2010年全国房地产市场运行情况点评：多项指标高位运行,调控压力不减

研究报告 行业研究报告 行业评级 静态市盈率： 24.05 16.22 动态市盈率： 重点公司盈利预测及投资评价 电话 021-3222 9888*3506 邮箱 zuohongying@ajzq.com 请务必阅读正文之后的重要声明 中性 （维持） 行业表现 20110118 评价周期 1个月 6个月12个月绝对表现（%） （3.54） 4.96 (22.12) 相对表现（%） 2.73 （6.58）（8.46）资料来源:wind，爱建证券研发部 EPS 证券简称 2009 2010 2011 每股净资产评级 招商地产 0.96 1.23 1.63 10.24推荐 滨江集团 0.48 0.78 1.05 2.80推荐 世茂股份 0.18 0.99 1.51 5.88推荐 荣盛发展 0.73 0.64 0.92 3.01推荐 福星股份 0.48 0.68 0.93 7.38推荐 新湖中宝 0.34 0.35 0.5 1.44推荐 苏宁环球 0.42 0.61 0.87 2.02推荐 资料来源：公司数据 左红英 执业证书编号：S0820209120023多项指标高位运行，调控压力不减 ——2010年全国房地产市场运行情况点评 事件：国家统计局公布了2010年全年全国房地产市场运行数据。2010 年，全国房地产开发投资 48267 亿元，同比增长 33.2%；房屋新开工面积 16.38 亿平方米，增长 40.7%，房屋竣工面积 7.60亿平方米，增长 4.5%。全国商品房销售面积 10.43 亿平方米，同比增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。 12月份，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小 1.3 个百分点，环比上涨 0.3%；全国房地产开发景气指数为101.79，比11月份回落1.87点。 点评： ● 开发投资超预期，持续高位运行。2010年，全国房地产开发投资累计同比增长33.2%，高于之前的市场预期。房地产开发投资持续高位运行，更强化了调控预期。 1-12月，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，同比增长26.6%；1-12月，房屋竣工面积 7.60 亿平方米，同比增长4.5%。 由于年底结算和统计因素的影响，历年 12 月份的各项房地产数据环比都会出现较大涨幅。从同比来看，房地产市场的投资热情依然很高，各项指标仍处于高位运行状态。但从历年 12 月份的环比增速来看，部分指标也有较大幅度的回落。如：12 月份的房地产开发投资环比增长20.35%，较上年同期的46.58%回落了26个百分点；房屋施工面积环比增加 46.56%，增速较上年同期回落了 49个百分点； ● 土地购置增速继续回落。2010年 全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，同比增长 ，12月份土地购置面积为4889万平方米，环比增加了1.52月土地购置费9992亿元，同比增长65.9%，12月当月土1061亿元，较上月增加5.8%。12月份土地购置单价为 元/平方米，较11月份回落22.93%。从全年来看，虽然土比增速继续回落，但土地购置面积和土地购置费依然高速增长，未来供给将继续扩大，但地价的增长也增加了房价上涨压力。 ，28.4%%；1-1地购置费为2157地购置同 行业点评报告 请务必阅读正文之后的重要声明 2● 新开工增速继续回落，仍处高位。2010年，房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%，增速较前11月下降8个百分点；12月当月，房屋新开工面积1.87亿平方米，同比增加4.82%，环比增加39.6%，环比增速较去年同期提高29.65个百分点。 ● 调控效果略显，销售增速同比回落。12月份的销售面积环比增速达115.65%，较上年同期的121.31%回落5.67个百分点。1-12月，全国商品房销售面积同比增长10.10%，2010全年商品房销售面积累计增速位于历史中值水平附近，增幅比上年同期回落33.5个百分点。商品房销售额同比增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。 ● 利用外资增速继续大幅提升，一枝独秀。1-12月，房地产开发企业本年资金来源累计72494亿元，同比增长25.4%，增速较前11月回落5.8个百分点。12月份，房地产开发企业资金来源9274亿元，环比增加47.28%，同比增长3.53%，增速较11月份回落20.89个百分点。房地产开发资金来源的回落除了年末信贷整体收紧之外，与房地产行业的调控也密不可分。在房地产开发资金来源的各分类构成中，国内贷款、自筹资金、其他资金累计同比增速较1-11月份全部下滑，仅利用外资一项利用外资的累计同比增速继续大幅提升，其1-12月份的累计同比增速达66.00%%，较前11月提升7个百分点。限外令的出台表明政府对外资流入已引起重视，但调控力度明显不够。 ● 商品房销售价格继续上涨。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%，涨幅与上月持平。在各类住宅中，高档住宅销售价格上涨幅度依然最大，达14.1%，涨幅较10月份回落0.7个百分点。价格仍在上涨，涨幅缩小，是为此轮调控的结果。 ● 国房景气指数暂处景气区间，回落趋势显现。12月份，全国房地产开发景气指数为101.79，比11月份回落1.41点，比去年同期回落1.87个百分点。连续两个月回落，尽管仍处景气区间，但离临界点越来越近，回落趋势明显。各分类指数中，仅商品房待售面积分类指数环比上升了0.56个百分点，其余分类指数环比全部回落。其中，资金来源分类指数环比下降了2.08个百分点，房地产开发投资分类指数回落了0.95个百分点，房屋施工面积分类指数回落了1.44个百分点，土地开发面积分类指数回落了0.39个百分点。 ● 对行业的影响及投资策略。此次公布的数据基本维持了前期的走势。销售面积和价格双双走高，开发投资继续高位运行。利用外资继续高速增长。在11月份数据的点评报告中我们曾经警示热钱流入对楼市的影响，并指出，楼市的量价齐升或将引致新一轮的调控。去年12月底以来的房地产板块的反弹，市场普遍认为起因于春节前相对的政策真空期。但上周末以来的一系列消息，从陕西、武汉的限购令，到央行再提准备金率，调控的步伐似乎并未有所松懈，反倒一次次超出市场预期。2010 年房地产市场多数指标仍然高位运行，加上复杂的国内外环境，使得我们不得不再次感到政策调控的压力。在这样的压力下，此轮地产股反弹或将提前结束。维持行业“中性”评级。 ● 风险提示。宏观政策和外部环境超预期的风险。 行业点评报告 图表 1房地产开发投资完成额（累计值） 图表 2房地产开发投资完成额（当月值） 0.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.0060,000.001999-021999-092000-052000-122001-082002-042002-112003-072004-032004-102005-062006-022006-092007-052007-122008-082009-042009-112010-070.0010.0020.0030.0040.0050.0060.00房地产开发投资完成额:累计值房地产开发投资完成额:累计同比0.001,000.002,000.003,000.004,000.005,000.006,000.007,000.001999-021999-092000-052000-122001-082002-042002-112003-072004-032004-102005-062006-022006-092007-052007-122008-082009-042009-112010-070.0050.00100.00150.00200.00(50.00)房地产开发投资完成额:当月值房地产开发投资完成额:当月环比%数据来源：wind，爱建证券研发部 图表3房屋施工面积（累计值） 图表4房屋竣工面积（累计值） 0.0050,000.00100,000.00150,000.00200,000.00250,000.00300,000.00350,000.00400,000.00450,000.001999-021999-092000-052000-122001-082002-042002-112003-072004-032004-102005-062006-022006-092007-052007-122008-082009-042009-112010-070.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0050.00房屋施工面积:累计值房屋施工面积:累计同比0.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.0060,000.0070,000.0080,000.001999-021999-092000-052000-122001-082002-042002-112003-072004-032004-102005-062006-022006-092007-052007-122008-082009-042009-112010-07-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.00房屋竣工面积:累计值房屋竣工面积:累计同比数据来源：wind，爱建证券研发部 图表5房屋竣工面积（当月值） 图表6土地购置面积（累计值） 0500010000150002000025000300001999-021999-092000-052000-122001-082002-042002-112003-072004-032004-102005-062006-022006-092007-052007-122008-082009-042009-112010-070.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00(100.00)房屋竣工面积:当月值房屋竣工面积:当月环比%0.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.0035,000.0040,000.0045,000.001999-021999-092000-052000-122001-082002-042002-112003-072004-032004-102005-062006-022006-092007-052007-122008-082009-042009-112010-07-60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00本年购置土地面积:累计值本年购置土地面积:累计同比数据来源：wind，爱建证券研发部 请务必阅读正文之后的重要声明 3 行业点评报告 图表7土地购置面积（当月值） 图表8土地购置费（累计值）