2025年华中区域物流地产市场报告

目录 市场数据概览 01 省份市场分析 02 供给与需求分析 03 04市场观点总结 相关说明 数据来源和说明 Ø本报告数据来源于物联云仓天镜大数据平台、中国土地市场网等网站公开资料，截至时间为2025年6月30日。Ø本报告中存量、增量、租金和空置率的统计对象为证照齐全、市场化的非保税高标仓库，不包括“二房东”仓库。Ø报告中所指“租金”，包含税费、物业费用等，已折算免租期和装修期。Ø报告中的数据，仅包含物联云仓天镜大数据平台收录的城市数据，存在一定的局限性，分析结果以反映发展趋势为主，仅供参考。 收录的城市 Ø湖北：武汉市、孝感市、荆州市、鄂州市、黄石市、荆门市、襄阳市、黄冈市、咸宁市Ø河南：郑州市、洛阳市、漯河市、开封市、驻马店市、鹤壁市、新乡市、南阳市Ø湖南：长沙市、湘潭市、株洲市、益阳市、岳阳市、常德市 第 一 部 分 区域数据概览 华中区域存量占全国10.96% 截至2025年6月，华中三省非保税高标仓市场总存量1867.5万㎡，约占全国高标仓市场存量的10.96%，平均有效租金为16.29元/㎡/月，总体空置率为9.81%。其中，湖北省存量947.7万㎡，约占华中区域的50.75%。 华中区域空置率与有效租金下行 华 中 区 域 季 度 新 增 量 保 持 稳 定 供 给 ，2 0 2 5年 上 半 年 新 增 存 量 共1 9 . 3万㎡， 其 中 湖 北 占 比6 4 . 5 7 %， 湖 南 占 比3 5 . 4 3 %。 华 中区 域 空 置 率 与 有 效 租 金 延 续 下 行 周 期 ，第 二 季 度 空 置 率下 降 至1 0 %以 下 ， 有 效 租 金 连 续 四 个 季 度 维 持 在1 6 . 5 0元/㎡/月左 右 ，租 金 趋 于 稳 定 。 华中区域净吸纳量整体表现良好 华 中 区 域 高 标 仓 市 场 整 体 表 现 稳 健 ， 净 吸 纳 量 已 连 续 六 个 季 度 保 持 正 数 ， 并 在2 0 2 4年 第 四 季 度激 增 。 分 省 份 看 ， 湖 北 表 现 最为 突 出 ， 连 续 六 个 季 度 实 现 正 净 吸 纳 ； 其 余 省 份 则 出 现 波 动 ， 个 别 季 度 录 得 负 值 。 开发商与租户分布情况 华中区域高标仓开发商存量占比情况 2025年上半年华中区域租户租赁情况 截 至2 0 2 5年6月 ， 按 照 开 发 商 在 华 中 的 高 标 仓 存 量 面 积 排 序 ，普 洛 斯 存 量 面 积 约 占 比1 4 . 9 1%， 远 高 于 其 他 开 发 商 的 存 量占 比 ， 京 东 产 发 存 量 面 积 约 占 比8 . 8 2%，丰 树 存 量 面 积 约 占比7 . 0 1%。 上 半 年 高 标 仓 租 赁 数 据 中 ， 快 递 快 运 占 比5 0 . 8 6%， 三 方 物流 占 比2 6 . 3 4%， 这 两 类 行 业合 计 占 比 超 过七 成 ， 电 商 占 比1 0 . 5 4 %。 第二 部 分 省份市场分析 湖北：高标仓数据概览 截 至2 0 2 5年6月 ， 湖 北 省 非 保 税 高 标 仓 市 场 总 存 量9 4 7 . 7万㎡， 其 中 武 汉 市 存 量 占 比7 8 . 3 5 %， 平 均 有 效 租 金1 5 . 3 0元/㎡/月 ，总 体 空 置 率 为1 0 . 1 3 %。 总存量947.7万㎡ 湖北：武汉市历史数据 有效租金与空置率变动趋势 净吸纳量变动情况 2025年第二季度，武汉平均有效租金16.14元/㎡/月，空置率9.12%。从变化趋势来看，平均有效租金近四个季度基本保持平稳，空置率下行至较低水平。 2 0 2 5上 半 年 ， 东 西 湖 区 与 汉 南 区 表 现 良 好 ， 净 吸 纳 量 分 别超2 5万㎡和10万㎡；新洲区与江夏区Q1净吸纳量为负数，且数值较大，Q2有一定回弹。 湖南：高标仓数据概览 截 至2 0 2 5年6月 ， 湖 南 省 非 保 税 高 标 仓 市 场 总 存 量4 3 8 . 9万㎡， 其 中 长 沙 市 存 量 占 比8 9 . 6 7 %， 平 均 有 效 租 金2 0 . 1 5元/㎡/月 ，总 体 空 置 率 为7 . 1 5%。 总存量438.9万㎡ 湖南：长沙市历史数据 有效租金与空置率变动趋势 净吸纳量变动情况 2025年第二季度，长沙平均有效租金21.06元/㎡/月，空置率7.06%。从变化趋势来看，平均有效租金基本维持稳定，有小幅下降；空置率呈现小幅波动态势，维持在10%左右。 2 0 2 5上 半 年 ， 雨 花 区 净 吸 纳 量 超1 3万㎡， 为 全 市 最 高 ； 长沙 县 与 望 城 区Q 1净吸纳量为负数，且数值较大，Q2净吸纳量增加明显。 河南：高标仓数据概览 截 至2 0 2 5年6月 ， 河 南 省 非 保 税 高 标 仓 市 场 总 存 量4 8 0 . 9万㎡， 其 中郑 州 市 存 量 占 比8 7 . 9 5 %， 平 均 有 效 租 金1 4 . 2 1元/㎡/月 ，总 体 空 置 率 为1 1 . 5 9 %。 总存量480.9万㎡ 河南：郑州市历史数据 有效租金与空置率变动趋势 净吸纳量变动情况 2025年第二季度，郑州平 均 有 效 租 金1 4 . 5 7元/㎡/月， 空 置率1 1 . 5 9 %，2 0 2 5年 上 半 年 郑 州 市 的 平 均 有 效 租 金 与 空 置趋 于 相 对 稳 定 的 水 平 。 中牟县Q2单季度净吸纳量18.8万㎡，远超其他区域；新郑市已经连续两个季度净吸纳量为负，两个季度累计-13.5万㎡。 第三 部 分 供给与需求分析 仓储供给：未来两年预计新增量近180万㎡ 未 来 两 年 ， 华 中 区 域 高 标 仓 预 计 新 增 近1 8 0万 ㎡ ， 其 中河 南 占 比3 6 . 4 4 %，湖 北 占 比3 9 . 3 9 %， 湖 南 占 比2 4 . 1 7 %。 从 城 市 来 看 ，新 增 供 应 主 要 来 自 郑 州 和 武 汉 两 地 ， 其 余 城 市 未 来 新 增 供 应 量相 对 较 少 。 土地成交：上半年三省成交超5000亩 2 0 2 5年 上 半 年 华 中 三 省 成 交 物 流 仓 储 用 地 总 计5 1 6 5 . 0亩 ， 三 个 省 份 的 各 自 占 比 约 为 三 成 ， 相 对 均 衡 。 从 成 交 量 来 看 ，共1 4个 城 市 的成 交 量 超 过10 0亩 ， 长 沙 、 郑 州 和 洛 阳 居 前 三 ； 从平 均 成 交 单 价 来 看 ， 郑 州 、 长 沙 与随 州 较 高 。 土地成交：行业构成情况 从 仓 储 物 流 用 地 的 成 交 结 构 来 看 ， 仓 储 业 企 业 竞 得 的 用 地 面 积 占 比 河 南 最 高 ， 超 过 了7 0 %； 湖 北 仓 储 业 企 业 竞 得 比 例 最 低 ，约 占3 9 . 8 4 %。 仓 储 业 企 业 竞 得 面 积 对 未 来 仓 储 供 应 有 较 大 影 响 ， 可 关 注 这 些 地 区 的 未 来 供 应 量 。 需求趋势：快递业务区域差异 2 0 2 5年 上 半 年 ， 华 中 区 域 快 递 业 务 总 量1 0 9 . 2 5亿 件 ， 实 现 快 递 业 务 收 入6 2 6 . 8 2亿 元 。 河 南 快 递 业 务 量 最 大 、 收 入 最 高 ， 且增 长 率 为 区 域 最 高 ， 但 单 票 收 入 最 低 ； 湖 北 快 递 业 务 也 保 持 较 高 的 增 长 率 ， 单 票 收 入 相 对 处 于 高 位 ； 湖 南 快 递 业 务 增 长 较 慢 ，单 票 收 入 偏 低 。 预 计 未 来 河 南和 湖 北的 快 递 行 业 仓 储 需 求 会 有 一 定 增 加 ， 湖 南 可 能 保 持 相 对平 稳 。 需求趋势：湖南湖北两地跨境电商快速增长 2 0 2 4年 ， 河 南 跨 境 电 商 进 出 口2 6 6 5 . 5 0亿 元，增 长1 2 . 4 0 %， 保 税 物 流 园 区 跨 境 电 商 进 出 口 额 突 破2 4 1亿 元 人 民 币 ， 同 比 增长 超2 6 %。2 0 2 4年 ， 湖 北 跨 境 电 商 进 出 口 额 达6 7 9 . 7 0亿 元 ， 增 长超1 2 4％ ， 新 能 源 汽 车 、 集 成 电 路 等 高 技 术 高 附 加 值 产 品 出口 增 长1 8 . 1 0 %， 占 全 部 出 口 比 重 超 过5 0 %。2 0 2 4年 ， 湖 南 跨 境 电 商 进 出 口 交 易 额 达5 4 5 . 2亿 元 ， 增 长6 4 . 9 1 %， 长 沙 县 汽 车及 零 部 件 产 业 带 成 功 申 报 湖 南 省 跨 境 电 商 产 业 带 。 相 对 于 河 南 ， 湖 南 湖 北 的 跨 境 电 商 规 模 较 小 ， 但 增 长 速 度 非 常 快 ， 且 跨 境 电 商 与 地 区 优 势 产 业 高 度 关 联 ， 预 计 未 来 跨 境 电 商将 保 持 较 高 的 增 速 ， 应 当 关 注 这 类 行 业 的 用 仓需 求 。 第四 部 分 市场观点总结 市场观点总结 •从区域总量来看，华中三省高标仓存量已经超过1800万㎡，但总存量约占全国的10.96%，各省份的主要存量分布于省会城市。预计未来两年新增供应180万㎡，主要来自郑州和武汉。•从数据走势来看，区域平均租金有筑底趋势，省会城市空置率相对处于低位，非省会城市空置率较高，这一情况在河南较为明显，总体空置率仍有一定下降空间，预计未来有效租金保持相对稳定并小幅下降。 市场观点 •华中区域快递业务量保持快速增长，其中河南增速超过30%，湖北增速超过20%，且快递业务单票收入较高，预计未来快递行业的用仓需求将有一定增长。湖南快递业务增速保持正常水平。 趋势观点 •湖南湖北两地跨境电商行业进出口额高速增长，当地政府重视“跨境电商+产业带”的发展模式，重点产业、优势产业在跨境电商中的出口额占比较高，随着行业的高速发展，将在一定程度上增加行业用仓需求。 物联云仓简介 物联云仓以www.50yc.com平台为核心，借助互联网仓储大数据、云仓科技、数字化运营和数据增值服务，并融合智能物联网应用与人工智能等技术，创新了国内供应链物流的运营模式，实现了仓储、运输、配送等环节的智能化管理。公司致力于构建开放式、数字化、智能物联的数字供应链生态网络，打造世界领先的产业互联网综合服务平台。物联云仓以科技为核心驱动力，深耕供应链与物流行业，拥有高素质的研发团队、资深的运营管理专家团队以及高效响应的实施团队，汇聚了业界众多优秀的管理与技术人才，其数字化产品与服务已全面覆盖供应链的采购、仓储、运输、配送等端到端的各个环节。 合作咨询 隋超副 总 经 理/数 字 研 究 院 高 级 研 究 员电话邮箱+86-18610640033suichao@50yc.com 物联云仓数字研究院简介 报告作者 物联云仓数字研究院专注于中国仓储市场的数据洞察及研究咨询，依托物联云仓平台的海量数据、强大数据挖掘能力以及丰富的仓储物流行业研究经验，围绕仓储市场、物流地产、行业发展及竞争分析等研究方向，不断推出深度洞察报告。 ©2025.08 50yc Ltd. All Rights Reserved宋双鹏数 字 研 究 院 行 业 研 究 经 理邮箱songshuangpeng@50yc.com 我们提供全面的定制数据服务、定向研究报告及专业咨询服务，旨在助力行业的持续发展和企业的转型升级。如有需要，请与