2025年第二季度全国物流地产市场报告

全国高标仓市场概览

• 市场总量：截至2025年第二季度，全国非保税高标仓市场总存量达1.72亿平方米。
• 区域分布：江苏、广东及浙江位于全国存量第一梯队；广东总存量超过2,000万平方米，位居全国第二。
• 城市存量TOP20：苏州近1,400万平方米，上海与天津近1,000万平方米，成都、武汉、嘉兴以及重庆位于第三梯队（600-800万平方米）。
• 新增供应：佛山、广州、无锡、北京以及宿迁位列当季供应增量前五，占比分别为8.5%、9.1%、11.4%、12.6%和23.0%。
• 空置率：环比下降1.04个百分点至17.92%，呈现持续下行趋势。
• 租金：环比下降2.63%至21.59元/平方米/月，持续下降趋势。
• 需求主力：电商、三方物流及快递快运为前三大需求主力，电商需求主要来自618大促和国补政策刺激，华南跨境电商整合仓储布局带来新租赁需求。

重点城市群分析

• 京津冀：存量1,953.2万平方米，空置率27.10%，有效租金19.22元/平方米/月，租金环比下降显著，空置率环比下降2.36个百分点。
• 长三角：存量6,172.8万平方米，空置率24.91%，有效租金25.15元/平方米/月，租金与空置率环比均下降。
• 珠三角：存量1,870.4万平方米，空置率6.15%，有效租金35.17元/平方米/月，空置率基本环比持平，有效租金降幅连续收窄。
• 长江中游：存量1,578.0万平方米，空置率10.67%，有效租金16.95元/平方米/月，空置率环比下降2.66个百分点，有效租金环比降幅持续收窄。
• 成渝：存量1,539.2万平方米，空置率8.07%，有效租金17.56元/平方米/月，空置率环比下降0.84个百分点，有效租金持续下降但降幅收窄。

市场总结

• 新增供应：2025年下半年至2026年，全国非保税高标仓市场或迎来近2,500万平方米的新增供应，主要集中在珠三角、京津冀以及长三角城市群，广州新增供应或近600万平方米。
• 租金&空置率：“以价促量”持续带动市场去化，重点城市空置率与有效租金双降。长三角与京津冀城市群持续去化，但珠三角、京津冀以及长三角城市群或将承压，预计整体空置率将显著影响，有效租金仍将下行。长江中游以及成渝城市群新增供应压力较小，预计仍将处于“租金与空置率”双降的市场表现。
• 需求变化：电商、三方物流及快递快运为当季前三大需求主力。电商需求来自618大促和国补政策刺激，华南跨境电商整合仓储布局带来新租赁需求。美团社区团购业务收缩，预计此前“中心仓”仓储资源将重新释放。