房地产行业2013年1-8月行业运行情况点评：新开工增速显著回落,外部融资环境持续趋紧

请务必阅读正文之后的重要声明部分 房地产 2013年1-8月行业运行情况点评：新开工增速显著回落，外部融资环境持续趋紧 评级：增持 前次： 增持 分析师 分析师 丁晨 S0740511070002 021-20315131 dingchen@r.qlzq.com.c 2013年9月10日 基本状况 上市公司数 114 行业总市值(百万元) 945712.38 行业流通市值(百万元) 828378.84 行业-市场走势对比 重点公司基本状况 重点公司 指标 2012A 2013E2014E保利地产 股价(元)10.44 14.0014.00摊薄每股收益(元)1.18 1.502.00总股本(亿股)71.38 71.3871.38总市值(亿元)745.21 999.32999.32万 科Ａ 股价(元)9.46 13.0013.00摊薄每股收益(元)1.14 1.401.72总股本(亿股)110.14 110.07110.07总市值(亿元)1041.90 1430.911430.91鲁商置业 股价(元)4.29 4.504.50摊薄每股收益(元)0.25 0.390.55总股本(亿股)10.01 10.0110.01总市值(亿元)42.94 45.0545.05备注：重点公司排列顺序为：本公司推荐一、本公司推荐二、本公司推荐三 投资要点  投资端：新开工和土地购置增速明显回落。  2013年1-8月份，全国房地产开发投资52120亿元，同比名义增长19.3%，增速比1-7月份回落1.2个百分点。其中，住宅投资35738亿元，增长19.2%，增速回落1个百分点。房地产开发企业房屋施工面积585553万平方米，同比增长14.4%，增速比1-7月份回落1.8个百分点；其中，住宅施工面积429626万平方米，增长12.0%。房屋新开工面积127840万平方米，增长4.0%，增速回落4.4个百分点；其中，住宅新开工面积93713万平方米，增长3.3%。房屋竣工面积46650万平方米，增长4.6%，增速回落3.3个百分点；其中，住宅竣工面积36301万平方米，增长1.4%。房地产开发企业土地购置面积21482万平方米，同比下降9.1%，降幅比1-7月份扩大7.7个百分点；土地成交价款5050亿元，增长5.2%，增速回落9.5个百分点。  新开工及土地购置面积增速下滑显著，原因主要是去年基数显著抬高，以及单月新开工和土地购置分别环比下降9%和8%，但另一方面单月竣工面积环比下滑20%，两者结合起来使得投资增速基本保持稳定，仍然维持在20%附近。  销售端：8月销售平淡，量价与7月基本持平。  1-8月份，商品房销售面积70842万平方米，同比增长23.4%，增速比1-7月份回落2.4个百分点；其中，住宅销售面积增长24.4%，办公楼销售面积增长28.2%，商业营业用房销售面积增长7.8%。商品房销售额45724亿元，增长34.4%，增速比1-7月份回落3.4个百分点；其中，住宅销售额增长35.7%，办公楼销售额增长41.9%，商业营业用房销售额增长19.8%。  8月销售依然平淡，符合预期，单月销售面积环比上涨0.09%，单月销售额环比上涨0.01%，单月销售均价环比上涨0.05%，量价基本与7月持平。 房地产 行业点评报告 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业点评报告  资金面：行业资金面尚可，但6月以来外部融资环境持续趋紧。  1-8月份，房地产开发企业到位资金76960亿元，同比增长28.9%，增速比1-7月份回落2.6个百分点。其中，国内贷款12883亿元，增长30.3%；利用外资344亿元，增长17.2%；自筹资金29216亿元，增长16.7%；其他资金34517亿元，增长40.9%。在其他资金中，定金及预收款21162亿元，增长38.1%；个人按揭贷款9102亿元，增长50.3%。  行业资金面良好，但外部融资环境相比7月继续有所收紧。外部融资方面，7月国内贷款当月值比6月环比下降5%，同比上升24%，同比增速收窄9个百分点；单月个人按揭贷款环比下降2%，同比上升20%，同比增速下滑14个百分点。而同时由于销量近期平淡，定金和预收款当月环比下滑0.7%，同比增长6%，增速比5月单月显著下滑10个百分点。自筹资金比例37.96%，比7月基本持平，但仍比同期下降4个百分点，行业资金面状况尚可。  后期数据预判：  投资方面，本月投资各项指标全线下滑最主要原因是基数抬高，越过基数高点之后，我们认为新开工和土地购置累计同比增速仍有可能温和回升，原因在于一二季度销售改善、以及年初以来土地市场的回暖会对下半年投资端产生一定积极作用，但三四线城市依然较高的库存以及下半年趋紧的货币环境，仍会压制新开工回升空间（我们预计全年新开工增速9%），或远不及临近年底竣工速度的加快，这些因素综合起来，我们预计全年投资增速仍将稳定在20%左右。  销量方面，预计随着三季度末推盘加速，9月销量环比预计会有显著改善，但资金成本的提升依然是销售增长的制约因素，结合不断抬高的基数，整体销量同比增速仍将维持收窄趋势，我们预测全年销售面积增速在12%左右，销售额增速在20%左右  资金面方面，预计今年行业资金状况总体好于去年，但三四季度外部融资环境延续收紧趋势。 图表1：行业投资累计增速略降 图表2：住宅投资累计增速略降 0 5 10 15 20 25 30 35 40 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 2011/042011/052011/062011/072011/082011/092011/102011/112011/122012/012012/022012/032012/042012/052012/062012/072012/082012/092012/102012/112012/122013/012013/022013/032013/042013/052013/062013/072013/08房地产开发投资完成额:累计值房地产开发投资完成额:累计同比0 10 20 30 40 50 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 2011/042011/052011/062011/072011/082011/092011/102011/112011/122012/012012/022012/032012/042012/052012/062012/072012/082012/092012/102012/112012/122013/012013/022013/032013/042013/052013/062013/072013/08房地产开发投资完成额:住宅:累计值房地产开发投资完成额:住宅:累计同比来源：wind，齐鲁证券研究所 来源：wind，齐鲁证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业点评报告 图表3：新开工面积累计同比增速下滑明显图表4：施工面积累计同比增速下滑明显 (20)0 20 40 0 40,000 80,000 120,000 160,000 200,000 240,000 2011/042011/052011/062011/072011/082011/092011/102011/112011/122012/012012/022012/032012/042012/052012/062012/072012/082012/092012/102012/112012/122013/012013/022013/032013/042013/052013/062013/072013/08房屋新开工面积:累计值房屋新开工面积:累计同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 2011/042011/052011/062011/072011/082011/092011/102011/112011/122012/012012/022012/032012/042012/052012/062012/072012/082012/092012/102012/112012/122013/012013/022013/032013/042013/052013/062013/072013/08房屋施工面积:当月值(万平）房屋施工面积:当月值同比（%）来源：wind，齐鲁证券研究所 来源：wind，齐鲁证券研究所 图表5：房屋竣工面积同比增速显著下滑 图表6：住宅竣工面积同比增速显著下滑 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 2011/042011/052011/062011/072011/082011/092011/102011/112011/122012/012012/022012/032012/042012/052012/062012/072012/082012/092012/102012/112012/122013/012013/022013/032013/042013/052013/062013/072013/08房屋竣工面积:累计值房屋竣工面积:累计同比0 10 20 30 40 50 60 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 2011/042011/052011/062011/072011/082011/092011/102011/112011/122012/012012/022012/032012/042012/052012/062012/072012/082012/092012/102012/112012/122013/012013/022013/032013/042013/052013/062013/072013/08房屋竣工面积:住宅:累计值房屋竣工面积:住宅:累计同比来源：wind，齐鲁证券研究所 来源：wind，齐鲁证券研究所 图表7：商品房销售面积累计同比增速下滑 图表8：商品住宅销售面积同比增速下滑 (20)0 20 40 60 0 40,000 80,000 120,000 2011/042011/052011/062011/072011/082011/092011/102011/112011/122012/012012/022012/032012/042012/052012/062012/072012/082012/092012/102012/112012/122013/012013/022013/032013/042013/052013/062013/072013/08商品房销售面积:累计值商品房销售面积:累计同比(40)(20)0 20 40 60 0 50,000 100,000 150,000 2011/042011/052011/062011/072011/082011/092011/102011/112011/122012/012012/022012/032012/042012/052012/062012/072012/082012/092012/102012/112012/122013/012013/022013/032013/042013/0