1-7月全国房地产市场运行情况点评：新开工面积增速回升

研究报告 中国A股市场 房地产 - 房地产开发 新开工面积增速回升，销售面积继续下滑 Real estate-real estate development —2010年1-7月全国房地产市场运行情况点评 2010年8月12日 评级： 中性 行业相对沪深300表现 -45%-36%-27%-18%-9%0%9%18%2009/8 2009/11 2010/2 2010/5房地产开发沪深300 表现 1m 3m 12m 房地产开发 11.62% 11.85% -24.36% 沪深300 7.67% 1.76% -19.86% 代码 名称 6m% YTD评级 000002 万科A -9.34 -32.97买入 600325 华发股份 -18.76 -36.80买入 000024 招商地产 -16.56 -37.47买入 600823 世茂股份 -2.69 -13.95买入 000718 苏宁环球 -11.33 -27.40买入 600185 格力地产 -27.40 -10.60买入 600895 张江高科 -11.04 -36.10买入 600376 首开股份 -1.81 -26.71增持 600266 北京城建 -12.29 -25.74增持 002244 滨江集团 -10.31 -29.27增持 000926 福星股份 -1.44 2.45增持 相关报告 《2010年上半年全国房地产市场运行情况点评》，2010.7 执业证书号： S1030210050005 王斌卿 +86 755 83199599ext8280 wangbq1@csco.com.cn 分析师申明 本人，王斌卿，在此申明，本报告所表述的所有观点准确反映了本人对上述行业、公司或其证券的看法。此外，本人薪酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 „ 投资增速回落。 7月份全国完成房地产投资额4,117.65亿元，同比增长32.96%，增长率比6月份回落4.92个百分点 „ 新开工面积继续高增长。7 月份全国新开工面积 1.17 亿平方米，同比增长64.79%，和6月份相比增长率提高了10.32个百分点。 „ 商品房销售面积延续下滑趋势，去库存所需时间拉长。7月份全国商品房销售面积0.65亿平方米，同比下跌14.47%，我们能够统计到可售面积的 6 个重点城市（北京、上海、深圳、杭州、重庆、武汉），按照7月份的月度销售面积，平均去库存所需时间为13.46个月，去库存所需时间进一步拉长。 „ 维持房地产行业“中性”评级。商品房销售面积受到调控政策的影响继续下滑，销售量维持较低水平，由于我们跟踪的主要城市商品房销售价格没有明显下降，预计未来房地产市场面临持续的调控压力，房地产股的整体估值水平难以大幅提高。 „ 积极关注超跌反弹和中报行情。目前地产股估值水平较低，同时中报陆续披露，投资者可以积极关注超跌反弹和中报业绩超预期带来的投资机会。 „ 个股推荐。1）全国龙头企业：万科 A、招商地产、首开股份、苏宁环球；2）“地产+投资”：新湖中宝、北京城建；3）商业地产龙头：世茂股份、金融街、张江高科；4）地区龙头企业：华发股份、格力地产、滨江集团、鲁商置业、福星股份。 „ 风险提示。未来房地产股的投资机会主要在于房价水平下降和调控政策力度下降，由于商品房价格关系国计民生，在房价没有明显下降的情况下，本次调控政策的力度明显降低的可能性较小，投资者须密切关注未来政策走向，注意投资风险。 2010年8月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就 -2- 国房景气指数继续回落 7月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为104.72，比6月份回落0.34点，比去年同期提高6.71点。 Figure 1 国房景气指数 80901001101202007年01月 2007年09月 2008年05月 2009年02月 2009年10月 2010年07月房地产开发综合景气指数(%)房地产开发投资指数(%)土地开发面积指数(%)销售价格指数(%)数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 房地产投资增速回落，新开工面积增速提高 7月份，全国完成房地产投资额4,117.65亿元，同比增长32.96%，增长率比6月份回落4.92个百分点；7月份全国新开工面积1.17亿平方米，同比增长64.79%，和6月份相比增长率提高了10.32个百分点。 Figure 2 全国商品房新开工面积月度数据 Figure 3 全国完成房地产投资额月度数据 -0.501.001.502.002008年03月2008年06月2008年09月2008年12月2009年04月2009年07月2009年10月2010年02月2010年05月-40%0%40%80%120%160%200%新开工面积（亿平方米）同比增速-1,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002008年02月2008年05月2008年08月2008年11月2009年03月2009年06月2009年09月2009年12月2010年04月2010年07月0%10%20%30%40%50%实际完成投资额（亿元）同比增长率数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 商品房销售面积回落，去库存所需时间拉长 7 月份全国商品房销售面积 0.65 亿平方米，同比下跌 14.47%，完成销售额 3,065.84 亿元，同比下跌 38.68%，平均销售价格 4,716.68元/平方米，同比下跌5.67%，7月份销售量低迷，反映了受到房地产调控政策影响，观望情绪较为明显。 2010年8月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就 -3-Figure 4 全国商品房销售面积同比增速 Figure 5全国商品房销售额同比增速 -80%-40%0%40%80%120%2008年02月2008年04月2008年06月2008年08月2008年10月2008年12月2009年03月2009年05月2009年07月2009年09月2009年11月2010年02月2010年04月2010年06月-80%-40%0%40%80%120%160%2008年02月2008年04月2008年06月2008年08月2008年10月2008年12月2009年03月2009年05月2009年07月2009年09月2009年11月2010年02月2010年04月2010年06月数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 由于商品房销售面积下滑明显，商品房去库存所需时间明显拉长，我们能够统计到可售面积的6个重点城市（北京、上海、深圳、杭州、重庆、武汉），按照7月份的月度销售面积，平均去库存所需时间为13.46个月。 Figure 6 主要城市去库存所需时间变化情况（单位：月） Figure 7 6个重点城市去库存所需时间变化情况（单位：月）0204060802007年1月 2008年1月 2009年1月 2010年1月北京上海深圳杭州重庆武汉0102030402007年1月 2008年1月 2009年1月 2010年1月数据来源：中国指数研究院、世纪证券研究所 数据来源：中国指数研究院、世纪证券研究所 以我们跟踪的8个重点城市（北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、武汉、重庆）的商品房成交月度数据为基础编制，商品房价格指数和成交面积指数，销售价格环比上涨23.71%，成交面积环比下跌53.82%（基期为2007年1月）。 Figure 8 重点城市商品房成交价格指数 Figure 9 重点城市商品房成交面积指数 1001201401601802002007年1月2007年7月2008年1月2008年7月2009年1月2009年7月2010年1月2010年7月0501001502002007年1月2007年7月2008年1月2008年7月2009年1月2009年7月2010年1月2010年7月数据来源：世纪证券研究所 数据来源：世纪证券研究所 2010年8月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就 -4-房地产开发资金来源较为充裕 7月份全国房地产开发资金来源5,157.04亿元，环比下降19.80%，同比增长8.93%。 Figure 10 房地产开发资金来源月度数据（单位：亿元） Figure 11 最近4年7月份房地产开发资金来源（亿元） -2,0004,0006,0008,00010,00012,0002007年02月 2008年02月 2009年02月 2010年02月3,071.80 3,079.084,734.335,157.04-1,0002,0003,0004,0005,0006,0002007 2008 2009 2010数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 投资策略 投资策略 7月份延续了6月份商品房成交面积下滑的趋势，主要城市商品房成交面积同比下跌明显，成交价格依然处于高位，未来房地产市场面临的调控压力依然较大。 目前地产股估值水平较低，投资者可以积极关注超跌反弹和中报业绩超预期带来的投资机会。 个股推荐 1. 全国龙头企业：万科A、招商地产、首开股份、苏宁环球 2. “地产+投资”：新湖中宝、北京城建 3. 商业地产龙头：世茂股份、金融街、张江高科 4. 地区龙头企业：华发股份、格力地产、滨江集团、鲁商置业、福星股份 风险提示 未来房地产股的投资机会主要在于房价水平下降和调控政策力度下降，由于商品房价格关系国计民生，本次调控政策在房价没有明显下降的情况下，调控力度明显降低的可能性较小，投资者须密切关注未来政策走向，注意投资风险。 2010年8月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就 -5-附录：主要城市商品房销售情况月度比较 Figure 12 最近4年北京市商品房月度销售面积（万平方米）Figure 13最近4年北京市商品房月度销售均价（元/平方米）0501001502002501月 3月 5月 7月 9月 11月20072008200920108,00012,00016,00020,00024,0001月 3月 5月 7月 9月 11月2007200820092010数据来源：中国指数研究院、世纪证券研究所 数据来源：中国指数研究院、世纪证券研究所 Figure 14最近4年上海市商品房月度销售面积（万平方米）Figure 15最近4年上海市商品房月度销售均价（元/平方米）0501001502002503003501月 3月 5月 7月 9月 11月20072008200920105,0007,50010,00012,50015,0001月 3月 5月 7月 9月 11月2007200820092010数据来源：中国指数研究院、世纪证券研究所 数据来源：中国指数研究院、世纪证券研究所 Figure 16最近4年深圳市商品房月度销售面积（万平方米）Figure 17最近4年深圳市商品房月度销售