2025年郑州市物流地产市场报告

目录 宏观环境分析 01 市场数据分析 02 供给与需求分析 03 04市场观点总结 相关说明 数据来源和说明 Ø本报告数据来源于物联云仓天镜大数据平台、中国土地市场网等网站公开资料，截至时间为2025年6月30日。Ø本报告中存量、增量、租金和空置率的统计对象为证照齐全、市场化的非保税高标仓库，不包括“二房东”仓库。Ø报告中所指“租金”，包含税费、物业费用等，已折算免租期和装修期。Ø报告中的数据，仅包含物联云仓天镜大数据平台收录的城市数据，存在一定的局限性，分析结果以反映发展趋势为主，仅供参考。Ø收录的城市区域：中牟县、新郑市、上街区、二七区、新密市、管城回族区、荥阳市 第 一 部 分 宏观环境分析 宏观背景：经济实力 宏观背景：城市空间规划 ”五片融合、一带一区、双核三轴”为引领，山、河、城、田和谐共生的市域国土空间总体格局 双核三轴（红色部分） 以 主 城 区 和 航 空 港 区为“双 核”， 共 同 构建 承 载 核 心 战 略 功 能的区域性中心 一带一曲（绿色部分） 宏观背景：物流体系空间布局情况 郑州市现代物流体系空间布局 航空港副城流通中心 主城区流通中心 六组团特色流通中心 国际陆港升级建设 国际空港升级建设 商贸流通中心 中欧班列集结中心示范工程，发挥中欧区域政策合作案例地区引领作用。 东部新城组团（总部型）西部新城组团（生产型）南部新城组团（临港型） 推进郑州航空港、高铁港、水港、国际陆港一体化联动发展。 做大做强功能性口岸加快申建更多功能性口岸及特种口岸落户。 统筹域市区社层级 分布式商业发展格局，打造多中心、广集聚、网络状商贸流通枢纽体系。 特色流通中心 宏观背景：物流产业政策环境 物流枢纽名单及郑州四港联通方案 产业政策核心内容与相关规划 《国家物流枢纽年度建设名单》：截至2025年，河南8个城市、10个物流枢纽纳入国家布局建设范围，其中，郑州空港型等7个物流枢纽获批纳入国家建设名单，总量居全国第5位。 河南省国家物流枢纽建设名单 郑州空港型枢纽 洛阳生产服务型枢纽 安阳陆港型枢纽 商丘商贸服务型枢纽 郑州陆港型枢纽 南阳商贸服务型枢纽 洛阳商贸服务型枢纽 郑州四港软硬联通方案 铁路港扩能提质 空港服务能级跃升 硬联通 •研究建设郑州国际陆港与高铁物流基地、新郑国际机场南货运区智慧物流专用走廊项目，依托郑州港协同建设铁水联运货站、铁水联运铁路专用线；•研究建设高铁物流基地与郑州新郑国际机场南货运区空高联运项目；•提升航空港区南海大道、青州大道、金陵大道货运服务功能，打造四港联动货运主通道。 软联通 •推动航空货运与高铁快运在装载单元、组织形式、流程设计等方面一体融合；•完善多式联运标准框架体系，探索空铁联运货类划分、标准规则等方面的规则；•在航空港区建设综合信息平台，推动与物流、产业、海关等信息共享，实现物流供需智能匹配、信息交叉验证与互认、通关信息查询等“一站式”服务功能。 宏观背景：郑州市物流枢纽定位 截 至2 0 2 5年6月 ， 中 国 国 家 物 流 枢 纽 承 载 城 市 共1 5 2个 ， 涵 盖 陆 港 型 、 港 口 型 、 空 港 型 、 生 产 服 务 型 、 商 贸 服 务 型 和 陆 上 边境 口 岸 型 六 大 类 型 ， 布 局 建 设2 2 9个 国 家 物 流 枢 纽。郑州作为物流枢纽承载城市，将布局陆港型、空港型、生产服务型、商贸服务型4种类型国家物流枢纽， 其 中 陆 港 型 、 空 港 型 已入 选 国 家 建 设 规 划名 单 。 国家物流枢纽是物流体系的核心基础设施，是辐射区域更广、集聚效应更强、服务功能更优、运行效率更高的综合性物流枢纽 第二 部 分 市场数据分析 市场数据：郑州市场概览 截 至2 0 2 5年6月 ，郑 州市 非 保 税 高 标 仓 市 场 总 存 量4 2 2 . 9万㎡， 平 均 有 效 租 金 为1 4 . 5 7元/㎡/月， 总 体 空 置 率 为1 1 . 5 9 %，2 0 2 4年郑 州 市 的 平 均 有 效 租 金 开 始 出 现 明 显 下 滑 ， 空 置 率 下 滑 相 对 滞 后 ，2 0 2 5年 上 半 年 郑 州 市 的 平 均 有 效 租 金 与 空 置 趋 于相 对 稳 定 的 水 平 。 平均有效租金 市场数据：竞争格局 郑州市高标仓开发商存量占比情况 2025年上半年郑州市租户租赁情况 截 至2 0 2 5年6月 ， 按 照 开 发 商 在 郑 州 的 高 标 仓 存 量 面 积 排 序 ，普 洛 斯 存 量 面 积 约 占 比21. 18%， 远 高 于 其 他 开 发 商 的 存 量占 比 ， 京 东 产 发 存 量 面 积 约 占 比9 . 7 1%， 深 国 际 存 量 面 积 约占 比6 . 9 2%。 上 半 年 高 标 仓租 赁 数 据 中 ， 快 递 快 运 占 比6 2 . 7 8 %， 三 方 物流 占 比1 8 . 9 9 %， 电 商 占 比1 3 . 1 6 %， 零 售 批 发 业 占 比5 . 0 6 %。 市场数据：净吸纳量变动情况 郑 州高 标 仓 的 净 吸 纳 量 已 经 连 续六个 季 度 为 正，2 0 2 4年 第四季环 比增 长明 显 。2 0 2 5年 第 一 季 度 ，4个 区 域 为 正 ，1个 区 域 为负 ， 各 区 域 的 净 吸 纳 量 较 少 ； 第 二 季 度 ，2个 区 域 为 正 ，4个 区 域 为 负 ， 其 中 中 牟 县 单 季 度 净 吸 纳 量1 8 . 8万 ㎡ ， 远 超其 他 区 域 ；新 郑 市 已 经 连 续 两 个 季 度 净 吸 纳 量 为 负 ， 两 个 季 度 累 计- 1 3 . 5万㎡ 。 市场数据：郑州子市场概览 郑州市各子市场高标仓数据概览 郑州市高标仓分布情况 总体来看郑州市高标仓存量分布相对不均衡，截至2025年6月，按 照 各 区 域 高 标 仓 存 量 面 积 排 序 ， 其 中中 牟 县 存 量 高 达2 7 1 . 9万 ㎡， 作 为 郑 州 仓 储 与 物 流 枢 纽 的 核 心 承 载 地 ； 新 郑市 、 管 城 区 、 二 七 区 也 有 一 定 的 体 量 ， 但 都 未 突 破1 0 0万 ㎡。 郑 州市 高 标 仓 主 要 分 布在 中 牟 县 和 新 郑 市 。以铁 路、 航 空港口 和经 开 区 产 业 园 为中 心 聚 集 ， 产 业 导 向 明 显 。 市场数据：郑州子市场租金分布 通 过 观 察 高 标 仓 集 中 分 布 的 区 域 发 现，中 牟 县 高 标 仓 数 量 多 ， 其 租 金 分 布 也 更 加 分 散 ， 最 高 与 最 低 租 金 相 差 约9元 ； 新 郑 市 作为 高 标 仓 数 量 第 二 多 的 区 域 ， 其 租 金 分 布 相 对 集 中 ， 整 体 平 均 租 金 也 高 于 中 牟 县 。 中牟县：高标仓分布与数据走势 高标仓分布与头部开发商 平均有效租金与空置率走势 中 牟 县 高 标 仓 的 存 量 为2 7 1 . 9万 ㎡ ， 北 边 集 中 分 布 在 经 开 区汽 车 制 造 产 业 园 ， 南 边 主 要 集 中 在 航 空 港 铁 路 站周 边 。 存 量规 模 前 三 的 开 发 商 为 ： 普 洛 斯 、 京 东 产 发 、 菜 鸟 。 中 牟 县 因 去 化 压 力大 ， 且 部 分 新 增 仓 库 处 于 市 场 适 应 期 ， 高标 仓 租 金 在2 0 2 4年 第 二 季 度 大 幅 下 降 ， 租 金 调 整 也 导 致 空置 率 下 降 明 显 。 经 过 一 年 的 调 整 ，2 0 2 5年 中 牟 县高 标 仓 的空 置 率 与 租 金 已 维 持 在 相 对 稳 定 的水 平 。 新郑市：高标仓分布与数据走势 高标仓分布与头部开发商 平均有效租金与空置率走势 新 郑 市 高 标 仓 的 存 量 为7 8 . 8万 ㎡ ， 分 别 分 布 在 新 郑 国 际 机场 西 南 部 和 新 政 快 速 通 道 与 太 湖 西 路 的 交 汇 处 。 存 量 规 模 前三 的 开 发 商 为 ： 普 洛 斯 、 深 国 际 、 庆通 （乐 坤 ） 。 相 对 于 中 牟 县 来 说 ， 新 郑 市租 金 变 化 相 对 较 小 ， 截 至2 0 2 5年6月 ， 有 效 租 金 已 维 持 在 稳 定 水 平 。 从 空 置 率 来 看 ， 新 郑市 空 置 率 呈 现 周 期 波 动 态 势 ， 目 前 区 内 空 置 率 相 对较 高 。 第三 部 分 供给与需求分析 仓储供给：未来两年预计新增量超60万㎡ 2 0 2 5下 半 年 至2 0 2 6年 ， 郑 州 市 高 标 仓 预 计 新 增6 0 . 0万 ㎡ ， 远 期 预 计 新 增1 4 . 2万 ㎡ ， 主 要 集 中 在 中 牟 县 和 新 郑 市 ， 其 中 中 牟县 占 比7 7 . 0 9 %， 新 郑 市 占 比2 2 . 9 1 %。 从 项 目 情 况 来 看 ， 高 标 仓 的 开 发 商 主 要 以 头 部 大 开 发 商 为 主 ， 且 单 个 项 目 体 量 较 大 。 土地供给：郑州主城区国有建设用地供应 郑 州 主 城 区 包 括 中 原 区 、 金 水 区 、 二 七 区 、 惠 济 区 、 上 街 区 、 管 城 回 族 区 、 高 新 区 、 经 开 区 、 郑 东 新 区 以 及 航 空 港 区 ， 也 是郑 州 市 物 流 枢 纽 核 心 承 载 区 ， 总 体 来 看 工 矿 仓 储 用 地 供 应 呈 现 增 长 态 势 ，2 0 2 5年 供 应 占 比 达 到4 9 . 8 3 %，历 年 供 应 情 况 如 下 ： 土地供给：2025年郑州各区土地供应 从 总 体 数 据 来 看 ， 郑 州 市 主 城 区 国 有 建 设 用 地 计 划 供 应2 8 1 3 . 1 8公 顷 ，其 中工 矿 仓 储 用 地1 4 0 1 . 8 7公 顷 ， 占 比4 9 . 8 3 %。航 空港 区 供 应 面 积 最 大 、 占 比 最 高 ， 工 矿 仓 储 用 地 供 应 占 比 达 到7 3 . 7 5 %， 预 计 未 来2 - 3年 有 较 多 的相 关 项 目 逐 步 落 地 。具 体 情 况见 下 表 ： 土地交易：郑州仓储物流用地交易情况 郑 州 市2 0 2 4年 仓 储 物 流 用 地 成 交1 8 0 4 . 4亩 ，2 0 2 5年 上 半 年 仓 储 物 流 用 地 成 交7 4 4 . 0亩 ， 同 比 增 长9 1 . 6 0 %， 本 年 度 交 易 集中 在 新 郑 市 、 中 牟 县和 惠 济 区 。 土地交易：子市场仓储物流用地交易情况 2 0 2 5上 半 年 郑 州 成 交 仓 储 物 流 用 地5起 ， 成 交 面 积7 4 4 . 0亩 ，总 金 额4 6 4 8 1 . 0 0万 元 ， 中 牟 县 成 交 单 价 最 高 ， 达 到6 5 . 0 6万 元/亩 ， 新 郑 市 成 交 量 最 大 ， 共3 7 9 . 2亩 。 其 中4起 交 易 为物 流 地 产 开 发 商竞 得 ， 未 来 可 关 注 这 些地 区 物 流 仓 储 设 施 的增 量 情 况 。 需求分析：快递业务降本增效导向明显 郑 州 快 递 业 务 市 场 正 处 于 业 务 量 爆 发 式 增 长， 但 单 票 收 入 承 压 、 竞 争 加 剧 的 阶 段 。 从 业 务 量 来 看 ，2 0 2 3年 增 长2 3 . 1 8 %，2 0 2 4年 增