2025年三季度大中华区物流地产市场报告

大中华区物流地产市场趋势与概要

市场趋势

• 整体市场：2025年三季度，大中华区物流地产市场新增供应放缓，市场需求缓慢恢复，缓解了高标仓市场的租赁压力，但租金和空置率仍承压。业主通过租金下调、弹性租赁方式及多元化策略（如改造升级、增值服务）提升项目吸引力，加速租赁进程。
• 投资者态度：2025年前三季度，投资者延续谨慎态度，工业/物流投资额占比14%。政策方面，国家发展改革委加快仓储物流等REITs项目申报，为市场注入新动能。
• 市场需求：社会物流总额同比增长5.4%，工业品物流需求稳步扩张，高端制造业、新能源汽车等行业需求快速扩张。消费物流需求持续释放，网上零售额同比增长9.8%，刺激高标仓租赁需求。
• 宏观经济：中国GDP同比增长5.2%，国民经济运行总体平稳，高质量发展扎实推进。

季度概要

• 中国香港：优质物流仓储存量3,525万平方呎，空置率上升至10.6%，租金连续四个季度下跌，预计全年租金下跌约10%。
• 中国台湾：优质物流仓储存量1,244,200坪，预计至2027年底存量增加29.5%，主要集中于桃园市，租金行情700~850元/月/坪。
• 中国内地：高标物流仓储存量达1.32亿平方米，三季度新增供应48万平方米，空置率降至17.16%，平均租金微降1%至29.4元/平方米/月，预计至2027年底还将新增超2,205万平方米。

宏观经济

• 内地物流一手土地供应：三季度工业及物流土地出让中，物流用地占比7.3%，环比下降。
• 现有存量与未来供应：江苏、广东和浙江存量位居前三，新增供应与未来潜在供应加剧市场竞争，业主采取以价换量、物业更新等措施。
• 市场租金与空置率：内地高标仓库市场租金和空置率数据详细分析。

区域物流市场概览

• 华北区：新增项目约17万平方米，租金略降1.7%，空置率微降至20.19%。北京电商需求回升但去化慢，天津需求疲软，廊坊市场承压。
• 华东区：新增项目约8.5万平方米，租金微降0.7%，空置率降至21.2%。电商、3PL、制造业为主要租户，上海核心地区供应紧张，浙江电商扩租影响空置率。
• 华南区：市场需求平稳，平均空置率微涨至10.6%，平均租金37.7元/平方米/月。深圳需求平稳，广州稳定，电商自建仓入市加剧去化压力。
• 华中区：市场平稳，空置率微涨至11.63%，平均租金微降1.4%。武汉电商、快消品等为主要租户，长沙主要租户为电商、3PL。
• 西南区：新增项目约5.7万平方米，空置率微降至10.88%，平均租金微涨0.4%。华西新能源汽车带动需求，成都、重庆空置率下降。

主要城市速览

• 各城市物流市场详细数据和分析。

台湾物流概览

• 贸易表现：第三季出口增长36.5%，进口增长24.9%，9月出口达542.5亿美元。
• 物流地产市场表现：优质仓储存量持平，预计至2027年底增加29.5%，桃园市集中，租金700~850元/月/坪。

香港物流概览

• 贸易表现：7-8月进出口总额同比增长14%，PMI略升。
• 物流地产市场表现：空置率上升至10.6%，租金连续四季度下跌，预计全年下跌约10%。
• 主要租赁成交：顺丰供应链、热线国际输送等搬迁交易。
• 未来展望：美国贸易政策不确定性持续，租金下行压力预计持续，金属储存需求出现。

中国物流市场未来展望

• 短期内，新增供应放缓和需求缓慢恢复缓解租赁压力，但租金和空置率仍承压。业主需采取多元化策略提升项目吸引力，加速租赁进程。