停车场资产分析

一、停车场资产布局概览

从现有资料来看，停车场资产主要涉及首程控股和莱蒙国际两家公司，它们在停车场领域的布局各有特色。

首程控股：聚焦交通枢纽型停车场

首程控股的停车场资产覆盖京津冀、长三角、大湾区、成渝地区四大区域，形成了三大业态格局 【1】 ：

区域	交通枢纽类	市政配套类	商办产权类
京津冀	北京大兴机场、北京首都机场、天津滨海机场、北京朝阳站、北京清河站等	中日友好医院、北京安贞医院、首钢医院、北京医院等	北京天创大厦、紫玉大厦等
长三角	上海虹桥机场、无锡高铁站等	南京白鹭洲公园等	—
大湾区	广州白云机场等	—	佛山万科尚都荟等
成渝地区	成都大邑高铁站等	大邑路侧项目等	重庆财富中心等

从核心指标来看，首程控股在机场停车场领域深耕细作，其运营的千万吞吐量机场停车场包括广州白云国际机场（10,407个停车位）、北京首都机场（10,000个）、北京大兴机场（4,228个）、上海虹桥机场（5,063个）等，2024年测算运营收入约58,368.8万元，实际运营收入达75,501.0万元，同比增长约48.4%，模型验证显示测算增速与实际增速高度一致 【7】 。

莱蒙国际：多元化物业组合中的停车场

莱蒙国际的停车场资产则更多元化，主要包括 【9】 【10】 ：

• 未来公馆停车场：总建筑面积7,723.06平方米，2025年12月31日公平值约15,300,000港元 【11】
• 中水·龙阳广场停车场：总建筑面积135,173.09平方米，2025年12月31日公平值约88,400,000港元 【11】
• 未来城停车场：与上述停车场合计公平值总额约991,600,000港元（2024年底约1,036,600,000港元） 【11】

莱蒙国际2025年度投资物业租金收入约35,000,000港元（2024年约33,400,000港元），其中停车场贡献了相当比例 【11】 。此外，公司还通过销售停车位获取收益，2025年售出25个停车位，确认销售收入约1,500,000港元 【10】 。

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二、停车场资产的估值与财务表现

估值情况

停车场资产的估值方法主要采用市场比较法和直接比较法。例如，首程控股在香港持有的停车场按公允价值列账，其公允价值根据类似物业的可观察市场交易不作任何重大调整而使用直接比较法计量 【2】 。

莱蒙国际的停车场公平值则呈现一定波动：

• 2024年底：未来城、未来公馆及中水·龙阳广场停车场公平值总额约1,036,600,000港元 【11】
• 2025年底：降至约991,600,000港元，主要受市场环境影响 【11】

租金收入

从租金收入角度看，停车场资产提供了相对稳定的现金流：

• 莱蒙国际2025年度投资物业租金收入约3,500万港元，较2024年的3,340万港元有所增长 【11】
• 首程控股的停车场资产通过长期运营协议（如机场停车场运营期限8-28年不等）保障了收入的可持续性 【7】

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三、政策环境与行业前景

REITs政策利好

根据基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版），停车场项目已被明确纳入市政基础设施类别，这为停车场资产的证券化和退出提供了政策通道 【13】 。

行业趋势

从行业分析来看，停车场资产具有以下特点：

1. 现金流稳定性强：如领展房产基金的停车场业务表现相对稳健，对分派形成一定缓冲 【14】
2. 区域布局优势：首程控股覆盖四大区域的机场、市政、商办停车场，形成网络效应 【1】
3. 运营效率提升空间：通过精细化管理提升停车坪效（如首程控股机场停车场坪效在0.75-1.15元/㎡/天之间） 【7】

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四、总结

停车场资产作为一种现金流稳定的基础设施类资产，在当前市场环境下展现出较强的抗周期性。无论是首程控股聚焦交通枢纽型停车场的专业化运营，还是莱蒙国际将停车场作为投资物业组合的一部分，都在为投资者创造稳定的租金回报。随着REITs政策的支持，停车场资产的流动性和估值有望进一步提升 【13】 。

不过也要看到，部分停车场资产面临公允价值波动的压力，如莱蒙国际2025年投资物业整体公允价值亏损约6.25亿港元 【10】 ，这也提醒我们需要关注商业地产市场的整体走势对停车场估值的影响。