2026年第三季度全国物流地产市场报告

这份报告主要分析了2026年第三季度全国物流地产市场的宏观政策、市场总量与区域分布、重点城市群空置率与租金趋势、未来供应预测以及仓储用地情况。报告指出政策推动仓储布局与设施升级，全国非保税高标仓市场总量达1.87亿平方米，广东、江苏、浙江位列存量第一梯队。同时分析了京津冀、长三角、珠三角等重点城市群的空置率与租金变化，以及未来供应与仓储用地趋势。

物流地产行业未来发展趋势呈现政策驱动、存量升级与区域分化特点。政策层面强调做优增量与提升存量并重，推动数智化仓库改造和高标准仓储设施建设。市场层面，全国高标仓市场总量持续增长，但区域分化明显，广东、江苏、浙江等省份供应集中。重点城市群中，长三角空置率与租金双降，珠三角空置率微升但租金下降，京津冀空置率下降但北京上升。未来供应看，广东、江苏、四川等地仍将保持较高供应规模。

报告重点分析了京津冀、长三角、珠三角、长江中游和成渝五大重点城市群的市场情况。京津冀空置率下降至25.89%，租金下降至18.50元/平方米/月，但北京空置率上升至39.33%。长三角空置率降至20.56%，租金降至23.37元/平方米/月，苏州空置率改善明显。珠三角空置率上升至18.51%，租金降至29.09元/平方米/月，佛山空置率降至18.45%。长江中游空置率升至8.35%，租金微降至16.38元/平方米/月，长沙空置率升至6.72%。成渝空置率升至5.85%，租金微降至17.22元/平方米/月，重庆空置率升至3.07%。

当前物流地产市场呈现总量增长、区域分化、空置率微升、租金整体下行特点。全国非保税高标仓市场总量达1.87亿平方米，当季新增225.0万平方米。区域分布上，广东、江苏、浙江存量规模领先，新增供应集中于广州、东莞。空置率环比上升0.05个百分点至16.32%，较去年同期下降1.40个百分点，但东莞、广州空置率上升明显。租金环比下降1.42%至20.26元/平方米/月，重点城市整体下行。租赁需求方面，三方物流、零售/批发及电商需求保持活跃。资本层面，险资通过基金参与成熟仓储资产投资，平台延续轻资产化，仓储公募REITs扩容延续。

投资物流地产需关注政策变动、市场竞争加剧、区域供需失衡及资本流动性风险。政策层面，需关注仓储设施建设标准、土地规划及金融政策调整可能带来的影响。市场层面，需警惕部分区域新增供应集中导致的空置率上升风险，如珠三角、长江中游部分城市。此外，需关注电商物流模式变化对仓储需求的结构性影响。资本层面，需关注平台轻资产化策略对重资产仓储项目估值的影响，以及REITs市场波动可能带来的流动性风险。同时，需关注宏观经济波动对行业整体需求的影响。