2026年第一季度广州物流地产市场报告

目录 宏观市场 01 广州高标仓市场概览 02 市场需求分析 03 04 相关说明 数据来源和说明 》本报告所有数据来源于物联云仓天镜大数据平台及相关官网网站公开资料裁至时间为2026年3月31日。》本报告中存量、增量、租金和空置率的统计对象为证照齐全、市场化的非保税高标仓库，不包括“二房东”仓库。》报告中所指“租金”，包含税费、物业费用等，已折算免租期和装修期。报告中的数据，仅包含物联云仓天镜大数据平台收录的城市数据，存在一定的局限性，分析结果以反映发展趋势为主，仅供奏考。 "十五五”广州物流战略：构筑南方枢纽 以龙头带集群、以枢纽链全球、以低空拓边界，广州“十五五”聚力打造面向世界的南方物流枢纽。 加快布局以低空物流为代表的新型物流业态，谋划湾区跨境、跨城低空物流及客运快线，提升粤港澳大湾区城市群互联互通水平。 培育面向全国、辐射全球的商贸流通领军企业、电商平台企业、现代物流企业。 谋划建设高能级对外开放平台，有效联动白云空港、南沙海港，以广州“双港”整体谋划打造链接东盟、面向世界的“南方枢纽”。 加快国家物流枢纽建设，推动国家临空经济示范区、广州南站商务区提质增效加强广州东部公铁联运枢纽、广州国际港枢纽与制造业、商贸业联动，高标准建设中欧班列广州集结中心。 发展“跨境电商+产业带”，打造全球跨境电商国际枢纽城市。 仓储物流用地优化：阝降成本、强弹性 近期，广州《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》发布，本次用地改革通过地价参照、分期缴金、用途兼容等举措，系统性降低仓储物流用地成本、提升业态弹性，为产业提质增效提供关键支撑 允许分期缴纳土地出让金 工业、物流仓储类新增出让用地可分期缴交土地出让金：签约30日内首期缴纳不低于50%，剩余款项12个月内缴清，按期缴纳余款免收利息 物流仓储用地参照工业地价出让 支持产业用地功能融合发展 符合新产业新赛道的，经市政府批复同意后，可按不低于国家规定的出让最低价标准确定出让起始价格；物流仓储用地可参照周边同等地段工业用地出让价格确定出让起始价。 允许一类物流仓储用地（W1）兼容一类工业用地（M1），提高土地利用效率。在编制国土空间详细规划时，鼓励一类物流仓储用地兼容一类工业用地。 白云区推动现代物流发展：空间布局（1/2) 2026年3月，白云区正式印发《广州市白云区关于促进现代物流发展的若干措施》。在物流基础设施布局上，全区聚力构建"3+10+N”现代物流产业发展格局，加快推进重点物流枢纽规划建设。 白云区推动现代物流发展：产业升级（2/2) 与此同时，文件还制定了支持建设现代物流基础设施、优化物流产业营商环境等方面措施加快建设白云区现代物流体系，推动物流业降本增效与转型升级， 优化物流产业营商环境 支持建设现代物流基础设施 重点物流枢纽规划建设 对符合条件的项目支持申报地方政府专项债、超长期国债和政策性金融工具，为重点项目推进开通绿色通道。 完善项目用地保障 支持物流枢纽范围内的物流设施项目，优先纳入年度土地供应计划予以保障，鼓励通过弹性年期出让、先租后让、租让结合等方式供应现代物流与供应链产业用地。 存量物流园区提质增效 支持合规地块纳入“三旧”改造标图建库，引导物流业态向枢纽集聚。在符合限高、建筑退缩等规划前提下，允许园区既有建筑升级改造，推动传统物流园向智慧现代园区转型。 加强金融支持力度 引导金融机构加大对物流行业的信贷投放，适当延长贷款期限，降低贷款利息。 聚焦北二环高速以北区域及广州国际港枢纽片区 鼓励区内优质物流企业在北二环高速以北区域及广州国际港枢纽片区投资建设物流产业平台载体，提供用地保障或厂房物业。 第二部分 广州高标仓市场概览 广州市高标仓数据一览 珠三角主要城市指标对比图览 当季供应空档去年供应显著回升 花都、增城为核心存量市场去年供应亦领跑 截至一季度数据，花都、增城以及黄埔为广州高标仓三大存量市场；其中，花都、增城在2025年新增供应中表现突出，既是存量规模领先区域，也是去年市场扩容的核心贡献区域。 新增供应推动下全市空置率水平抬升 第一季度，广州空置率实现环比小幅回落；回顾2025年，自二季度起新增供应集中释放，带动全市空置率抬升至11%-13%区间。 白云区处去化阶段其他区域空置率整体较低 市场租金延续调整态势当季环比小幅回落 第一季度，广州平均有效租金环比下降1.49%至33.89元每平方米每月；回顾2025年，受到新增供应入市以及跨境电商布局调整等原因，全市租金呈下降趋势。 当季超半数区域租金下行 今明两年供应高企增城为供应区域之首 截至一季度统计，广州2026-2027年新增供应预期高企，其中2026年供应规模或超200万平方米。区域层面，增城区为核心供应主力，占比或超五成，其次为花都区与黄埔区。不过，受项目推进进度影响，部分项目仍存在交付不确定性。 第三部分 市场需求分析 当季传统电商、即时零售需求活跃 2026年第一季度，电商行业成为广州高标仓市场核心需求主力之一。广州线上消费保持高增速，实物网购零售占社零比重持续走高，持续带动电商企业新增布局及仓址优化搬迁。同时，即时零售赛道快速崛起，进一步激发高标仓租赁需求。 跨境电商持续调整 2022-2024年，广州跨境电商仓储布局进入快速扩张期，单年租赁面积于2023年到达峰值，此后增速放缓。自2025年起至今，市场进入整合调整阶段，部分跨境电商企业出于控制租金与运营成本、优化仓储统一管理效率的考量，将部分仓储空间从广州外迁至周边城市。 区域行业分析（1/2） 区域行业分析（2/2） 市场总结 物联云仓简介 物联云仓以www.50yc.com平台为核心，借助互联网仓储大数据、云仓科技、数字化运营和数据增值服务，并融合智能物联网应用与人工智能等技术，创新了国内供应链物流的运营模式，实现了仓储、运输、配送等环节的智能化管理。公司致力于构建开放式、数字化、智能物联的数字供应链生态网络，打造世界领先的产业互联网综合服务平台。物联云仓以科技为核心驱动力，深耕供应链与物流行业，拥有高素质的研发团队、资深的运营管理专家团队以及高效响应的实施团队，汇聚了业界众多优秀的管理与技术人才，其数字化产品与服务已全面覆盖供应链的采购、仓储、运输、配送等端到端的各个环节。 合作咨询 陈佳全国区域总监电话+86-18380355719邮箱chenjia@50ycdi.com 物联云仓数字研究院简介 报告作者 物联云仓数字研究院专注于中国仓储市场的数据洞察及研究咨询，依托物联云仓平台的海量数据、强大数据挖掘能力以及丰富的仓储物流行业研究经验，围绕仓储市场、物流地产、行业发展及竞争分析等研究方向，不断推出深度洞察报告。我们提供全面的定制数据服务、定向研究报告及专业咨询服务，旨在助力行业的持续发展和企业的转型升级。如有需要，请与我们联系。 林子凯L数字研究院行业研究经理邮箱linzikai@5oycdi.com2026.0550ycAllRightsReserved 天镜大数据平台 物联云仓十年专业沉淀，重磅推出“天镜”仓储大数据云平台，以城市为单位，提供标准化与定制化的数据服务。作为中国仓储与配送协会唯一指定合作的仓储大数据平台，致力于构建一座连接客户与市场的长期桥梁，帮助客户精准把握行业动态。 四大核心数据 物流咨询规划业务 ·量身定制市场调研方案：调研项目所在地及周边区域·综合研判项目的投资前景·提供市场调研报告 剖析当地物流产业特征，预测物流发展趋势和需求·论证地区物流产业总体发展方向及空间布局 研究项目背景、需求预测、定位规划、投资估算、效益分析等提供项目建议书、可行性研究报告、项目策划方案等 定期发布全国各类仓储物流市场报告（月报、季报、年报等）·实时解读行业热点政策·发布行业专题研究报告发布关于物流园区调研、选址、智慧园区、REITs等行业深度研究类报告 物流园区规划 物流产业规划 规划设计园区建筑布局、道路交通、绿地景观、基础设施等提供平面布局、概念规划、总体规划、修建性详细规划等 ·策划项目招商方案，包括制定入园企业选择标准与评估体系·开展在线仓储需求导入和区域需求定向导入，实现需求精准匹配 SaaS系统灵活适配园区业务场景物联网设备与数据的全面打通和可视化管理