2025年第二季度全国物流地产市场报告

目录 01全国高标仓市场概览 02重点城市群分析 03市场总结 相关说明 数据来源和说明 Ø本报告所有数据来源于物联云仓天镜大数据平台和中国土地市场网等网站公开资料，截至时间为2025年6月30日。Ø本报告中存量、增量、租金和空置率的统计对象为证照齐全、市场化的非保税高标仓库，不包括“二房东”仓库。Ø报告中所指“租金”，包含税费、物业费用等，已折算免租期和装修期。Ø报告中的数据，仅包含物联云仓天镜大数据平台收录的城市数据，存在一定的局限性，分析结果以反映发展趋势为主，仅供参考。 收录的城市 Ø长三角城市群：苏州市、上海市、嘉兴市、杭州市、南京市、无锡市、合肥市、宁波市、绍兴市、南通市、淮安市、芜湖市、湖州市、金华市、徐州市、温州市、常州市、台州市、镇江市、扬州市、六安市、滁州市、衢州市、丽水市、马鞍山市、盐城市、舟山市、淮北市、宿迁市、泰州市Ø京津冀城市群：天津市、廊坊市、北京市、石家庄市、唐山市、保定市、张家口市、衡水市、邯郸市Ø珠三角城市群：东莞市、佛山市、广州市、肇庆市、惠州市、中山市、深圳市、珠海市、江门市Ø长江中游城市群：武汉市、黄石市、鄂州市、黄冈市、孝感市、咸宁市、襄阳市、荆州市、荆门市，湖南省长沙市、株洲市、湘潭市、常德市、南昌市、九江市、抚州市Ø成渝城市群：重庆市、成都市、德阳市、眉山市、绵阳市、南充市、泸州市、内江市Ø其他地区：安顺市、包头市、北海市、昌吉回族自治州、澄迈县、大连市、大同市、儋州市、德州市、东营市、福州市、抚顺市、阜新市、赣州市、贵阳市、哈尔滨市、海东市、海口市、鹤壁市、呼和浩特市、济南市、济宁市、揭阳市、晋中市、酒泉市、开封市、昆明市、拉萨市、兰州市、临沂市、柳州市、洛阳市、漯河市、南宁市、盘锦市、莆田市、黔南布依族苗族自治州、青岛市、清远市、泉州市、厦门市、沈阳市、太原市、泰安市、威海市、潍坊市、乌鲁木齐市、西安市、咸阳市、烟台市、银川市、营口市、漳州市、长春市、郑州市、驻马店市、淄博市 第 一 部 分 全国高标仓市场概览 全国高标仓市场数据一览 总存量 有效租金 21.59元/平方米/月环比下降2.63% 1.72亿平方米环比上升1.95% 17.92%环比下降1.04个百分点 供应推动广东存量位居全国第二 截至2025年第二季度，全国非保税高标仓市场总存量达1.72亿平方米。目前，江苏、广东及浙江位于全国存量第一梯队；在新增供应推动下，当季广东总存量超过2,000万平方米，超过浙江位居全国第二。 城市存量TOP20 截至第二季度末，苏州市场存量近1,400万平方米，位于第一梯队；上海市与天津市现有存量近1,000万平方米，位于第二梯队；成都、武汉、嘉兴以及重庆位于第三梯队，现有存量600-800万平方米。其余城市现有存量均在300-400万平方米区间。 城市供应TOP5：华东、华南占主导 从具体城市角度来看，佛山、广州、无锡、北京以及宿迁位列当季供应增量的前五。 空置率走势：当季继续下行 过往一年，全国非保税高标仓市场空置率呈现“总体下降”的走势。截止当季，空置率继续下行，环比下降1.04个百分点至17.92%。 租金走势：环比下降 过往一年，全国非保税高标仓市场有效租金呈现“持续下降”的走势。截止当季，有效租金继续下行，环比下降2.63%至21.59元/平方米/月。 重点城市租金表现：普遍下降 2025年第二季度，为实现快速去化，市场普遍采取以价促量策略，因此普遍录得平均有效租金环比下降。 重点城市空置率表现：普遍下降 2025年第二季度，“以价促量”带动市场去化。本季重点城市空置率普遍环比下降。 电商、三方物流及快递快运为需求主力 2025年第二季度，电商、三方物流及快递快运为当季前三大需求主力。电商需求主要来自两个方面：一方面，618大促叠加国补政策，激发市场消费潜力，电商及家电类相关三方物流服务商仓储临租需求扩张；另一方面，华南区域跨境电商整合仓储布局，为市场带来新的租赁需求。 大促与国补共振电商需求活跃 得益于大促时间同比拉长、促销规则简化，叠加“国补”助力，此次618大促期间线上消费潜力被进一步激发。 大促战线普遍拉长 “国补”政策助力 2025年消费品以旧换新5大品类合计带动销售额： 商务部数据显示，截至5月31日： 1.1万亿元 1.75亿份 大促与国补共振电商需求活跃 在前文提到的综合因素推动下，此次618大促期间多个品类销售额同比大幅上升，其中家用电器、通讯器材、文化办公用品、体育及娱乐用品等品类快速增长；值得关注的是，随着进入大促期间，家用电器和音像器材类销售额增速显著提升。 大促与国补共振电商需求活跃 在对市场消费预期看好以及良好消费表现下，本季电商及家电类相关三方物流服务商仓储租赁需求显著扩张。受益于家电品类销售快速增长，以其为优势品类的电商平台租赁面积也较大。 战略调整跨境电商仓储资源布局整合 今年上半年，美国取消对我国低价值商品豁免政策，导致直邮模式成本显著上升。 战略调整跨境电商仓储资源布局整合 低价值商品关税豁免政策的调整导致商家运输成本上升，进而转嫁至平台商品价格上升；美国用户作为SHEIN与TEMU等跨境电商企业重要客群，用户活跃度出现显著下降。 美国用户日活跃度显著下降 截止6月初，SHEIN和TEMU的美国日活跃用户（DAU）较美国取消小额豁免政策前，下降幅度： 战略调整跨境电商仓储资源布局整合 面对关税政策调整带来的业务影响，跨境电商平台对其现有仓储资源布局进行调整及整合，以达到降本的目的。本季，佛山录得两宗大面积整租案例。 多地美团优选业务现战略收缩 2025年6月，美团优选在全国多地暂停服务，目前仅保留广东、浙江部分区域，同时宣布战略调整，集中资源拓展即时零售业务。美团优选与小象超市即时零售业务在中心仓的需求上存在结构性区别，因此此次美团优选业务收缩，仓储资源将面临重新释放。 未来供应：广东为供应热地 截至2025年第二季度末数据统计，全国非保税高标仓市场2025年下半年预计供应面积或达1,173.4万平方米；2026年或有1,306.3万平方米面积交付入市。2025年下半年至2026年，广东、北京、上海、河北以及四川为前五大供应省市，其中广东合计供应面积或超1,200万平方米。 未来供应：城市TOP20 2025年下半年至2026年，广州或迎来近600万平方米的新增供应，居所有城市之首。佛山与北京供应体量约200万至300万平方米。上海与东莞供应体量约100万至200万平方米。 仓储用地：郑州土地交易市场较活跃 2025年第二季度，重点城市（即当季全国城市存量TOP20）的仓储用地成交面积合计为2,850.4亩。郑州、广州、成都、重庆以及天津仓储用地成交市场相对较为活跃，其中郑州土地成交面积超700亩，广州、成都、重庆以及天津土地成交面积约300至400亩。 第 二 部 分 重点城市群分析 重点城市群市场概览 重点城市指标对比图览 京津冀城市群：租金调整应对高空置 截至2025年第二季度末，京津冀城市群现有存量1,953.2万平方米。受高空置影响，当季平均有效租金环比下降显著，至19.22元/平方米/月；当季整体空置率环比下降2.36个百分点至27.10%。本季，北京一新项目入市，仓储面积约为25.0万平方米。 天津：空置率环比上升 截至2025年第二季度末，天津非保税高标仓市场总存量为993.5万平方米；空置率环比上升2.67个百分点至28.97%，有效租金环比下降9.61%至13.98元/平方米/月。本季，三方物流租赁需求活跃。 空置率28.97%环比上升2.67个百分点 天津：租金下降蓟州未来供应占三成 天津非保税高标仓市场平均有效租金持续下降。数据显示，2025H2-2026年期间，合计新增供应57.0万平方米，主要集中蓟州区、武清区以及津南区等。 长三角城市群：租金与空置率环比下降 截至2025年第二季度末，长三角城市群现有存量6,172.8万平方米；租金下调带动市场去化，空置率环比下降0.51个百分点至24.91%，有效租金环比下降2.05%至25.15元/平方米/月。当季录得多个项目建成入市，主要位于江苏与浙江，合计供应体量为139.2万平方米。 嘉兴：空置率高位微降租金显著下跌 截至2025年第二季度末，嘉兴非保税高标仓市场总存量为623.7万平方米；空置率环比微降0.83个百分点至36.64%，有效租金环比下降7.17%至19.76元/平方米/月。本季，两新项目建成入市，合计供应面积约23.1万平方米。三方物流与零售/批发业在该区域需求表现活跃。 嘉兴：未来供应位于桐乡与海盐等区域 近一年，嘉兴非保税高标仓市场平均有效租金总体呈下降趋势。数据显示，2025H2-2026年期间，合计新增供应55.2万平方米，主要集中桐乡市、海盐县以及平湖市。 珠三角城市群：未来供应量大 截至2025年第二季度末，珠三角城市群现有存量1870.4万平方米；当季空置率基本环比持平至6.15%；平均有效租金降幅连续收窄，环比下降0.21%至35.17元/平方米/月。本季，多个新项目建成入市，合计供应面积为98.0万平方米。今年下半年至明年，市场将面临较大体量的新增供应。 东莞：租金稳健空置率维持在低位 截至2025年第二季度末，东莞非保税高标仓市场总存量为447.7万平方米；空置率基本持平，环比微降0.34个百分点至2.45%，有效租金环比持平，录得42.85元/平方米/月。电商在当季需求表现活跃。 东莞：沙田未来供应占比近七成 近一年，东莞非保税高标仓市场平均有效租金总体稳健。数据显示，2025H2-2026年期间，新增供应面积相对其现有存量较大，合计128.4万平方米，主要集中在沙田镇、茶山镇以及麻涌镇。 长江中游城市群：租金降幅持续收窄 截至2025年第二季度末，长江中游城市群现有存量1,578.0万平方米；当季空置率环比下降2.66个百分点至10.67%；有效租金环比降幅持续收窄，平均有效租金环比下降0.19%至16.95元/平方米/月。当季有3个新增项目，合计仓储面积约为30.6万平方米。 武汉：空置率持续下降 截至2025年第二季度末，武汉非保税高标仓市场总存量为743.3万平方米；空置率持续下降，环比下降2.32个百分点至9.11%；平均有效租金环比基本持平，环比微降0.15%至16.21元/平方米/月。 武汉：黄陂区与东西湖区为主要供应地 近一年，武汉非保税高标仓市场平均有效租金降幅持续收窄。数据显示，2025H2-2026年期间，合计新增供应为56.7万平方米，新增供应位于黄陂区、东西湖区以及蔡甸区。 成渝城市群：租金降幅收窄持续去化 截至2025年第二季度末，成渝城市群现有存量1,539.2万平方米；当季空置率环比下降0.84个百分点至8.07%；有效租金持续下降但降幅收窄，平均有效租金环比下降2.11%至17.56元/平方米/月。 重庆：空置率环比持平 截至2025年第二季度末，重庆非保税高标仓市场总存量为605.2万平方米；空置率环比基本持平，录得10.38%；平均有效租金环比下降1.59%至16.07元/平方米/月。电商、零售/批发业以及三方物流在该区域表现活跃。 重庆：超八成未来供应位于渝北区 近一年，重庆非保税高标仓市场平均有效租金降幅总体收窄。数据显示，2025H2-2026年期间，合计新增供应为38.0万平方米，新增供应主要集中在渝北区，供应面积占比超八成。 其他：西安空置率与租金基本持平 截至2025年第二季度末，西安非保税高标仓市场总存量为338.9万平方米；空置率环比基本持平，录得5.78%；有效租金基本持平，环比微降0.68%至23.11元/平方米/月。电商、三方物流以及零售/批发业在该区域表现活跃。 其他：西安未来供应位于灞桥区 近一年，西安非保税高标仓市场平均有效租金降幅总体收窄。数