2025年第三季度全国物流地产市场报告

目录 01全国高标仓市场概览 02重点城市群分析 03市场总结 相关说明 数据来源和说明 Ø本报告所有数据来源于物联云仓天镜大数据平台和中国土地市场网等网站公开资料，截至时间为2025年9月30日。Ø本报告中存量、增量、租金和空置率的统计对象为证照齐全、市场化的非保税高标仓库，不包括“二房东”仓库。Ø报告中所指“租金”，包含税费、物业费用等，已折算免租期和装修期。Ø报告中的数据，仅包含物联云仓天镜大数据平台收录的城市数据，存在一定的局限性，分析结果以反映发展趋势为主，仅供参考。 收录的城市 Ø长三角城市群：苏州市、上海市、嘉兴市、杭州市、南京市、无锡市、合肥市、宁波市、绍兴市、南通市、淮安市、芜湖市、湖州市、金华市、徐州市、温州市、常州市、台州市、镇江市、扬州市、六安市、滁州市、衢州市、丽水市、马鞍山市、盐城市、舟山市、淮北市、宿迁市、泰州市Ø京津冀城市群：天津市、廊坊市、北京市、石家庄市、唐山市、保定市、张家口市、衡水市、邯郸市Ø珠三角城市群：东莞市、佛山市、广州市、肇庆市、惠州市、中山市、深圳市、珠海市、江门市Ø长江中游城市群：武汉市、黄石市、鄂州市、黄冈市、孝感市、咸宁市、襄阳市、荆州市、荆门市，长沙市、株洲市、湘潭市、常德市、南昌市、九江市、抚州市Ø成渝城市群：重庆市、成都市、德阳市、眉山市、绵阳市、南充市、泸州市、内江市Ø其他地区：安顺市、包头市、北海市、昌吉回族自治州、澄迈县、大连市、大同市、儋州市、德州市、东营市、福州市、抚顺市、阜新市、赣州市、贵阳市、哈尔滨市、海东市、海口市、鹤壁市、呼和浩特市、济南市、济宁市、揭阳市、晋中市、酒泉市、开封市、昆明市、拉萨市、兰州市、临沂市、柳州市、洛阳市、漯河市、南宁市、盘锦市、莆田市、黔南布依族苗族自治州、青岛市、清远市、泉州市、厦门市、沈阳市、太原市、泰安市、威海市、潍坊市、乌鲁木齐市、西安市、咸阳市、烟台市、银川市、营口市、漳州市、长春市、郑州市、驻马店市、淄博市 第 一 部 分 全国高标仓市场概览 全国高标仓市场数据一览 有效租金 总存量 20.96元/平方米/月环比下降2.89% 1.76亿平方米环比上升2.37% 17.71%环比下降0.22个百分点 多个项目交付广东存量上升相对显著 截至2025年第三季度，全国非保税高标仓市场总存量达1.76亿平方米。存量头部省市基本无变化，江苏、广东及浙江位于全国存量第一梯队。广东省处供应放量阶段，继上季度广东省存量突破2,000万平方米大关后，本季迎多个项目交付，存量上升相对显著。 城市存量TOP20 截至第三季度末，苏州市场存量达1,400万平方米，位于第一梯队；上海市与天津市现有存量达1,000万平方米，位于第二梯队；成都、武汉、嘉兴以及重庆位于第三梯队，现有存量600-800万平方米；东莞、佛山以及廊坊存量次之。 城市供应TOP5：华北、华南占主导 从具体城市角度来看，北京、佛山、东莞、廊坊以及上海位列当季供应增量的前五。 空置率走势：当季继续下行 过往一年，全国非保税高标仓市场空置率呈现“总体下降”的走势。截止当季，空置率继续下行，环比下降0.22个百分点至17.71%。 租金走势：当季继续下行 过往一年，全国非保税高标仓市场有效租金呈现“持续下降”的走势。截止当季，有效租金继续下行，环比下降2.89%至20.96元/平方米/月。 重点城市租金表现：普遍下降 2025年第三季度，受市场租户成本敏感度较高及部分区域供应增量释放的双重影响，普遍录得平均有效租金环比下降。 重点城市空置率表现：普遍下降 2025年第三季度，市场租金继续下调，带动一定市场需求去化，因此重点城市空置率多维持下行趋势。受新增供应等因素影响，北京与东莞空置率环比显著上升。 电商、三方物流及零售/批发业表现活跃 2025年第三季度，电商、三方物流及零售/批发业表现活跃。电商方面，除跨境电商以及传统电商平台表现活跃外，本季度即时零售电商亦显露需求，但考虑到其主要以前置仓为主导仓，整体需求规模或有限。三方物流方面，汽车制造业服务商与家电零售服务商的需求表现出显著的活跃性。 未来供应：广东为供应热地 截至2025年第三季度末数据统计，全国非保税高标仓市场2025年四季度预计供应面积或达738.4万平方米*；2026年或有1,138.7万平方米*面积交付入市；2025年四季度至2026年，广东、上海、四川、北京以及江苏为前五大供应省市，其中广东合计供应面积或近800万平方米。 未来供应：城市TOP20 2025年四季度至2026年，广州或迎来近400万平方米的新增供应，居所有城市之首；上海、佛山及肇庆供应体量约100万至200万平方米；其余城市预计供应面积均在100万平方米以下。 仓储用地：长三角重点城市较活跃 2025年第三季度，重点城市*的仓储用地成交面积合计为1,554.6亩，环比有明显下降。长三角、成渝以及珠三角区域土地成交情况较为活跃，其中重庆、武汉、广州以及南京仓储用地成交面积显著领先其他城市。 第 二 部 分 重点城市群分析 重点城市群市场概览 重点城市*指标对比图览 京津冀城市群：租金持平空置上升 截至2025年第三季度末，京津冀城市群现有存量2,059.5万平方米；当季新增供应面积约118.5万平方米，主要位于北京、廊坊与天津。受新增供应影响，区域平均空置率环比上升2.44个百分点至29.54%；平均租金基本持平，录得19.29元/平方米/月。 廊坊：四项目入市空置率环比持平 截至2025年第三季度末，廊坊非保税高标仓市场总存量为462.4万平方米；当季四个新项目入市，合计供应面积约30.8万平方米，主要位于广阳区、安次区以及三河市。受益于活跃的电商与三方物流租赁需求，全市空置率环比大致持平，录得21.69%；有效租金下降1.32%至13.38元/平方米/月。 廊坊：短期供应位于三河市等地 本季，廊坊非保税高标仓市场平均有效租金降幅收窄。数据显示，2025Q4-2026年期间，合计新增供应55.7万平方米，主要集中三河市、安次区以及广阳区。 长三角城市群：租方议价致租金下降 截至2025年第三季度末，长三角城市群现有存量6,220.7万平方米；本季，两项目交付入市，合计供应面积约20.3万平方米，均位于上海。区域市场尚有去化空间，租户可选择租赁物业较多，持较强议价能力，因此区域租金延续下行态势，环比下降2.05%至24.63元/平方米/月；市场仍持续去化，空置率下降至24.34%。 苏州：无新项目交付市场持续去化 截至2025年第三季度末，苏州非保税高标仓市场总存量为1,401.3万平方米；当季无新增供应。全市持续去化，平均空置率环比下降1.88个百分点至26.70%；有效租金同样延续下降趋势，环比下降5.74%至24.47元/平方米/月。快递快运及电商行业表现活跃。 苏州：供应同比显著缩减空置率或续降 近一年，苏州非保税高标仓市场平均有效租金总体呈下降趋势。数据显示，2025Q4-2026年期间，合计新增供应39.9万平方米，位于太仓市；年供应量相较近年来同期显著下降，全市空置率有望继续保持下降态势。 珠三角城市群：租金下调未来供应量大 截至2025年第三季度末，珠三角城市群现有存量2,064.9万平方米；当季空置率环比上升3.20个百分点至9.35%；多个项目租金调整，平均有效租金下降至30.57元/平方米/月。本季，多个新项目建成入市，合计供应面积为87.7万平方米。今明两年，市场仍将面临较大体量的新增供应。 广州：租金下降空置率基本持平 截至2025年第三季度末，广州非保税高标仓市场总存量为408.0万平方米；空置率环比下降0.50个百分点至11.62%，有效租金下降至34.56元/平方米/月。本季，一个新项目入市，供应面积10.6万平方米。电商、零售/批发业以及制造业在当季需求表现活跃。 广州：未来供应量大超五成位于增城区 本季，广州整体租金出现下调。数据显示，2025Q4-2026年期间，合计新增供应为408.2万平方米，供应量相对其现有存量较大。新增供应主要集中增城区、花都区以及黄浦区等，其中增城区供应占比超五成。 长江中游城市群：区域租赁情况基本稳定 截至2025年第三季度末，长江中游城市群现有存量1,579.3万平方米。当季空置率环比大致持平，录得10.77%；平均有效租金环比下降1.82%至16.65元/平方米/月。 长沙：区域租赁情况总体稳定 截至2025年第三季度末，长沙非保税高标仓市场总存量为393.5万平方米。全市空置率与有效租金环比均基本持平：空置率为7.25%，有效租金录得20.96元/平方米/月。 长沙：未来供应位于长沙县与雨花区 近一年，长沙非保税高标仓市场平均有效租金总体下降。数据显示，2025Q4-2026年期间，合计新增供应为18.5万平方米，新增供应均位于长沙县与雨花区。 成渝城市群：租金降幅收窄持续去化 截至2025年第三季度末，成渝城市群现有存量1,568.5万平方米；当季新增供应面积约12.8万平方米，均位于成都。区域空置率环比下降2.01个百分点至6.06%，有效租金持续下降但降幅收窄，平均有效租金环比下降0.71%至17.44元/平方米/月。 成都：两项目交付空置率稳处低位 截至2025年第三季度末，成都非保税高标仓市场总存量为812.1万平方米；当季深国际成都温江智慧供应链产业园与顺丰丰泰产业园·成都天府交付，合计供应面积12.8万平方米。全市空置率环比基本持平，为6.63%；有效租金环比微降1.30%至19.28元/平方米/月。零售/批发业、电商以及三方物流在该区域表现活跃。 成都：租金降幅收窄短期供应简阳主导 近一年，成都非保税高标仓市场平均有效租金降幅持续收窄。数据显示，2025Q4-2026年期间，合计新增供应为79.6万平方米，新增供应主要集中在简阳、青白江以及新津等区域。 第 三 部 分 市场总结 •截至2026年底，全国非保税高标仓市场尚会迎来近1,800万平方米的新增供应，考虑到当前租赁市场的行情及经济环境的不确定性，部分高标仓项目可能会选择延期或暂缓开发。•截至2026年底，未来供应主要集中在珠三角、长三角以及成渝城市群。广州、上海、佛山、肇庆以及北京为前五大供应区域，其中广州新增供应或近400万平方米。 新增供应 •本季度，受市场租户成本敏感度较高及部分区域供应增量释放的双重影响，租金继续下降；全国空置率微幅下降。•过去一年，处于空置率高位的长三角与京津冀城市群持续去化。与此同时，鉴于目前至明年底仍高企的新增供应，珠三角以及长三角城市群或将承压，预计对整体空置率有显著的影响，相应有效租金仍将处于下行通道。•长江中游以及成渝城市群新增供应压力较小，但考虑到目前的租方市场，预计仍将处于“租金与空置率”双降的市场表现，租金降幅或缩减。 租金&空置率 需求变化 •2025年第三季度，电商、三方物流及零售/批发业表现活跃。电商方面，除跨境电商以及传统电商平台表现活跃外，本季度即时零售电商亦显露需求，但考虑到其主要以前置仓为主导仓，整体需求规模或有限。三方物流方面，汽车制造业服务商与家电零售服务商的需求表现出显著的活跃性。 物联云仓简介 物联云仓以www.50yc.com平台为核心，借助互联网仓储大数据、云仓科技、数字化运营和数据增值服务，并融合智能物联网应用与人工智能等技术，创新了国内供应链物流的运营模式，实现了仓储、运输、配送等环节的智能化管理。公司致力于构建开放式、数字化、智能物联的数字供应链生态网络，打造世界领先的产业互联网综合服务平台。物联云仓以科技为核心驱动力，深耕供应链与物流行业，拥有高素质的研发团队、资深的运营管理专家团队以及高效响应的实施团队，汇聚了业界众多优秀的管理与技术人才，其数字化产品与服务已全面覆盖供应链的采购、仓储、运输、配送等端到端的各个环节。 合作咨询 隋超副 总