物流地产行业：2023年上半年大中华区物流地产市场快报

2023年上半年度 市场趋势 大中华区物流地产 上半年，投资者持谨慎态度而拉长了决策过程，仓储物流在投资市场表现较为一般，主要交易为吉宝资本、宝湾物流收购武汉东西湖高标仓库；凯德投资7.99亿收购佛山物流资产；大家投控、宝湾物流收购嘉兴、南京、昆明三地3个物流项目。但是仓储物流市场仍然受到投资人青睐，随着仓储物流市场的复苏，投资热度将会随之恢复。 上半年，物流业总体保持恢复，但恢复势头不稳，年初中国物流业景气指数明显回升，3月份回升至55.5%。但5、6月份景气水平比3、4月份有较为明显回落，物流业恢复向好势头仍需巩固。在冷链细分领域看，食品、医药等冷链物流产品的需求保持了较快增长的势头。特别是预制菜行业的发展，进一步推动冷链物流及仓储市场的扩张。 2023年上半年，经济总体呈现恢复向好态势，国内生产总值593,034亿元，同比增长5.5%。随着经济社会全面恢复常态化运行，促消费政策措施显效发力，居民消费潜力逐渐释放，社会消费品零售总额同比增长8.2%。消费呈现较快恢复态势，对经济增长的拉动作用增强。 上半年，2023年上半年，整体物流市场租赁需求表现平稳。从物流需求结构来看，制造业及民生消费品类带动整体市场需求。制造业复苏及扩张带动高标仓需求增长。电商及第三方物流依然为高标仓去化主力。 数据来源：戴德梁行研究部，产业地产部 季度概要 大中华区物流地产 中国台湾TAIWAN CHINA 中国香港HONGKONG CHINA 中国内地MAINLAND CHINA •2023年上半年，中国内地高标物流仓储存量达1.14亿平方米。•上半年，中国内地约502万平方米新增供应入市。•上半年，整体高标仓库空置率比去年第四季度上升1.4百分点，至16.5%。•上半年，中国内地高标仓库市场平均租金比去年四季度微涨0.8%至33.8元每平方米每月。•根据数据统计，至2025年底中国内地高标物流仓储市场还将迎来超3,798万平方米新增高标仓库入市。 •在2023年上半年，香港优质物流货仓存量维持在3,120万平方呎（290万平方米）水平。•过去半年没有新供应。一座位处香港国际机场附近、总楼面面积达410万平方呎（38万平方米）的大型高端物流中心，预计将于下半年入市。•一座由ESR和华懋集团合资发展、位处葵涌的冻仓储存和物流设施，亦将于2027年落成，项目总楼面面积约150万平方呎（14万平方米）。•整体空置率维持在3.4%水平；平均租金上半年累计录得0.5%轻微升幅，至每平方呎约港币14.4元。 •2023年上半年台湾优质物流仓储存量較前期增加，成長至989,000坪（约3,270,000平方米）。•预计至2025年底优质物流仓储新供给约186,000坪，(约615,000平方米）届时存量约增加18.8%。•台湾整体优质物流分布主要集中于邻近桃园国际机场的桃园市，约占78%，租金行情约在新台币每坪每月650~750元。 物流市场 内地物流一手土地供应（2023年上半年） 2023年上半年，全国74个城市的工业及物流土地出让中，一手工业土地出让共计约21.9万亩，其中物流用地占总交易面积的5.4%。 •从拿地企业行业分类看，仓储业、商务服务业和物流地产开发商是物流土地交易前三名，物流地产开发商在2023年上半年的物流土地交易中占比为14.3%，相比于2022年底有明显增长。 物流市场 内地现有存量与未来供应(2023Q3–2025) •上半年，江苏、广东和浙江的存量位居前三。江苏、广东及浙江，在未来两年内将有较多项目入市，在承租方面将会带来一定的压力，但由于区域产业发达，对仓储物流市场需求旺盛，新入市的项目将有效被消化，且随着仓储用地供应紧张，长期来看物流依然呈现积极发展态势。 广东、安徽和贵州未来供应量占现有存量的比例位居前三。安徽及贵州总存量较小，未来供应对当地整体市场影响较小。 物流市场 大中华区市场概览-2023年上半年度 中国内地物流市场 市场租金与空置率-2023年一季度 中国内地物流市场 市场租金与空置率-2023年二季度 中国内地物流市场——市场细分 内地物流地产运营商-2023年上半年度 吉宝资本、宝湾物流收购武汉东西湖7万平高标仓库。 凯德投资7.99亿收购佛山物流资产。 大家投控、宝湾物流收购嘉兴、南京、昆明三地3个物流项目。 中国内地物流市场 投资交易市场分析 中国内地投资交易市场，工业物流投资额在2022年的投资交易额度中排名第二，占比21%。而2023年上半年，国内物流市场投资者持谨慎态度而拉长了决策过程，工业物流投资额较2022年占比相对较低，为9%，随着国内消费水平及工业生产的进一步恢复，投资市场会逐步恢复。 区域物流市场概览 物流市场 华北区物流概览-2023年上半年 •华北地区高标仓库市场上半年录得大量新增项目，共计录得约155.9万平方米新增项目。整体市场表现平稳，市场平均租金比2022年四季度微升0.5%为30.5元/平方米/月；高标仓库市场空置率比2022年四季度微升0.6个百分点，至19.3%。 •上半年，北京市录得三项新增入市项目。受新项目入市项目影响，北京地区高标仓库市场空置率上升9.7个百分点，至17.5%。由于北京整体需求旺盛，长期角度，空置项目去化压力较小。 •天津市高标仓库市场上半年录得五项新增项目，市场表现为供大于求，租赁市场招商压力较大。预计今年仍将有多处高标仓库交付使用，预计市场去化压力较大。 •廊坊市场供应量较大，市场空置率保持在高位，市场承租压力较大。廊坊市场租金上涨可能性较低，租户议价空间仍然较大。 Cushman & Wakefield |大中华区上半年物流地产市场报告 物流市场 华东区物流概览-2023年上半年 •上半年，华东高标仓库租赁市场整体表现平缓。高标仓库市场平均租金与2022年四季度相比，微涨0.8%至38.5元/平方米/月；市场空置率微涨3.5个百分点至15.3%。 •一季度，租户结构略有调整，制造业相关的租赁需求上升，尤其生活消费品类制造业租户的租赁问询表现积极。二季度，传统电商节未能带动强劲的租赁需求，整体市场仓库问询表现未有明显增加。电商、第三方物流及快递快运仍为华东高标仓库市场的主要租户。 •由于政府对租户注册纳税要求持续趋严，开发商招商偏向高税收和高产值的制造业租户。此外，由于市场供应量较大，导致市场有一定的招商压力。 物流市场 华南区物流概览-2023年上半年 •华南地区上半年录得80.1万平方米新增供应，高标仓库市场需求旺盛，华南区平均空置率比2022第四季度下降1.1个百分点至9.4%，平均租金环比上涨1.6%至40.4元/平方米/月。 •上半年，电商及制造业为深圳的主要租户，深圳市整体需求保持旺盛，空置率下降5.3个百分点至1.7%。东莞地区主要去化力为电商及3pl，整体表现平稳，空置率微降1.0个百分点至7.2%。 •广州市场上半年租户结构表现稳定，制造业需求有所上升，3pl、电商仍为市场主要去化力。受部分电商租户租约到期影响，整体市场空置率保持在8.2%。佛山上半年市场需求表现平稳，空置率微降2.8个百分点至12.7%。 物流市场 华中区物流概览-2023年上半年 •华中地区高标仓库市场表现平稳,华中地区高标仓库空置率比2022年第四季度微降0.3个百分点至18.9%；市场平均租金微降0.7%至26.4元/平方米/月。 •武汉地区高标仓库市场整体表现平稳，制造业需求增加，快运快递、电商及城配为主要去化力。由于半年内录得大量新增供应，租户溢价空间将有所增长，全市租金有小幅下调，下半年仍有未来供应，预计下半年去化速度较慢。 •长沙地区高标仓库市场整体表现稳定，租金比2022年四季度微涨1.2%至27.7元/平方米/月，主要租户为电商、三方物流。 物流市场 西南区物流概览-2023年上半年 •上半年，西南地区空置率微涨1.8个百分点至20.4%。市场平均租金微涨0.2%至26.5元/平方米/月。 •成都地区整体市场表现平稳，市场空置率微降1.2个百分点至15.7%。新能源汽车产业相关租户如汽车及零部件企业表现活跃，集中在龙泉驿、新津等区域。 •重庆地区高标仓库市场需求表现稳定，电商、第三方物流及制造业客户仍为为重庆高标仓库市场的主要租户。重庆高标仓库市场租金微涨至24.4元/平方米/月。 物流市场 主要城市速览-2023年上半年 物流市场 台湾物流概述-2023年上半年 贸易表现 •2023年上半年度台湾国际贸易出口较上年同期减少18%，进口较上年同期减少20%，系因全球景气受通膨及升息影响导致精密晶片及相关产业需求下降、出口额持续下探。•2023年上半年度批发业营业额年减12.3%，其中机械器具、建材及化学材料批发业分别年减18.2%、18.2%及26.0%，主因受国际经贸动能走弱所致;而统计上半年零售业营业额及网路销售额分別增长9.0%及1.1%，显示内需市场是台湾物流仓储需求持续增长的动力。 物流地产市场表现 •2023年上半年台湾优质物流仓储存量較前期增加，成長至989,000坪（约3,270,000平方米），预计至2025年底优质物流仓储新供给约186,000坪(约615,000平方米），届时存量约增加18.8%。 •台湾整体优质物流分布主要集中于邻近桃园国际机场的桃园市，约占78%。由于物流需求扔持续攀升，既有传统产业之老旧工厂部分转型物流仓储产业，新供给预计陆续于2024至2025年完工，其中新供给多以自营为主，市场整体供需稳定，租金表现持平，租金行情约在新台币650~750元/月/坪。•富邦媒于今年取得兴建许可将投入新台币75.7亿元，预计2025年完工，完工后可提供3.8万坪，显示物流仓储供需稳定增长。 物流市场 香港物流市场概览–2023年上半年 贸易表现 •环球利率走势未见明朗化，加上整体贸易需求疲弱，2023上半年香港出口货值和入口货值进一步下降，按年分别跌15.5%和13.2%。不过，香港本地生产总值在第一季和第二季按年分别回升2.9%和1.5%，结束连续四个季度（2022年第一至第四季）的跌势。 •纵观香港与不同地区的贸易活动，上半年香港输往内地的出口量同比下降19.2%，另外，在十个主要出口目的地中，八个目的地按年录得负增长，部分受一月时仍在实施的边境限制措施所造成的疲弱表现影响。通货膨胀亦持续妨碍全球贸易增长，但我们相信下半年的情况将有所改善。 物流地产市场表现 •2023上半年市场上并没有出现新供应，租赁活动以续租活动为主；平均空置率保持在3.4%水平。•分析分区表现，各区空置率表现持平，港岛区空置率维持在2.0%水平，九龙区从去年年尾的1.3%微升至1.4%，新界区则由11.1%降至10.5%。•在空置率普遍低企情況下，在过去6个月，整体优质仓库租金累计录得0.5%温和升幅，至每平方呎约港币14.4元。 物流市场 未来展望 近期主要租赁成交以及未来展望 •在高息环境下，投资者在寻找定价合适的物业时面临更大的挑战，故上半年工业物业投资活动依然淡静。 主要租赁成交 •鉴于优质仓库的待租空间仍维持低水平，相信短期内租赁市场活动将继续以续租活动为主。不过，我们预期随着位处香港国际机场货运区、总楼面面积达410万平方呎的大型高端物流中心-青鹬高端物流中心–将在年内入市，届时能带动更多新租赁活动。 •由于市场上仓库供应仍然短缺，限制了租户的搬迁选择，各区租赁活动以续租活动为主导。 •过去半年，物流公司表现活跃，当中包括总部设于韩国的泛韩物流新承租丰树青衣物流中心约59,600平方呎楼面。 •长远供应方面，一座位处葵涌、总楼面面积约150万平方呎的新仓库项目预计于2027年落成，拟作冻仓用途。此项目的开发商为由ESR和华懋集团组成的合资企业。 •另一方面，富士胶片商业创新和Expeditors分别续租嘉民达力中心(100,600平方