2025年三季度大中华区物流地产市场报告

2025年三季度 市场趋势&概要 市场趋势 大中华区物流地产 2025年三季度，随着新增供应势头放缓，结合市场需求的缓慢恢复，使得整体高标仓市场的租赁压力得到缓和，但在租金及空置率方面依然承压。业主除主动实施租金下调举措、提供弹性的租赁方式以增强市场竞争力外，需积极采取多元化策略，通过提供弹性租赁、改造升级、完善配套增值服务等，着力提升项目的综合吸引力，加速租赁交易进程，缩短物业空置周期。 2025年前三季度，投资者延续谨慎态度，工业/物流投资额在投资交易额度占比14%。在政策方面，9月12日，国家发展改革委办公厅印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，加快包含仓储物流等成熟资产类型项目REITs申报，将有望为工业/物流投资市场注入新动能。 2025年前三季度，社会物流总额达263.2万亿元，同比增长5.4%。在细分领域，工业品物流需求稳步扩张，支撑效能持续凸显，前三季度工业品物流总额同比增长5.6%。高端制造业、新能源汽车等行业的物流需求呈现快速扩张趋势。同时，在扩内需、促消费政策持续推动下，消费物流需求持续释放，前三季度网上零售额同比增长9.8%，在一定程度上刺激了高标仓市场的租赁需求。 2025年前三季度，中国国内生产总值101.5万亿元，同比增长5.2%。前三季度，国内坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，实施更加积极有为的宏观政策，纵深推进全国统一大市场建设，国民经济运行总体平稳，高质量发展扎实推进。 季度概要 大中华区物流地产 中国香港HONGKONG CHINA 中国台湾TAIWAN CHINA 中国内地CHINESE MAINLAND •2025年第三季度，台湾优质物流仓储累计存量与上一季度持平，为1,244,200坪（约4,113,100平方米）。•预计至2027年底优质物流仓储新供给约366,454坪，(约1,211,418平方米）届时存量约增加29.5%。•台湾整体优质物流分布主要集中于邻近桃园国际机场的桃园市，约占67%，租金行情约在新台币每坪每月700~850元。 •2025年第三季度，中国内地高标物流仓储存量达1.32亿平方米。•第三季度，中国内地约48万平方米新增供应入市。•第三季度，整体高标仓库空置率比上季度环比下降0.65个百分点，至17.16%。•第三季度，中国内地高标仓库市场平均租金比上季度微降1%至29.4元每平方米每月。•根据数据统计，至2027年底中国内地高标物流仓储市场还将迎来超2,205万平方米新增高标仓库入市。 •2025年第三季度，香港优质物流货仓存量维持在3,525万平方呎（327万平方米）。•三季度，香港整体优质仓库空置率由2025年第二季度的8.3%显著上升至第三季的10.6%。优质仓库租金按季下挫3.4%，是连续第四个季度录得下跌，使得本年至今整体租金调整达到9.4%。•展望未来，预计优质仓库租金在未来数季度仍然会面临一定的下行压力，我们预测2025年全年租金，将会按年下跌约10%。 宏观经济 宏观经济 整体市场概览 物流市场 内地物流一手土地供应（2025年三季度） •2025年三季度，全国74个城市的工业及物流土地出让中，一手工业土地出让共计约6.8万亩，其中物流用地占总交易面积的7.3%，相比于2025年而季度占比略微下降。 物流市场 内地现有存量与未来供应(2025 Q4–2027) •三季度，江苏、广东和浙江的存量位居前三。新增供应持续入市与未来潜在供应的双重压力，使得市场竞争态势愈发严峻，业主普遍降低其租金期望，并采取以价换量、物业更新改造等措施，提高项目竞争力，以维持项目出租率保持在健康水平。租金的下调也在一定程度挽留成本敏感型客户及刺激部分客户对仓储空间品质升级需求增长。 物流市场 大中华区市场概览-2025年三季度 中国内地物流市场 市场租金与空置率-2025年三季度 中国内地物流市场——市场细分 三季度，中国内地约48万平方米新增供应入市，推动整体高标物流仓储存量达1.32亿平方米。 中国内地物流市场 投资交易市场分析 中国内地投资交易市场，2025年前三季度工业/物流投资交易额在中国内地投资交易额中占比14%。 在政策方面，9月12日，国家发展改革委办公厅印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，加快包含仓储物流等成熟资产类型项目REITs申报，将有望为工业/物流投资市场注入新动能。 区域物流市场概览 物流市场 华北区物流概览-2025年三季度 •华北地区高标仓库场本季度录得录得新增项目约17万平方米。租金略降1.7%至22.5元/平方米/月；高标仓库市场空置率环比微降1.24个百分点，至20.19%。 •北京市主要租户仍为电商、3PL、制造业。受国补政策影响，电商需求回升，但是整体去化速度仍然较慢且面临一定招商压力，北京空置率仍在在高位。未来供应主要集中在平谷区域，平谷区域议价空间较大且未来面临去化压力。 •天津市高标仓库市场整体表现仍为市场存量规模大且需求仍然疲软，租户议价空间较大，整体市场空置率仍保持高位。 •廊坊租赁市场供应量较大，业主继续采用以价换市的租赁策略吸引租户，整体市场空置率略降至30.17%。预计未来整体租赁市场仍然承压。 物流市场 华东区物流概览-2025年三季度 •华东高标仓库租赁市场整体表现平稳。录得新增项目约8.5万平方米，高标仓库市场平均租金与环比降0.7%至35.05元/平方米/月；市场空置率下降0.44个百分点至21.2%。 •整体市场受国补政策推行影响，电商短租及扩租需求增加，整体市场主要租户仍为电商、3pl、快递快运及制造业。本季度节省成本为目的的搬迁需求问询表现增加。 •上海地区核心地区市场供应紧张，非核心地区仍面临一定招商压力。租户有一定的议价空间。浙江地区受电商扩租影响，整体空置率微降但仍保持高位。华东地区业主采用“以价换量”的策略吸引租户，整体市场仍面临一定招商压力。 物流市场 华南区物流概览-2025年三季度 •华南地区高标仓库市场需求表现平稳，本季度平均空置率环比微涨0.09个百分比至10.6%，平均租金维持在37.7元/平方米/月。 •深圳市整体需求表现平稳，租户仍为电商、快递快运、三方物流仍为深圳的主要去化力。租金微降0.2%至47.7元/平方米/月。深圳市场受未来供应入市影响，未来将面临一定去化压力。 •广州整体表现较为稳定，电商、3pl仍为市场主要租户。空置率略降至6.1%。广州受未来供应影响，市场未来将面临一定招商压力。 •此外，部分电商自建仓如期入市，外租业务回归自营或令市场上的存量项目空置率上升，导致未来整体市场去化进一步承压。 物流市场 华中区物流概览-2025年三季度 •华中地区高标仓库市场表现平稳,华中地区高标仓库空置率微涨0.03个百分点至11.63%；市场平均租金环比微降1.4%至25.04元/平方米/月。 •武汉地区高标仓库市场整体表现平稳，电商类、快消品、服装、快运快递类仍为市场主要去化力。本季度市场空置仍为13.8%。 •长沙地区高标仓库市场整体表现平稳，主要租户为电商、三方物流。租金仍保持在27.6元/平方米/月。 物流市场 西南区物流概览-2025年三季度 •西南地区本季度录得新增项目约5.7万平方米，空置率微降1.86个百分点至10.88%。市场平均租金环比微涨0.4%至21.76元/平方米/月。 •华西地区由于新能源汽车主机厂产能增加带动零配件的整体需求，带动整体市场空置率下降。 •成都地区业主继续采用通过降低租金吸引租户的招商策略。电商、汽车及食品饮料行业的租赁需求变现积极。四川整理空置率呈现小幅下降趋势，非核心区域仍面临一定招商压力。 •重庆地区高标仓库租赁市场汽车零部件需求扩张，重庆高标仓库市场空置率环比下降3.52百分比至10.05%。 物流市场 主要城市速览-2025年第三季度 物流市场 台湾物流概览-2025年三季度 贸易表现 •2025年第三季台湾出口达1,694.2亿美元，较上年同季增36.5%，此成长应受惠于AI需求热络、消费性电子新品拉货效应，以及关税冲击减缓。9月单月出口达542.5亿美元，为历年单月第3高，较上年同月增33.8%；进口方面，第三季进口达1,258.7亿美元，较上年同季增24.9%，9月进口金额418.6亿美元，亦为历年单月第3高，较上年同月增25.1%。 现有存量，2025年三季度新增供应与未来供应 •2025年第三季，批发业在AI伺服器、高效能运算及节庆备货带动下续呈成长，9月营业额1兆2,842亿元，年增13.9%，1至9月累计10兆3,275亿元，年增7.8%。零售业受景气不确定性影响，9月营业额3,938亿元，年减2.2%，1至9月累计为3兆5,393亿元，年减0.9%，惟第三季零售业网路销售额达1,654亿元，年增7.3%，占整体零售业营业额14.1%，较上年同季增加1.2个百分点。餐饮业则因逢民俗月，婚礼宴席及聚餐需求减缓，9月营业额835亿元，年减0.9%，但1至9月累计7,948亿元，年增2.7%。整体而言，批发续增，零售偏弱，餐饮温和成长。 物流地产市场表现 •第三季台湾优质物流仓储累计存量与上一季度持平，为1,244,200坪(约4,113,100平方米)，预计至2027年底优质物流仓储新供给约36.65万坪(约121.14万平方米)，届时存量约增加29.5%。 •台湾整体优质物流分布主要集中于邻近桃园国际机场的桃园市，约占67%。由于物流需求扔持续攀升，近年五大零售巨擘已斥资逾千亿元抢建物流中心，新供给预计于2026年陆续落成，整体市场需求稳定成長，租金行情约在新台币700~ 850元/月/坪。 物流市场 香港物流概览-2025年三季度 贸易表现 •随着与多个不同市场的贸易关系加强，香港于2025年7月份至8月份的合计进出口总额按年增加14%，而标普制造业采购经理指数(PMI)亦于8月份略为上升至50.7。 现有存量，2025年三季度新增供应与未来供应 •然而，环球贸易及美国关税政策持续不明朗，都继续为香港物流业带来挑战。为此，物流营运商及仓库租户都采取更为审慎的控制成本策略，使租赁市场表现相对疲弱。 物流地产市场表现 •虽然2025年第三季度市场并无新项目落成，但整体市场需求疲弱，令到部分物流业业者退出仓库空间，因此，整体优质仓库空置率由2025年第二季度的8.3%，显著上升至第三季的10.6%，相当于市场增加约80万平方呎的空置量，而新界优质仓库的空置率也上升至16.9%。 •面对市场气氛转弱，业主态度变得更具弹性，并提供租金优惠和不同诱因，以吸引及挽留租户。因此，第三季度优质仓库租金按季下挫3.4%，是连续第四个季度录得下跌，使得本年至今整体租金调整达到9.4%。 物流市场 近期主要租赁成交以及未来展望 主要租赁成交 •基于第三季度，大部分的新租赁交易多由节省成本或整合搬迁所推动。季内较为瞩目的交易，包括顺丰供应链由青衣搬迁至位于赤鱲角的菜鸟智慧港，租用面积约95,500平方呎。另外，第三方物流公司热线国际输送(香港)也从新界北的铁皮仓库，搬迁至葵涌和黄物流中心，承租约57,500平方呎。 未来展望 展望未来，美国贸易政策的不确定性预计将持续地影响短期内的环球贸易流向，并促使跨国企业重新评估其供应链策略和业务规划。预计优质仓库租金在未来数季度仍然会面临一定的下行压力，我们预测2025年全年租金，将会按年下跌约10%。 •随着香港成为伦敦金属交易所(LME)认可的其中一个交收点，市场开始出现金属储存的需求，尽管相关交易目前占整体交易的比例仍然偏低。其中，GKE金属在长沙湾租用一个约10,000平方呎的仓库，并考虑额外扩充约30,000平方呎。 未来展望 中国物流市