深300表现 股市场 A中国-19%0%19%38%57%76%95%114%2009/3 2009/6 2009/9 2009/12 房地产开发沪深300 表现 1m 3m 12m 房地产开发 4.79% -15.19% 57.02% 沪深300 1.75% -8.34% 47.57% 代码 名称 6m% YTD%评级 000002 万科A -17.82 22.21买入 600048 保利地产 -23.52 26.24买入 600208 新湖中宝 -27.46 41.22买入 600823 世茂股份 -8.13 66.89买入 600383 金地集团 -8.97 96.35买入 000402 金融街 28.80 71.82增持 600376 首开股份 26.95 197.27增持 002244 滨江集团 31.67 220.38增持 000024 招商地产 3.45 149.35增持 600895 张江高科 -2.84 80.32增持 002146 荣盛发展 70.24 407.88增持 600266 北京城建 30.37 148.70增持 相关报告 《1-11月季度全国房地产市场运行情况点评》，2009.12 《2009 年全国房地产市场运行情况点评》，2010.01 金融地产小组 +86 755 83199599ext8280 wangbq1@csco.com.cn 分析师申明 本人，金融地产小组，在此申明，本报告所表述的所有观点准确反映了本人对上述行业、公司或其证券的看法。此外，本人薪酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 „ 房地产企业资金来源充裕。1-2月，房地产开发企业本年资金来源10469亿元，同比增长69.5%。 „ 房地产开发和投资增长情况良好。1-2月，全国完成房地产开发投资3,143.64亿元，同比增长31.09%，完成新开工面积1.49亿平方米，同比增长37.5%。 „ 商品房销售增长明显。1-2 月，全国商品房销售面积 7155 万平方米，同比增长38.2%，商品房销售额4116亿元，同比增长70.2%。 „ 国土部出台《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。《通知》要求保障性住房、棚户改造和自主性的中小户型住宅用地供应比例不低于70%，同时要求加强土地市场监管，其目的在于缓解普通商品住宅供需矛盾，抑制房价，严格土地竞拍和土地市场监管，有利于资金实力和项目管理能力较强的大型房地产开发企业。 „ 投资策略。经过前期的持续调整，目前房地产企业估值水平明显下降，从已经公布2009年年报的公司来看，2009年房价的快速提高和预收账款的大幅增长在很大程度上确保2010年房地产上市公司毛利率的提高和业绩的增长，建议重点关注龙头公司，包括万科A、金地集团、招商地产、新湖中宝以及二线优质地产公司，包括鲁商置业、福星股份、冠城大通。 „ 风险提示。1）2月份CPI和PPI继续上涨，通货膨胀的压力不断加大，未来央行加息和上调准备金率的可能加大，紧缩性的货币政策将对房地产企业的资金面形成压力。2）国家可能会出台新的针对房地产的调控政策。 2010年3月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就 2月份国房景气指数继续上涨 2月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.47，比去年12月份提高1.83点，比去年同期提高10.61点。 Figure 1 国房景气指数走势 80901001101202008年01月 2008年06月 2008年11月 2009年05月 2009年10月房地产开发综合景气指数(%)房地产开发投资指数(%)土地开发面积指数(%)销售价格指数(%)数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 房地产企业资金来源十分充裕，开发意愿较高 1-2月， 房地产开发企业本年资金来源10469亿元，同比增长69.5%。其中，国内贷款2489亿元，增长46.1%；利用外资53亿元，下降23.5%；企业自筹资金3446亿元，增长50.6%；其他资金4482亿元，增长111.9%。在其他资金中，定金及预收款2446亿元，增长103.7%；个人按揭贷款1443亿元，增长168.1%。 Figure 2 房地产企业资金来源月度数据（亿元） Figure 3 1-2月份资金来源数据年度对比（亿元） -2,0004,0006,0008,00010,00012,0002007年02月 2007年12月 2008年11月 2009年10月-2,0004,0006,0008,00010,00012,0002007年 2008年 2009年 2010年数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 从图中可以看出，今年1-2月份，房地产企业资金来源同比大幅增长，其中个人按揭贷款大幅增长168.1%，定金和预收款增长13.7%，企业自筹资金和国内贷款也增长将近50%，虽然出台了一系列的房地产调控政策，但是数据显示房地产开发企业资金依然比较充裕。 1-2月， 全国完成房地产开发投资3,143.64亿元，同比增长31.09%，完成新开工面积1.49亿平方米，同比增长37.5%，显示开发商对房地产 -2- 2010年3月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就市场未来前景看好，投资意愿较强。 Figure 4 1-2月全国房地产完成投资额不同年度数据（亿元） 05001000150020002500300035002007200820092010数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 虽然 1—2 月全国房地产完成投资额同比大幅增长，但是随着国家出台的一系列房地产调控政策和土地市场调控政策的调控效应逐步体现，房地产完成投资额增幅将会趋于缓和 商品房销售情况良好，价格继续上涨 1-2月，全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，商品房销售额4116亿元，同比增长70.2%，商品房销售增长情况良好。 Figure 5 1-2月全国商品房销售面积年度数据（亿平方米） Figure 6 1-2月全国商品房销售金额年度数据（亿元） -0.100.200.300.400.500.600.700.802007 2008 2009 2010年-5001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5002007 2008 2009 2010年数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 2010年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比 1 月份扩大 1.2 个百分点；环比上涨 0.9%，涨幅比 1 月份缩小0.4个百分点。 目前房价处于一个较高的水平，随着一系列调控政策的实施和 09年新增的房地产投资逐步进入销售期，未来房价涨幅将会趋于缓和。 国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，提出增加普通商品房供给，加强土地市场的监管 2010年3月10日，国土资源部出台《国土资源部关于加强房地产用地 -3- 2010年3月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就 -4-供应和监管有关问题的通知》，主要内容包括： 1. 确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。 2. 土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。 3. 土地出让成交后，必须在 10 个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 4. 严格土地竞买人资格审查。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。对存在的违法违规用地行为，要严肃查处。 5. 各省（区、市）国土资源管理部门要全面掌握本地区闲置房地产用地查处情况，对未查处的闲置土地，实行挂牌督办，依法依规处置。 分析 国土资源部出台的规定，目的在于增加普通商品住宅的供给，控制高端商品房的供应量，有利于缓解普通商品房供需矛盾，从而降低房价平均水平。 严格土地竞买资格和资金要求，加强闲置土地的监管，一定期限内禁止有违规违法用地的企业参与土地竞拍，有利于资金实力和项目管理能力较强的大型房地产开发企业获取土地项目。 投资策略 经过前期的持续调整，目前房地产企业估值水平明显下降，从已经公布2009年年报的公司来看，2009年房价的快速提高和预收账款的大幅增长在很大程度上确保 2010 年房地产上市公司毛利率的提高和业绩的增长，建议重点关注龙头公司，包括万科A、金地集团、招商地产、新湖中宝以及二线优质地产公司，包括鲁商置业、福星股份、冠城大通。 风险提示 2月份CPI和PPI继续上涨，通货膨胀的压力不断加大，未来央行加息和上调准备金率的可能加大，紧缩性的货币政策将对房地产企业的资金面形成压力。 国家可能会出台新的针对房地产的调控政策。 2010年3月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就 -5-附录：2010年1-2月全国房地产市场运行情况 房地产开发完成情况 1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。其中，商品住宅完成投资2233亿元，同比增长 32.8%，提高 32.0 个百分点，占房地产开发投资的比重为71.0%。 1-2月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.97亿平方米，同比增长29.3%；房屋新开工面积1.49亿平方米，同比增长37.5%；房屋竣工面积6101万平方米，同比增长8.2%。其中，住宅竣工面积4789万平方米，增长5.8%。 1-2月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2%，去年全年则是下降18.9%；完成土地开发面积1567万平方米，同比下降40.8%。 商品房销售情况 1-2月，全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，增幅比去年全年回落3.9个百分点。其中，商品住宅销售面积增长36.6%；办公楼销售面积增长 84.6%；商业营业用房销售面积增长 43.0%。1-2月，商品房销售额 4116 亿元，同比增长 70.2%，增幅比去年全年回落5.3 个百分点。其中，商品住宅销售额增长 70.8%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长73.8%和63.3%。 房地产开发企业资金来源情况 1-2月， 房地产开发企业本年资金来源10469亿元，同比增长69.5%。其中，国内贷款2489亿元，增长46.1%；利用外资53亿元