2025年西南区域物流地产市场报告

2025年 西南区域物流地产市场报告 物联云仓数字研究院研究及绘制©2025.0650ycLtd.AllRightsReserved 目录 01区域市场概况 02核心城市分析 03供给与需求分析 04市场观点总结 相关说明 数据来源和说明 本报告数据来源于物联云仓天镜大数据平台、中国土地市场网等网站公开资料，截至时间为2025年3月31日。 本报告中存量、增量、租金和空置率的统计对象为证照齐全、市场化的非保税高标仓库，不包括“二房东”仓库。 报告中所指“租金”，包含税费、物业费用等，已折算免租期和装修期。 报告中的数据，仅包含物联云仓天镜大数据平台收录的城市数据，存在一定的局限性，分析结果以反映发展趋势为主，仅供参考。 收录的城市 重庆：渝北区、巴南区、北碚区、璧山区、大足区、江北区、江津区、九龙坡区、南岸区、沙坪坝区 四川：成都市、绵阳市、德阳市、巴中市、达州市、眉山市、南充市、内江市、资阳市 贵州：贵阳市、安顺市、黔南布依族苗族自治州 云南：昆明市、大理白族自治州 西藏：拉萨市 ©2025.0650ycLtd.AllRightsReserved 第一部分 区域市场概况 区域市场概况：政策环境 西南区域非保税高标仓存量及租金地理分布2025年西南区域物流仓储行业规划 成都 四川 重庆 贵州 贵阳 昆明 云南 元/平方米/月 租金： 低 高 存量：圆形大小代表存量 2025年2月21日，交通运输部官网发文披露，将推进全国物流降本增效，规范网络货运，发展绿色物流及专业物流，促进产融结合，助力"十四五"收官和"十五五"布局。 省份行业发展年度规划 《2025年四川省政府工作报告》提出：构建立体物流体系，推进国家及四川省级物流枢纽建设，做强冷链基地，搭建全省物流数智化平台，推广 “一单制”“一箱制”，发展公铁水空多式联运，全面降低物流成本。 《2025年重庆市政府工作报告》提出：加快数字陆海新通道建设，优化 重庆货代金融等综合服务，完善国家物流枢纽功能；统筹港口集群运营，提升“公转铁”多式联运效率；制定降本方案，打造枢纽经济区，力争联 运量增20%；推进产业、物流、经贸融合发展。 《2025年云南省政府工作报告》提出：提速建设南向陆海大通道，加快交通、数字信息、能源⼤通道建设，探索“1+1+N”运贸体系，常态化 云南开行“澜湄快线+”班列。建设多层级物流枢纽、跨区域物流服务⽹络、 国际班列集结中⼼。加快重点⼝岸扩能改造提升，构建“口岸+通道+市场”协调发展的开放组合。 《2025年贵州省政府工作报告》提出：加快发展现代物流业。实施降低贵州全社会物流成本专项行动，加快贵阳、遵义国家物流枢纽建设，大力联 运，积极推广铁路货运。⾦融等⽣产性服务业与实体经济深度融合。 区域市场概况：数据概览 2025Q1市场存量与新增情况 截至2025年3月，西南五个省市非保税高标仓总存量约为1893.3万平方米。四川以933.5万平方米居首，重庆597.0万平方米次之，云南和贵州为第二梯队。新增总量为10.8万平方米，占比不足市场存量的1%，其中云南新增5.5万平方米，重庆新增5.3万平方米。 2025Q1市场租金情况 截至2025年3月，据物联云仓天镜大数据平台数据显示，四川平均有效租金和存量均相对处于高位，重庆平均有效租金为区域内最低。具体分布如图所示： 2025Q1西南区域平均有效租金与存量情况 2025Q1市场空置情况 区域总体空置量约为176.3万平方米，整体空置率为9.31%，分区域来看：四川（8.03%）、贵州 （7.02%）空置率相对较低，重庆（10.38%），云南（13.91%），西藏（13.93%）空置率超过10%。 2025Q1西南区域空置量分布情况 贵州省8.58% 西藏自治区0.23% 1000 933.520 8075.0 16% 云南省 900 19.00 .091970 13.91% 14% 10.38% 8.03% 27.3 7.02% 11.4 0.6 10.36% 重庆市31.53% 存量 四川省49.30% 800 700 600 500 400 17.86597.0 17.00 19 18 18 17 60 50 40 62.0 13.93% 12% 10% 8% 新增 云南省50.78% 300 200 100 0 162.4196.1 4.3 16.42 17306% 16204% 16102% 1500% 19 重庆市49.22% 西藏自治区贵州省云南省重庆市四川省存量(万平方米)平均有效租金(元/平方米/月) 四川重庆云南贵州西藏空置量（万平米）空置率 区域市场概况：城市存量 成渝存量占比超七成西南地区高标仓存量呈现明显的省会中心化特征 成都市 重庆市 昆明市 贵阳市 眉山市 2025Q1城市级存量及占比（TOP5） 6.34% 9.82% 31.53% 41.11% 3.11% 截至2025年3月，成都以778.3万平方米（占区域总量41.11%）与重庆597.0万平方米（31.53%）形成双核驱动结构，合计占比超七成；昆明（185.9万㎡/9.82%）、贵阳（120.0万㎡/6.34%）为第二梯队，但也远低于成都和重庆。 成渝两地作为成渝双城经济圈核心建设城市，产业聚集，高标仓分布集中；德阳和眉山凭借区位优成为成都产业和物流外延区域，高标仓的存量也有一定占比，但相比华东城市群发展协调性不足。 2024Q1-2025Q1西南区域非保税高标仓市场存量走势（万平方米） 1950 1893.2 1830.8 1788.4 1743.1 1764.2 1900 1850 1800 1750 1700 1650 2024Q12024Q22024Q32024Q42025Q1 区域市场概况：城市空置率 主要城市空置率分布“边缘城市高位-省会中枢稳健”的空置率特征 11.88% 昆明市 2025Q1主要城市空置率 2024年全年西南区域空置率持续盘桓于10%以上，至2025年第一季度则降至10%以下，从数据来看非核心城市的空置率相对偏高，这些城市合计存量在区域内的占比较低，而成都（8.30%）、重庆 （10.38%）、贵阳（6.91%）及昆明（11.88%）作为核心市场需求比较稳定，空置率维持在10%左右。 10.38% 重庆市 8.30% 成都市 6.91% 贵阳市 3.05% 眉山市 14% 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 2024Q1-2025Q1西南区域非保税高标仓市场空置率走势 13.13% 12.54% 13.19% 11.22% 9.31% 2024Q12024Q22024Q32024Q42025Q1 区域市场概况：城市新增量 本季度新增超10万平方米西南区域新增量呈现“脉冲式”波动特征 2025Q1城市级新增量（万平方米） 2025年一季度，西南地区非保税高标仓市场新增供应10.8万平方米，同比缩减超50%。从增量结构看，云南昆明市新增5.5万平米，重庆市新增5.3万平米。2024年全年新增89.2万平方米，占比不足市场存量的5%。 5.5 昆明市 5.3 重庆市 2024Q1-2025Q1西南区域非保税高标仓市场新增量走势（万平方米） 40 34.6 23.2 21.7 9.7 10.8 35 30 25 20 15 10 5 0 2024Q12024Q22024Q32024Q42025Q1 区域市场概况：有效租金与空置率走势 西南地区非保税高标仓租金延续下行周期四川市场展现出较强抗周期性特征 去年一年，五个省市平均有效租金连续五个季度负增长。2025年第一季度四川（同比-14.00%/环比-3.24%），重庆（同比-8.32%/环比-0.97%）、云南 （同比-15.10%/环比-0.16%）、贵州（同比-16.19%/环比-0.22%）均呈现“双降”态势，其中云贵两省同比跌幅居区域前列。 四川市场展现出较强的抗周期性特征，其空置率受价格变动影响较小，全年维持在10%左右；重庆市场呈现典型价格敏感型走势，其空置率随租金价格下降而下降；云贵两省空置率在去年三季度攀升后有所下降，贵州最为明显。 2024Q1-2025Q1西南区域非保税高标仓平均有效租金走势 （元/平方米/月） 23 22 21 平均有效租金 20四川 19重庆 云南 18贵州 17 16 15 2024Q12024Q22024Q32024Q42025Q1 19% 17% 15% 空置率 13% 11% 9% 7% 5% 2024Q1-2025Q1西南区域非保税高标仓空置率走势 四川重庆云南贵州 2024Q12024Q22024Q32024Q42025Q1 第二部分 核心城市分析 核心城市分析：成都 普洛斯领跑成都存量市场近五成项目租金超均值租户交易分析 截至2025年第一季度，成都市非保税高标仓存量约778.3万平米，按照主要开发商排序，普洛斯占比20.25%，京东产发占比8.21%，平安不动产占比6.65%，菜鸟占比5.34%，其余开发商存量占比均不足5%。 2025Q1成都开发商存量排名（TOP10） 成都市非保税高标仓本季度平均有效租金20.10元/平方米/月，近五成的仓库租金高于平均值；平均空置率约为8.30%，超三成的仓库高于平均值。 2025Q1成都单项目仓库分布情况 本季度成都租户交易行业分布如下：三方物流以43.75%居首，电商与快递快运行业各占25%，零售批发行业占6.25%。 2025Q1成都租户成交面积行业占比 普洛斯京东产发 安博 菜鸟 5.34% 宝湾 4.65% 嘉民 4.42% 唯品会 3.60% 万纬 3.35% 远洋 3.05% 平安不动产 20.25% 8.21% 6.68% 6.65% 30 均值线 均值线 均值点 28 平均有效租金(元/平方米/月) 26 24 22 20 18 16 14 12 10 0%20%40%60%80% 空置率 快递快运25.00% 零售/批发业6.25% 面积 电商25.00% 三方物流43.75% 核心城市分析：重庆 普洛斯领跑重庆存量市场六成项目租金、空置低于均值租户交易分析 截至2025年第一季度，重庆市非保税高标仓存量约597.0万平米，按照主要开发商排序，普洛斯占比19.32%，安博占比8.80%，嘉民占比6.63%，丰树占比6.47%，其余开发商存量占比均不足5%。 普洛斯 19.32% 安博 8.80% 嘉民 6.63% 丰树 6.47% 远洋 3.48% 宝湾 3.14% 深国际 2.74% 京东产发 2.72% 菜鸟 2.63% 诚通 2.46% 2025Q1重庆开发商存量排名TOP10 重庆市非保税高标仓本季度平均有效租金16.42元/平方米/月，超四成的仓库租金高于平均值；平均空置率约为10.38%，超三成的仓库高于平均值。 2025Q1重庆单项目仓库分布情况 均值线 均值线 均值点 30 28 平均有效租金(元/平方米/月) 26 24 22 20 本季度重庆租户交易占比中，三方物流占比过半，为62.77%，制造业占比15.58%，零售批发行业占比11.26%，其他行业占比10.39%。 2025Q1重庆租户成交面积行业占比 其他10.39% 零售/批发业11.26% 三方物流 18 16 14 12 10 0%20%40%60%80% 空置率 面积 制造业15.58% 62.77% 核心城市分析：贵阳 京东产发领跑贵阳存量市场三成项目租金、空置高于均值 截至2025年第一季度，贵阳市非保税高标仓存量约120.0万平米，京东产发占比27.30%（包含收购项目），网营物联占比10.02%，普洛斯占比9.90%，菜鸟占比9.26%，丰泰占比8.64%，丰树占比8.38%，其余开发商存量占比相对较低。 贵阳