大中华区物流市场 2021 年第四季度和 2022 年第一季度 卷首语2大中华区物流市场 2021 年第四季度和 2022 年第一季度前言托尼苏常务董事中国工业与物流物业服务负责人 tony.zy.su@cushwake.com首先，对于本次季度报告迟发，我向各位读者表示歉意。我们撰写这份报告的核心团队在上海，自3月中旬以来，该市不断升级的疫情防控措施意味着突然居家隔离。我们被迫推迟工作产出，并合并我们的 2021 年第四季度和 2022 年第一季度报告。我们对数据的审查使我们能够清楚地显示这两个季度的数据变化。其次，我想说的是，中国的物流精品仓市场确实在呈现变化趋势。这体现在 2021 年第 4 季度和 2022 年第 1 季度全国优质仓库市场租金水平较前三年有所下降，而疫情蔓延和国际形势多变影响了整个国民经济的前景，尤其是外资制造业的信心。物流本质上是更广泛经济的晴雨表。供需平衡的暂时变化可能会导致短期内租金水平或空置率的变化。但在经济出现较大周期性变化的情况下，物流地产虽然滞后，但不会表现出逆周期表现。疫情后，社区团购活动可能会扩大，医疗物流的最后一公里可能会被重新设计，但最重要的一点是，市场化的物流供应链受到省级行政边界的限制，这是相当严重的。中央提出的“全国统一市场”或许可以突破这一瓶颈，而对于物流地产商来说，除了传统的选址逻辑外，可能还需要研究如何融入“全国统一市场”。市场”体系尽快落地，这是否会成为国有物流地产平台的跳板？让我们拭目以待。 大中华区物流市场 2021 年第四季度和 2022 年第一季度01主要趋势 主要趋势中国物流市场中国经济在 2021 年第四季度同比增长 4%，而消费品零售总额同比增长 12.5%。 2022年第一季度，中国GDP同比增长4.8%。尽管受疫情影响，中国经济仍保持平稳较快增长。中国物流景气指数数据显示，2021年第四季度铁路、公路和水路运输量稳定增长。中国优质仓储市场保持稳定，2021年第四季度电子商务领域需求扩大。面对疫情，租户基数在 2022 年第一季度略有调整，但整体优质仓库市场的租户结构变化不大。规模以上工业增加值同比增长6.5%。制造业和食品行业的需求增长，而电子商务和 3PL 行业是高端物流仓储市场的主要驱动力。随着物流用地供应趋紧和绿地物流发展回落，预计未来供应量将缓慢增加。物流资产包交易开始活跃，带动开发商投资核心领域。同时，随着上限利率的下降，资产包价格上涨。面对疫情，应急物资冷链仓库需求凸显，食品行业需求不断扩大。鼓励国有企业参与保障民生物资的生产和供应。预计未来将在节点城市设立更多的冷库，以满足提供民生物资的企业的需求。作为城市发展规划中稳定供应链的关键组成部分，冷链行业将吸引更多投资者的关注。2021年第四季度和第一季度大中华区物流市场20224 市场概况中国物流市场 – 2021 年第四季度和 2022 年第一季度 大陆中国•2021年第四季度中国大陆优质物流仓储总存量达到8959万平方米。2022年第一季度中国大陆优质物流仓储总存量达到9016万平方米。•2021年第四季度，中国大陆物流市场新增供应约229万平方米。2022年第一季度，中国大陆物流市场新增供应约57万平方米。•2021 年第四季度，整体空置率环比下降 0.2 个百分点至 13.6%。整体空置率2022 年第一季度环比增长 0.2 个百分点至 13.6%。•2021 年第四季度整体平均租金环比下降 0.8% 至每月每平方米人民币 33.8 元。2022 年第一季度整体平均租金环比下降 1.6% 至每月每平方米人民币 33.3 元。• 未来，预计 2024 年底新增供应 3420 万平方米。 洪港•2022 年第一季度香港优质物流存量总计 2,960 万平方英尺（275 万平方米）• 物流业迫使 2022 年第一季度的空置率环比下降至 2.0%，而 2021 年第四季度为 2.7%。•2022 年第一季度平均租金上涨至每平方英尺 14.1 港元（环比上涨 3.2%）。 台湾• 台湾优质物流存量总计 903,000 坪（299 万平方米）。• 到 2022 年底，管道中的新供应预计将增加 62,000 坪库存，增长约 7%。• 约 67% 的库存集中在桃园市，靠近桃园国际机场。大中华区物流市场 2021 年第四季度和 2022 年第一季度资料来源：高纬环球研究5 大中华区物流市场 2021 年第四季度和 2022 年第一季度01宏观经济 宏观经济主要物流指标 - 2021 年第四季度和 2022 年第一季度中国内地GDP增长率4.0%（2021 年第四季度）4.8%（2022 年第一季度）工业增加值同比增长率3.8%（2021 年第四季度）6.5%（2022 年第一季度）中国物流景气指数后勤设施全国固定资产投资同比增速4.9% (2021)9.3%（2022 年第一季度）零售总额年增长率12.5%(2021)3.3%（2022 年第一季度）大中华区物流市场 2021 年第四季度和 2022 年第一季度资料来源：Cushman & Wakefield Research，国家统计局中国的，7中国物流与采购联合会53.5%(2021 年 10 月)53.6%(2021 年 11 月)52.6%(2021 年 12 月)51.1%（2022 年 1 月）51.2%(2022年2月)48.7%（2022 年 3 月） 大中华区物流市场 2021 年第四季度和 2022 年第一季度02市场详情 • 2021年第四季度和2022年第一季度，中国74个城市的工业地块政府销售总额约为19万亩。物流地块占总交易面积的36%。重庆、浙江和天津在第一产业和物流租赁土地方面位居前三位。• 批发业、交通运输业和商业服务业发展部门在征地方面最为活跃。 2021年第四季度和2022年第一季度物流地产开发商占物流土地交易的12.3%。物流市场2022年第一季度物流土地供应初级产业与物流用地（亩） 初级物流用地比例(%)各行业一级物流用地占比40,0006%35,0005%30,0004%25,00020,0003%15,0002%10,0001%5,00000%2021年第四季度和第一季度大中华区物流市场20229 •江苏、上海、广东和天津是 2022 年第一季度库存量最高的四个地区，每个市场也都将有大量的预定未来供应。江苏、广东、上海物流用地供应紧张，加上市场需求活跃，仍是投资者关注的焦点。受新增供应和未来供应的影响，预计天津物流市场未来将面临一定的租赁压力。•安徽、浙江和贵州是未来供应与存量比率的前三个市场。浙江区域需求活跃，浙北嘉兴、杭州、宁波、浙南温州、台州等地的优质仓市场依然备受投资者关注。安徽和贵州库存有限，需求增长平稳，物流市场未来供给压力有所减轻。优质物流市场库存和未来供应（2022-2024 年第二季度）库存（万平方米米）未来供应与现有库存的比率 (%)16140%14120%12100%1080%860%640%4220%00%大中华区物流市场 2021 年第四季度和 2022 年第一季度资料来源：高纬环球研究10 中国优质物流按区域市场划分的市场概览 – 2021 年第四季度和 2022 年第一季度现有库存2021 年第四季度新增供应2022 年第一季度新增供应未来管道（2022-2024 年第二季度）S=总库存（百万平方米）V=平均空置率¥=平均要价（人民币/平方米/月）华北小号：25.92021 年第四季度五：17.6%2021 年第四季度 ¥：31.62022 年第一季度 V：18.0%2022 年第一季度 ¥：30.5（北京/天津/河北/山东/辽宁/吉林/黑龙江/陕西/山西）华东地区小号：32.92021 年第四季度五：9.9%2021 年第四季度 ¥：38.02022 年第一季度五：9.4%2022 年第一季度 ¥：38.0(Shanghai/Jiangsu/Zhejiang/Anhui)Southwest ChinaS:12.12021 Q4 V: 20.3%2021 Q4 ¥: 25.72022 Q1 V: 23.2%2022 Q1 ¥: 26.0Central ChinaS: 8.12021 Q4 V: 16.7%2021 Q4 ¥: 27.42022 Q1 V: 19.4%2022 Q1 ¥: 26.6(Henan/Hubei/Hunan/Jiangxi)(Sichuan/Chongqing/Yunnan/Guizhou)TaiwanS:3.0 大中华区物流市场 2021 年第四季度和 2022 年第一季度Hong KongS: 2.75V: 2.0%¥: 123.2South ChinaS: 11.02021 Q4 V: 6.8%2021 Q4 ¥: 40.02022 Q1 V: 7.0%2022 Q1 ¥: 40.0(Guangdong/Fujian/Guangxi)Source: Cushman & Wakefield Research 11 优质物流市场Rent and Vacancy Rates by Provincial Market – Q4 2021 & Q1 202260BeijingBeijingQ4 2021Q1 202250ShanghaiShanghaiGuangdong40South ChinaGuangdongSouth China华东地区华东地区ZhejiangHebeiHebeiHenanJiangsuHenanZhejiang JiangsTuianjin华北30AnhuiGuangxiGuangxiTianjinShanFxiujian华北YunnanHunanYunnanGuizhouAnhuiShanxiFujian HubeiJiangxiCentral ChinaHunanShandongJiangxiShandongCentral ChinaSouthwest ChinaHubeiSichuanSichuanSouthwe...Chongqing ChongqingHeilongjiang20HeilongjiangLiaoningLiaoningJilin空置率(%)0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%Note: All above rent is inclusive of PM fee and VAT.大中华区物流市场 2021 年第四季度和 2022 年第一季度Vacancy Rate (%)资料来源：高纬环球研究12Average Asking Rent (RMB/sq m/month) Premium Logistics Market – Stock BreakdownLogistics Real Estate Operator– Q4 2021 & Q1 2022The inventory share of mainland logistics real estate operators in Q1 2022ZenithVailog First Prop LogosSuning Cainiao平安DNE京东物流深圳国际的好人其他枫树CNLP普洛斯血沉GLPVX 物流博客京东物流签署协议，以人民币89.7亿元收购上海德邦物流66.5%的股权。领展以2.73亿元人民币收购佛山第一产业集团物流中心75%的股权。黑石以人民币 34 亿元收购广州物流园剩余 30% 的股权。ESR收购了位于长江地区的55万平方米资产组合，共有11项已完成的物流和工业资产，覆盖上海、昆山、苏州、太仓和杭州。注：按运营商持有 >1% 的总市场存量2021年第四季度和第一季度大中华区物流市场202213 大中华区物流市场 2021 年第四季度和 2022 年第一季度优质物流市场华北物流概况–2021 年第四季度和 2022 年第一季度•华北优质仓库市场保持稳定。 2021年第四季度华北精品物流