2010年上半年全国房地产市场运行情况点评：投资增速略有回落,销售低位徘徊

研究报告 房地产 - 房地产开发 投资增速略有回落，销售低位徘徊 Real estate-real estate development —2010年上半年全国房地产市场运行情况点评 2010年7月12日 评级： 中性 行业相对沪深300表现 股市场 A中国-55%-44%-33%-22%-11%0%11%22%2009/7 2009/10 2010/1 2010/4 房地产开发沪深300 表现 1m 3m 12m 房地产开发 -2.27% -25.82% -36.35% 沪深300 -4.85% -21.66% -22.06% 代码 名称 6m% YTD评级 000002 万科A -31.94 -50.62买入 600383 金地集团 -13.17 -37.55买入 000024 招商地产 -37.58 -58.90买入 600823 世茂股份 -18.21 -29.62买入 000718 苏宁环球 -31.18 -44.56买入 600895 张江高科 -27.29 -44.86买入 600376 首开股份 -19.46 -40.77增持 600266 北京城建 -29.74 -39.43增持 002244 滨江集团 -43.60 -31.77增持 000926 福星股份 -22.50 -22.30增持 相关报告 《2010年1-5月全国房地产市场运行情况点评》，2010.6 执业证书号： S1030210050005 王斌卿 +86 755 83199599ext8280 wangbq1@csco.com.cn 分析师申明 本人，王斌卿，在此申明，本报告所表述的所有观点准确反映了本人对上述行业、公司或其证券的看法。此外，本人薪酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 „ 投资增速小幅回落。6月份全国完成房地产投资额5,829.71亿元，同比增长 37.88%，增速比 5 月小幅回落，上半年完成房地产投资额19,747.12亿元，同比增长38.10%。 „ 新开工面积继续高增长。6月全国完成新开工面积1.9亿平方米，同比增长54.47%，上半年全国完成新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.98%。 „ 商品房销售面积同比小幅下跌。6月全国商品房销售面积0.92亿平方米，同比下跌3.16%，上半年完成商品房销售面积3.94亿平方米，同比增长15.37%，销售均价4,412.67元，同比下跌4.96%。 „ 暂维持房地产行业“中性”评级。商品房销售面积受到调控政策的影响环比下跌，销售量维持较低水平，由于我们跟踪的主要城市商品房销售价格没有明显下降，预计未来房地产市场面临持续的调控压力，房地产股的整体估值水平难以大幅提高。 „ 积极关注超跌反弹和中报行情。目前处于政策相对平稳的阶段，经过前期持续调整以后，地产股估值水平较低，同时中报陆续开始披露，投资者可以积极关注超跌反弹和中报业绩超预期带来的投资机会。 „ 个股推荐。1）全国龙头企业：万科 A、招商地产、首开股份、苏宁环球；2）“地产+投资”：新湖中宝、北京城建；3）商业地产龙头：世茂股份、金融街、张江高科；4）地区龙头企业：滨江集团、鲁商置业、福星股份。 „ 风险提示。未来房地产股的投资机会主要在于房价水平下降和调控政策力度下降，由于商品房价格关系国计民生，在房价没有明显下降的情况下，本次调控政策的力度明显降低的可能性较小，投资者须密切关注未来政策走向，注意投资风险。 2010年7月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就 国房景气指数小幅回落 6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。 Figure 1 国房景气指数 80901001101202007年01月 2007年08月 2008年03月 2008年10月 2009年06月 2010年02月房地产开发综合景气指数(%)房地产开发投资指数(%)土地开发面积指数(%)销售价格指数(%)数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 投资额和新开工面积维持较高增长速度 6 月份全国完成房地产投资额 5,829.71 亿元，环比增长 46.28%，同比增长37.88%，增速比5月小幅回落，上半年全国完成房地产投资额19,747.12亿元，同比增长38.10%。 Figure 2 2008年以来全国房地产完成投资额月度数据 -1,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002008年02月2008年04月2008年06月2008年08月2008年10月2008年12月2009年03月2009年05月2009年07月2009年09月2009年11月2010年02月2010年04月2010年06月0%10%20%30%40%50%实际完成投资额（亿元）投资同比增长率数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 6月全国完成新开工面积1.9亿平方米，同比增长54.47%，环比增长 20.25%，上半年全国完成新开工面积 8.05 亿平方米，同比增长67.98%。 上半年虽然投资同比增速比5月份有所回落，但是仍然维持较高水平，新开工面积达到年内新高，虽然目前房地产调控政策没有松动，但是开发商的投资热情依然较高。 -2- 2010年7月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就 Figure 3 2008年以来全国房地产新开工面积月度数据 -0.200.400.600.801.001.201.401.601.802.002008年03月2008年05月2008年07月2008年09月2008年11月2009年02月2009年04月2009年06月2009年08月2009年10月2009年12月2010年03月2010年05月-40%0%40%80%120%160%200%新开工面积（亿平方米）新开工面积同比增速数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 商品房销售面积维持低位，销售价格有所回落 6月全国商品房销售面积0.92亿平方米，同比下跌3.16%，上半年完成商品房销售面积 3.94 亿平方米，同比增长 15.37%，销售均价4,412.67元，环比下跌10%，同比下跌4.96%。 Figure 4 全国商品房销售月度数据 -0.501.001.502.002007年02月2007年06月2007年10月2008年03月2008年07月2008年11月2009年04月2009年08月2009年12月2010年05月-1,5003,0004,5006,000商品房销售面积（亿平方米）销售价格（元）数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 Figure 5 全国商品房销售面积同比增速 Figure 6全国商品房销售额同比增速 -80%-40%0%40%80%120%2008年02月2008年04月2008年06月2008年08月2008年10月2008年12月2009年03月2009年05月2009年07月2009年09月2009年11月2010年02月2010年04月2010年06月-80%-40%0%40%80%120%160%2008年02月2008年04月2008年06月2008年08月2008年10月2008年12月2009年03月2009年05月2009年07月2009年09月2009年11月2010年02月2010年04月2010年06月数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 -3- 2010年7月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就房地产开发资金来源较为充裕 6月份全国房地产开发资金来源6430.55亿元，环比增长13.10%，同比增长11.03%。 Figure 7 房地产开发资金来源月度数据（单位：亿元） Figure 8 6月份房地产开发资金年度比较（亿元） -2,0004,0006,0008,00010,00012,0002007年02月 2008年02月 2009年02月 2010年02月-1,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002007 2008 2009 2010数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 投资策略 投资策略 6月份全国房地产投资和新开工面积维持较高的增长速度，商品房销售面积受到调控政策的影响环比下跌，销售量维持较低水平，由于我们跟踪的主要城市商品房销售价格没有明显下降，预计未来房地产市场面临持续的调控压力，房地产股的整体估值水平难以大幅提高。 目前处于政策相对平稳的阶段，经过前期持续调整以后，地产股估值水平较低，同时中报陆续开始披露，投资者可以积极关注超跌反弹和中报业绩超预期带来的投资机会。 个股推荐 1. 全国龙头企业：万科A、招商地产、首开股份、苏宁环球 2. “地产+投资”：新湖中宝、北京城建 3. 商业地产龙头：世茂股份、金融街、张江高科 4. 地区龙头企业：滨江集团、鲁商置业、福星股份 风险提示 未来房地产股的投资机会主要在于房价水平下降和调控政策力度下降，由于商品房价格关系国计民生，本次调控政策在房价没有明显下降的情况下，调控力度明显降低的可能性较小，投资者须密切关注未来政策走向，注意投资风险。 -4- 2010年7月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就附录：主要城市商品房销售情况月度比较 Figure 9 最近4年北京市商品房月度销售面积（万平方米） Figure 10最近4年北京市商品房月度销售均价（元/平方米）0501001502002501月 3月 5月 7月 9月 11月20072008200920108000120001600020000240001月 3月 5月 7月 9月 11月2007200820092010数据来源：中国指数研究院、世纪证券研究所 数据来源：中国指数研究院、世纪证券研究所 Figure 11最近4年上海市商品房月度销售面积（万平方米）Figure 12最近4年上海市商品房月度销售均价（元/平方米）0501001502002503003501月 3月 5月 7月 9月 11月2007200820092010500075001000012500150001月 3月 5月 7月 9月 11月2007200820092010数据来源：中国指数研究院、世纪证券研究所 数据来源：中国指数研究院、世纪证券研究所 Figure 13最近4年深圳市商品房月度销售面积（万平方米）Figure 14最近4年深圳市商品房月度销售均价（元/平方米）0204060801001月 3月 5月 7月 9月 11月200720082009201010,00012,00014,00016,00018,00020,00022,00024,0001月 3月 5月 7月 9月 11月2007200820092010数据来源：中国指数研究院、世纪证券研究所 数据来源：中国指数研究院、世纪证券研究所 Figure 15最近4年天津市商品房月度销售面积（万平方米）F