中国城市基础设施：2025年中期报告

目錄 公司資料2 簡明綜合損益表3簡明綜合損益及其他全面收益表4簡明綜合財務狀況報表5簡明綜合權益變動表7簡明綜合現金流量報表8簡明綜合財務報表附註9管理層討論及分析22權益披露25企業管治30其他資料31 公司資料 註冊辦事處 董事會 執行董事李朝波先生（主席兼行政總裁）季加銘先生 Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 非執行董事張貴卿先生 主要往來銀行 獨立非執行董事 集友銀行有限公司香港德輔道中78號 吳志豪先生郭堅華先生鄺美雲女士 星展銀行（香港）有限公司香港皇后大道中99號中環中心16樓 審核委員會 吳志豪先生（委員會主席）郭堅華先生鄺美雲女士 香港上海滙豐銀行有限公司香港皇后大道中1號香港上海滙豐銀行總行大廈10樓 薪酬委員會 郭堅華先生（委員會主席）吳志豪先生鄺美雲女士 總辦事處及香港主要營業地點 香港灣仔港灣道18號中環廣場62樓6208室 提名委員會 郭堅華先生（委員會主席）吳志豪先生鄺美雲女士 主要股份過戶登記處 公司秘書陳愷賢先生 Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 公司授權代表李朝波先生（主席）陳愷賢先生 核數師天健國際會計師事務所有限公司執業會計師 股份過戶登記處香港分處 卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 網址www.city-infrastructure.com 現金及現金等值物之分析指綜合財務狀況報表所述之銀行結餘及現金 簡明綜合財務報表附註截至二零二五年六月三十日止六個月 1.編製基準 中國城市基礎設施集團有限公司（「本公司」），於二零零二年十月九日在開曼群島根據開曼群島公司法第二十二章（經合併及經修訂之一九六一年第三號法例）註冊成立為 豁 免 有 限 公 司。本 公 司 的 註 冊 辦 事 處 地 址 及 主 要 營 業 地 點 披 露 於 本 報 告「公 司 資料」章節。 本公司股份自二零零三年六月二十五日起在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市。本公司董事（「董事」）認為，瓴匯投資控股有限公司（一間於英屬處女群島註冊成立的有限公司）為本公司主要股東。 本公司為一間投資控股公司。本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）主要於中華人民共和國（「中國」）從事物業投資、物業開發及物業管理。 綜合財務報表以港元（「港元」）呈報。港元亦為本公司的功能貨幣。 簡明綜合中期財務資料乃按照聯交所證券上市規則（「上市規則」）附錄16之適用披露規定及香港會計師公會（「香港會計師公會」）頒佈之香港會計準則（「香港會計準則」）第34號「中期財務報告」而編製。 2.主要會計政策 簡明綜合中期財務資料乃根據歷史成本基準編製，惟若干物業及金融工具則按公平值計量。 所應用會計政策與截至二零二四年十二月三十一日止年度之年度財務報表所用者一致，有關政策載於該等年度財務報表內。 2.主要會計政策（續） 2.1國際財務報告準則修訂本之應用 本 集 團 已 於 本 中 期 期 間 首 次 應 用 下 列 由 香 港 會 計 師 公 會 頒 佈 之 新 訂 及 經 修訂香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）： 香港會計準則第21號修訂本缺乏可兌換性 應 用 此 等 新 訂 及 經 修 訂 香 港 財 務 報 告 準 則 對 本 集 團 之 簡 明 綜 合 中 期 財 務 資料並無造成任何重大影響。 本 集 團 並 無 提 早 採 納 已 頒 佈 但 於 本 期 間 尚 未 生 效 之 新 訂 及 經 修 訂 香 港 財 務報告準則。本集團已著手評估相關影響，惟現階段尚未能指出會否對本集團會計政策及財務資料呈列方式造成任何重大變動。 2.2簡明綜合財務報表之編製基準 於二零二五年六月三十日，本集團的流動負債淨額約為23,022,000港元。董事於批准簡明綜合財務報表時，經考慮以下因素後合理預期本集團擁有充足資源以在可預見的未來繼續經營： (a)本 集 團 以 投 資 物 業 作 為 抵 押 自 一 間 金 融 機 構 取 得 有 抵 押 貸 款 融資，於 二 零 二 五 年 六 月 三 十 日 尚 未 提 取 的 銀 行 融 資 約 為 人 民 幣99,960,000元； (b)本集團將加快收回被拖欠的貿易應收賬款及其他應收款項；及(c)本 集 團 實 施 成 本 控 制 措 施，控 制 銷 售 成 本 及 行 政 開 支 以 及 維 持 節 約資本開支。 鑒於上述情況，董事預期本集團將擁有充足流動資金以履行其自二零二五年六月三十日起十二個月內到期的財務責任。因此，簡明綜合財務報表已按持續經營基準編製。 簡明綜合財務報表附註截至二零二五年六月三十日止六個月 3.分部資料 本集團經營分部按主要營運決策者就分部資源分配及表現評估定期審閱之有關本集團不同部門之年度報告為基準劃分。尤其是對外報告之分部資料乃按本集團營運部門提供之產品及服務類別基準進行分析，與向主要營運決策者報告之資料相同。 本集團之經營分部如下： －物業開發業務分部，該分部在中國從事物業項目開發－物業投資業務分部，該分部在中國從事投資物業租賃－物業管理業務分部，該分部於中國從事提供物業管理及其他服務 3.分部資料（續） 分部營業額及業績 本集團按呈報分部劃分之營業額及業績分析如下。 簡明綜合財務報表附註截至二零二五年六月三十日止六個月 3.分部資料（續） 4.財務費用 5.所得稅抵免 簡明綜合財務報表附註截至二零二五年六月三十日止六個月 5.所得稅抵免（續） 由於本集團於截至二零二五年六月三十日止六個月並無須繳納香港利得稅的應課稅利潤（截至二零二四年六月三十日止六個月：無），故並無就香港利得稅作出撥備。 本集團的中國企業所得稅乃基於應課稅溢利按適用之稅率（倘適用）計算。 中國土地增值稅乃按土地價格增值額的適用稅率計算，增值額為銷售物業所得款項減去土地使用權成本及所有物業開發開支等應扣除開支金額的餘額。 6.期間虧損 期間虧損已扣除（計入）下列各項： 7.股息 董事會不建議派付截至二零二五年六月三十日止六個月的中期股息（截至二零二四年六月三十日止六個月：無）。 8.每股虧損 9.投資物業及物業、廠房及設備 本集團於二零二五年六月三十日及二零二四年十二月三十一日投資物業之公平值乃按 與 本 集 團 概 無 關 連 之 獨 立 合 資 格 專 業 估 值 師 澋 鋒 評 估 有 限 公 司 於 有 關 日 期 之 估值為基準釐定，該等估值師具有適當資格且近期於相關地點進行類似物業估值的經驗。 簡明綜合財務報表附註截至二零二五年六月三十日止六個月 9.投資物業及物業、廠房及設備（續） 於武漢（未來城購物中心、未來公館停車場及中水•龍陽廣場停車場）的投資物業估值由澋鋒評估有限公司採用直接比較法及投資法的結合得出。直接比較法假定該物業能夠在現有狀態下出售，並可立即交吉，及參考相關市場上可資比較的銷售證據。投資 法 考 慮 到 當 前 的 租 金 和 該 物 業 復 歸 收 入 的 潛 力。於 估 計 物 業 之 公 平 值 時，有 關 物業之最高及最佳用途即為其當前用途。 由此產生之投資物業公平值減少約35,870,000港元（截至二零二四年六月三十日止六個月：減少約24,565,000港元）已直接於簡明綜合損益及其他全面收益表確認。 於 截 至 二 零 二 五 年 六 月 三 十 日 止 六 個 月，本 集 團 並 無 出 售 任 何 投 資 物 業（截 至 二 零二四年六月三十日止六個月：無）。另一方面，本集團以總成本約2,000港元（截至二零二四年六月三十日止六個月：約88,000港元）購入物業、廠房及設備。 於 二 零 二 五 年 六 月 三 十 日 及 二 零 二 四 年 十 二 月 三 十 一 日，已 抵 押 投 資 物 業 及 物 業、廠房及設備之詳情載於附註16。 簡明綜合財務報表附註截至二零二五年六月三十日止六個月 11.股本 所有股份與已發行股份在所有方面均享有同等地位。 12.借貸 於截至二零二五年六月三十日止六個月，本集團取得新增借貸約19,375,000港元（截至二零二四年六月三十日止六個月：約19,375,000港元），並作出償還約14,130,000港元（截至二零二四年六月三十日止六個月：約14,130,000港元）。該等借貸按年利率5.00厘至8.00厘（截至二零二四年十二月三十一日止年度：年利率6.20厘至8.00厘）計息。 13.貿易應付賬款及其他應付款項 於報告期末基於發票日期的本集團貿易應付賬款之賬齡分析如下： 13.貿易應付賬款及其他應付款項（續） 貿 易 應 付 賬 款 主 要 包 括 先 前 酒 店 業 務 之 拆 除 成 本、建 築 材 料、物 業 存 貨 及 投 資 物 業建築工程之未支付款項。 董事認為貿易應付賬款及其他應付款項之賬面值與其公平值相若。 14.出售附屬公司 截 至 二 零 二 五 年 六 月 三 十 日 止 期 間，本 集 團 以 總 代 價2,000港 元 出 售First DynastyLimited（「First Dynasty」）及中國環境投資有限公司（「中國環境」）100%股權。有關出售已於二零二五年三月完成。 簡明綜合財務報表附註截至二零二五年六月三十日止六個月 15.撤銷註冊一間附屬公司 截至二零二五年六月三十日止期間，本集團撤銷註冊一間全資附屬公司華園食品國際有限公司（「華園食品國際」）。 已撤銷註冊附屬公司於撤銷註冊日期的淨資產如下： 16.資產抵押 於報告期末，本集團將以下資產抵押予銀行，以為授予本集團一般銀行融資作擔保，而其各自之賬面值如下。 於二零二五年六月三十日於二零二四年十二月三十一日千港元千港元（未經審核）（經審核） 17.或然負債及承擔 於二零二五年六月三十日及二零二四年十二月三十一日，本集團概無重大或然負債及承擔。 管理層討論及分析 本集團從事房地產相關業務。為了投放更多資源以滿足本集團策略方向的業務，本集團可能因應市場變化及物業組合的市場價值，出售本集團全部或部分物業組合。為支持本集團業務的進一步發展，管理層正積極尋找與本集團主營業務兼容的具潛力項目。 業務回顧 物業投資業務 本集團成立武漢未來城商業物業管理有限公司，以經營本集團擁有的未來城購物中心（「未來城」）。未來城位於珞獅南路，毗鄰珞瑜路購物區及地鐵二號線街道口站。未來城可出租總面積約55,029平方米（包括停車場）。未來城坐落於武漢市洪山區商業及商務中心的核心地帶，鄰近東湖、武漢大學、武漢理工大學及其他地標。未來城已成為一個時尚、充滿活力的國際化購物中心，滿足來自毗鄰的商業中心和大學區（雲集了武漢大學及武漢理工大學等超過二十間大學及高等院校）高達1,000,000名學生及住宅消費客戶群對此不斷增加的需求。於二零二五年六月三十日，未來城公平值總額約為926,400,000港元。截至二零二五年六月三十日止六個月（「本期間」），未來城產生的租金收入約為14,900,000港元（截至二零二四年六月三十日止六個月：約17,400,000港元），而平均佔用率約為88.2%（二零二四年六月三十日：89.8%）。 本集團持有未來公館停車場以及中水•龍陽廣場停車場總建築面積分別為7,723.06平方米及135,173.09平方米，而於二零二五年六月三十日，停車場的公平值分別約為15,600,000港元及92,500,000港元。 於 二 零 二 五 年 六 月 三 十 日，本