yi大中华区物流地产市场快报2021年第四季度及2022年第一季度 卷首语2首先，想跟读者抱歉的是我们这次的季报出版得晚了，因为我们主要的撰写团队在上海，而上海从三月中开始的新一轮对疫情的防控措施的升级导致我们被突然隔离在家，许多工作只能被迫滞后，而我们也不得不把去年第四季度和本年第一季度的报告合并出版。索性我们对数据的推敲还是让我们能够清晰表现出这两个时间点上的数据变化的。其次，我想说的是可能中国物流高标库市场确实正在展现一些趋势上的变化，这不仅仅从全国高标库的市场租金在2021年Q4和今年Q1都出现了相较于前面三年较明显的下探；同时本次疫情处置的波及，诡谲多变的国际形势，都对整个国民经济前景产生了影响，特别是对外资制造业信心的影响到底有多大，我们也正在努力寻找或者等待答案。物流在实质上是整个经济的晴雨表，一时的供需平衡可能会带来短期内的租金和空置率变化；但整个经济如果出现大周期变化下，物流地产虽有滞后，但也不会出现逆周期的表现。另外，在这次疫情之后，社区团购模式可能会被加码，医药物流的最后一公里会被重新设计，但其中最突出的一点是市场化的物流供应链受到地方行政边界制约的问题凸显得相当严重；中央本次提出的“统一大市场”可能会在这个堵点上有所突破；对各个物流地产商而言，可能未来在原有的布局逻辑里面还需要认真考虑如何尽快融入“统一大市场”的体系中。这会不会成为国资物流地产平台的一个春天？也让我们拭目以待。卷首语苏智渊董事总经理中国区产业地产部主管tony.zy.su@cushwake.com 01市场趋势 市场趋势中国物流地产42021年第四季度，中国经济稳步发展，同比增长4%。2021年社会消费品零售总额同比增长12.5%。2022年第一季度，中国GDP同比增长4.8%。虽受到疫情影响，中国经济发展仍呈现稳中向好趋势。中国物流景气指数显示，2021年第四季度，运输业、仓储业和快递快运业业务总量均保持稳定增长。2021年第四季度整体物流市场呈现平稳态势，电商需求较为旺盛。2022年一季度，受疫情影响，整体物流市场发展稳中有缓。部分物流市场租户有所调整，但整体物流市场租户结构变动较小。2022年第一季度，全国规模以上工业增加值同比增长6.5%，工业制造业需求仍保持稳定增长。食品类租户需求增加，电商、三方物流仍为物流租赁市场的主要租户。2021年第四季度及2022年第一季度，物流地供地收紧，物流一手地交易减少，预计未来新增项目呈现减少态势。物流资产包交易开始表现活跃，带动开发商在核心区域投资。同时，资产包价格上升，资本化率降低。受疫情影响，食品供应需求增加，应急物资冷链仓库需求凸显，政府鼓励国企参与保供物资的生产与供应。预计未来节点城市将设立更多经济保障中心/冷库，满足保供功能企业的库存需求。冷库在城市发展布局中将作为保供基础项目，吸引更多投资者关注。 •2021年第四季度，中国内地高标物流仓储存量达8,959万平方米。2022年第一季度，中国内地高标物流仓储存量达9,016万平方米。•2021年第四季度中，中国内地约229万平方米新增供应于季度内入市。2022年一季度中，中国内地约57万平方米新增供应于季度内入市。•2021年第四季度整体高标仓库空置率环比上升0.21个百分点，至13.6%。2022年第一季度整体高标仓库空置率环比上升0.8个百分点，至14.3%。•2021年四季度中国内地高标仓库市场平均租金环比微跌0.8%至33.8元每平方米每月。2022年一季度中国内地高标仓库市场平均租金环比微跌1.6%至33.3元每平方米每月。•根据数据统计，至2024年底中国内地高标物流仓储市场还将迎来超3,420万平方米新增高标仓库入市。季度概要中国物流地产5中国内地香港台湾数据来源：戴德梁行研究部，产业地产部•截至2022年四季度，香港优质物流仓储存量总计约2,960万平方英尺（约275万平方米）。•平均空置率由2021年第四季的2.7%进一步下降至本季度的2.0%。•一季度平均租金环比上升3.2%至每平方呎港币14.1元。•截至2022年第一季度，台湾优质物流仓储累计约90.3万坪（约299.0万平方米）。•预计至2022年底优质物流仓储新供给约62,000坪。•台湾整体优质物流分布主要集中于邻近桃园国际机场的桃园市，租金行情稳定在550~650新台币每坪每月。 02宏观经济 工业物流全国固定资产投资同比增长4.9%（2021年全年）9.3%（2022年第一季度）中国GDP同比上升4.0%（2021年第四季度）4.8%（2022年第一季度）社会消费品零售总额同比上升12.5%（2021年全年）3.3%（2022年第一季度）中国物流业景气指数工业增加值同比增长3.8%（2021年第四季度）6.5%（2022年第一季度）宏观经济经济指标-2021年第四季度及2022年第一季度753.5% (2021年十月) 53.6%(2021年十一月)52.6%(2021年十二月)51.1% (2022年一月) 51.2%(2022年二月)48.7%(2022年三月)数据来源：戴德梁行研究部，国家统计局，中国物流与采购联合会 03市场概览 物流市场物流一手土地供应（2021年第四季度及2022年第一季度）9•2021年第四季度及2022年第一季度全国74个城市的工业及物流土地出让中，一手工业土地出让共计约19万亩，其中物流用地占总交易面积的36%。其中，重庆、浙江和天津的物流用地出让面积位列前三。•批发业、道路运输业和商务服务业是物流土地交易排名前三的行业，物流地产开发商在2021年第四季度及2022年第一季的物流土地交易中占比为12.3%。一手工业及物流用地(亩)物流用地占比(%)数据来源：戴德梁行研究部，产业地产部&中国土地市场网0%2%4%6%8%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,000江苏广东浙江山东重庆湖北安徽河北天津四川陕西福建上海辽宁吉林湖南广西贵州北京云南河南黑龙江交通运输物流地产快递批发业能源业商务服务制造业仓储业其他电商一手物流土地各行业占比 •2022年第一季度，江苏、上海、广东及天津的存量位居前四且未来供应较大。由于江苏、广东及上海的物流供地趋紧且物流市场需求活跃，投资者仍重点关注这些区域。天津物流市场受新增供应及未来供应影响，未来预计面临一定的承租压力。•安徽、浙江及贵州的未来供应量占现有存量的比例相比其他省份位居前三。浙江区域需求表现活跃，浙北地区例如嘉兴、杭州及宁波，以及浙南地区例如温州及台州，高标仓库市场仍然吸引投资者关注。安徽及贵州现有存量较少且需求呈现稳定增长，未来供应对物流市场造成的压力冲击较小。0%20%40%60%80%100%120%140%0246810121416现有存量(百万平方米)未来供应占现有存量的比例(%)物流市场现有存量与未来供应(2022Q2–2024)10数据来源：戴德梁行研究部，产业地产部 物流市场区域概览-2021年第四季度及2022年第一季度11S=总存量(百万平方米)V=平均空置率¥=平均租金（人民币/平方米/月）（北京/天津/河北/山东/ 辽宁/吉林/黑龙江/陕西/山西)（上海/江苏/浙江/安徽）（河南/湖北/湖南/江西）（广东/福建/广西）（四川/重庆/云南/贵州）香港S: 2.75V: 2.0%¥: 123.2华北区S: 25.9 2021 Q4 V: 17.6%2021 Q4 ¥: 31.62022 Q1 V: 18.0%2022 Q1 ¥: 30.5华东区S: 32.92021 Q4 V: 9.9%2021 Q4 ¥: 38.02022 Q1 V: 9.4%2022 Q1 ¥: 38.0华南区S: 11.02021 Q4 V: 6.8%2021 Q4 ¥: 40.02022 Q1 V: 7.0%2022 Q1 ¥: 40.0华中区S: 8.12021 Q4 V: 16.7%2021 Q4 ¥: 27.42022 Q1 V: 19.4%2022 Q1 ¥: 26.6西南区S:12.12021 Q4 V: 20.3%2021 Q4 ¥: 25.72022 Q1 V: 23.2%2022 Q1 ¥: 26.0台湾S:3.0现有存量未来供应(2022Q2–2024年)2021年第四季度新增供应2022年第一季度新增供应数据来源：戴德梁行研究部，产业地产部 物流市场市场租金与空置率-2021年第四季度及2022年第一季度12华东上海安徽江苏浙江华中江西河南湖北湖南华北北京吉林天津山东河北辽宁陕西黑龙江华南广东广西福建西南云南四川贵州重庆华东上海安徽江苏浙江华中江西河南湖北湖南华北北京天津山东河北辽宁陕西黑龙江华南广东广西福建西南云南四川重庆20304050600%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%空置率(%)平均租金（人民币/平方米/月）*租金为市场报价2021年第四季度2022年第一季度数据来源：戴德梁行研究部，产业地产部 物流市场——市场细分内地物流地产运营商-2022年第一季度13普洛斯万纬宝湾易商安博宇培丰树嘉民深国际京东东久新宜平安苏宁菜鸟乐歌第一产业集团维龙新地其他2022年第一季度内地物流地产运营商存量占比表注：按内地物流地产运营商存量占有率＞1%京东物流已达成协议以人民币89.7 亿元收购总部位于上海的德邦物流66.5% 的股份。领展基金以2.73亿元收购第一产业集团位于佛山的物流中心75%股权；黑石以34亿元人民币（合5.4亿美元）的价格收购其尚未拥有的广州物流园区剩余30%的权益。ESR在中国市场收购位于长三地区的55万平方米资产组合，该资产组合共有11个已竣工的物流及工业资产，覆盖上海、昆山、太仓及杭州等地区。数据来源：戴德梁行研究部，产业地产部 大中华区物流地产市场报告2021年第四季度及2022年第一季度•华北地区高标仓库市场呈现稳定恢复，2021年四季度高标仓库市场空置率17.6%，环比下降3.3个百分点；第四季度租金环比微跌1.0%，至31.6元/平方米/月。2022年第一季度高标仓库市场空置率18%，环比上升0.4个百分点；租金环比下跌3.4%，至30.5元/平方米/月。华北地区2021年第四季度录得约68万平方米新增项目，2022年第一季度录得约14万平方米。•北京2021年第四季度租金环比微涨0.23%，至54.7元/平方米/月。2022年第一季度租金环比微降0.3%，至54.5元/平方米/月。2021年第四季度及2022年第一季度北京物流市场需求仍然较为强劲，高标仓库租赁市场空置率仍保持低位。•受北京需求外溢影响，廊坊、天津租赁需求增长，廊坊、天津市场受到投资者及开发商关注。2021年第四季度，廊坊及天津新增入市项目较多，导致存量增加。廊坊受2021年第四季度新增入市项目影响，高标仓库市场面临一定的承租压力。受疫情影响，天津部分项目延迟入市，一定程度减少招商难度。目前，廊坊及天津物流市场整体表现为供大于求。物流市场14约611万平方米0102030现有存量未来供应(2022Q2-2024)平方米（百万）区域内市场租金与空置率2021 Q4新增供应67.7万平方米2022 Q1新增供应14.1万平方米华北区物流概览-2021年第四季度及2022年第一季度北京吉林天津山东河北辽宁陕西黑龙江北京吉林天津山东河北辽宁陕西黑龙江010203040506001020304050平均租金(人民币/平方米/月)空置率(%)华北区2021Q4 31.6元每平方米每月2022Q1 30.5每平方米每月*租金为市场报价（含税含物业）2021年第四季度2022年第一季度现有存量，2021年第四季度及2022年第一季度新增供应与未来供应来源: 戴德梁行研究部，产业地产部 大中华区物流地产市场报告2021年第四季度及2022年第一季度•华东地区高标仓库租赁市场整体表现平稳，2021年四季度高标仓库市场空置率至9.9%，环比上升1.8个百分点；租金环比微涨0.1%，至38.1元